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解碼浙商樓市投資之道 投商業(yè)地產要以商養(yǎng)商
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據搜狐商業(yè)地產11月10日報道，自去年4月10日樓市最嚴調控政策以來，浙商這個樓市投資中的帶頭大哥在住宅投資之路遇堵。以往“投資、獲利、再投資、再獲利”這種運用多年的投資模式在當下的樓市投資中已然無法繼續(xù)堅持，轉戰(zhàn)商業(yè)地產的浙商生存困難，發(fā)展更是難上加難。但務實的創(chuàng)業(yè)精神使浙商堅持下來，強烈的創(chuàng)新意識，敏銳的投資眼光使浙商正逐漸的發(fā)展起來。而浙商這種在投資道路上不斷求變，求新的精神正在被眾多的投資者所關注，基于此，搜狐商業(yè)地產特別邀請北京浙江商會副會長陳俊先生做客搜狐演播室，為投資者解讀浙商在商業(yè)地產的投資之道。
【以下為搜狐商業(yè)地產專訪實錄】
【主持人】：今天走進搜狐焦點直播間的是北京浙江商會副會長陳俊先生。今天我們的主題是解碼商業(yè)地產投資。商業(yè)地產與住宅地產不同，多以自持為主，而作為樓市投資的帶頭大哥，浙商始終堅持的“投資、獲利、再投資、再獲利”的模式明顯走不通了，那么浙商在商業(yè)地產的投資之道是什么？
【陳俊】：在去年4月10號史上最嚴厲的調控政策以來，大家把它稱為政策市，而不是市場市。在這個情況之下，我們大規(guī)模的進入商業(yè)地產，這是必然的趨勢。浙商在商場上表現的淋漓盡致。商業(yè)地產，我們主要是以商品的流通、買賣來獲利。在這個方面，我們的宗旨是，促進城市的繁榮發(fā)展，我始終講一句話，商業(yè)榮則商人富，商人富則地產旺，地產旺則城市興。一個城市離不開商業(yè)地產。反之，這個城市假如需要發(fā)達、繁榮，商業(yè)地產是一個重要的元素之一。為此，我們在商業(yè)地產也是走在全國的前列。拿北京來說，我們有將近二三十萬浙江商人集中在木樨園商區(qū)，早十幾年前的時候，這個地方是一個被稱為亂臟差的代名詞�，F在，每一棟商場、每一個經營戶基本上全是我們浙江人，建了高樓大廈，建了很整齊的商圈。在這種情況下我們把我們的輻射能力擴展到華北、全國各地。運用商品流通來進行獲利。這個商品的流通基本上把浙江的產品帶入到北京區(qū)域來。用浙江的產品來走遍全國，以這種形式來進行賺錢、獲利。不是像過去說的炒地皮，完全不是這個概念。在這種情況下，我們做商業(yè)善于發(fā)現商機，善于在沒有人敢做的地區(qū)或者超前人家一步做的地區(qū)來做。我們把浙江的義烏小商品、小工業(yè)用品帶到了河北、帶到全國，用這一類的差價來賺錢。不是說我們來炒作地皮，完全是兩個概念。所以我們高高舉起浙江民間投資團的旗幟，而不是炒房團。在這種情況下我們本著服務于一個區(qū)域經濟、建設一個區(qū)域的經濟，在這個區(qū)域開花結果，造福于當地的老百姓，促進當地的經濟來做資金。
【主持人】：您說浙商在樓市方面的投資，并不單純是投資樓市，而投資的是一個市場，是一個區(qū)域性的經濟。
【陳俊】：是這樣的。我們做區(qū)域經濟和做商圈、做市場是很有經驗的。因為在浙江本土這個地方，早二三十年前就無中生有的開辟了很多的市場，義烏的小商品市場是無中生有，現在建成國際性的小商品集散地。比如說我們的家鄉(xiāng)是小家電集散地，永康是小五金集散地。原來這個地方都是交通很閉塞、老百姓很貧窮，方方面面的資源一點沒有。現在變成世界性的物流的集散地。所以我們在商業(yè)的過程中是無中生有。能夠用我們的商業(yè)自控來把整個區(qū)域經濟、整個市場、整個商圈、整個商業(yè)大樓繁榮起來、發(fā)達起來。來帶動這一片城市的發(fā)展。
【主持人】：我們都說浙商是房地產投資方面的龍頭大哥，但是曾有人這樣說，房地產的前十年是住宅的黃金十年。未來的十年是商業(yè)地產的十年。您是如何看待今后商業(yè)地產的市場發(fā)展？
【陳俊】：前十年確實是住宅地產發(fā)展的黃金十年。因為前十年是國家房改進行到關鍵期，老百姓對住房的需求確實很大。所以是住宅地產關鍵十年。后十年我認為這句話也是對的，是商業(yè)地產發(fā)展的十年。因為一個地方離開了商業(yè)，一個地方離開了商人，住宅搞起來，那是一個睡城、空城。給老百姓的生活帶來很大的麻煩。或者說這個地方沒有經濟的發(fā)展。所以后十年一定要著重加強培養(yǎng)商業(yè)的商圈，很有特色、符合這個經濟區(qū)域的特色的商圈，這是我們必須要做的。而在這個過程中，我們必須要考慮幾點：第一，你假如說做專業(yè)市場和集貿商圈，一定要考慮到這個地區(qū)的輻射力，沒有輻射力，在窮山溝里做，沒有輻射力你做不成。有人說要在東北做一個三十多萬平米、五十多萬平米的綜合體，我認為不合理，因為這個地方交通很閉塞，憑著當地的商人做五十萬平米的綜合市場，這是不合理的，因為要考慮到運輸成本和影響力方方面面，是做不成的。所以要針對實際來做。目前在某些地方出現了人均一平米的商業(yè)地產，這也是不合理的。因為假如說以大躍進形式來發(fā)展本地的商業(yè)，是不可持續(xù)的。因為大躍進轟轟烈烈，上的快，下的也快，沒有針對當地的區(qū)域特點來做商業(yè)。一旦供大于求，這個市場就變成大家的娛樂場。對當地的經濟發(fā)展沒有好處。所以一定要針對當地的實際情況進行大力的招商引資。特別是招商，商戶要大，大批量的引進來。沒有商戶，你把市場蓋的再大也是沒有用的。各個地方現在在招商方面花了很大的力氣。所以我建議各地的政府在招商力度上要下工夫。沒有一個優(yōu)質的商，以商養(yǎng)商，以商帶商是做不成的。第二，政府要端正自己的態(tài)度。第三，要給足政策，才能把當地的商業(yè)、商場搞活。商人才能大批量的引進來。只有這樣，區(qū)域的經濟和市場才能繁榮起來。
【主持人】：您剛才說到商業(yè)地產的大躍進，但是在外圍圍觀的人看來，是商業(yè)地產的火熱。商業(yè)地產從去年年底到現在火熱的原因有很多，但其中不凡中央財政與地方財政之間的博弈，政府與開發(fā)商之間的博弈等等原因，您覺得商業(yè)地產的火熱是因為種種博弈的產物嗎？
【陳俊】：現在二三線城市的地方政府財政收入大量依靠土地拍賣來考慮收入。并不是靠其他的工業(yè)、商業(yè)。在這個博弈中，許多的開發(fā)商轉向搞商業(yè)地產。許多的商務也轉向商業(yè)地產。現在十年來的調控到目前為止，沒有一條政策是針對商業(yè)地產的。只有在住宅地產上花了很大的工夫。作為商戶來說，要進取，要吃第一只螃蟹，這樣才能享受到優(yōu)惠的政策。作為當地來說，也要這樣，抓住開發(fā)市場、開發(fā)區(qū)與專業(yè)市場對接。在沒有明文規(guī)定，法律法規(guī)沒有規(guī)定之前，你趕緊去做，趕緊去搶占商機。在這種情況下這個地區(qū)才能發(fā)展起來。否則老跟在別人的尾巴后面你是賺不到錢。商戶也賺不到錢，區(qū)域政府也享受不到政策。我認為目前二三線城市要趕緊去做商業(yè)地產。因為只有商業(yè)地產繁榮，區(qū)域經濟才能繁榮。商業(yè)地產繁榮的時候，工業(yè)地產也跟上來了。這個地方的經濟才能夠真正的保證它的經久不衰，才能有可持續(xù)發(fā)展。這兩個博弈之間，商戶不要怕，我們要在夾縫中求生存。我們沒有能力去制訂政策或者去改變政策。但是作為商人來說，必須要具備在夾縫中，在政策左右變化搖擺中能夠生存。
【主持人】：您剛才提到了以商養(yǎng)商。什么是以商養(yǎng)商？如何才能以商養(yǎng)商？
【陳俊】：過去在二三線城市開辟了一個區(qū)域，做了一個很大的市場。政府下令，你們必須要進去，政府的行政命令來代替市場的行為。這是肯定做不成的。現在必須要以商養(yǎng)商，通過商人、商會、商界知名人士來幫政府進行招商，來以招的商來管理商戶。讓商人來進行招商，以商人來管理自己的商業(yè)。這樣在語言上面、溝通上面，成本就減少了。現在許多地方用知名的商業(yè)品牌機構，用知名商界人士進行招商。這樣，對招商力度、對招商的親和力、對招商的進程，對以后產業(yè)的定位可能很有好處。我們浙江人在外地招商，往往通過浙江商人的機構，浙江知名的商界人士幫當地招商。這樣大大縮小了交易的成本和溝通的成本和信任的成本。商戶就愿意跟著你，你總不會去騙人，總不會去騙自己的老鄉(xiāng)。這樣招商起來就很實實在在，把家里的老鄉(xiāng)帶出來，把外面的老鄉(xiāng)帶出來。
【主持人】：在您的新書《樓市風聲》中提到這樣一句話，“假如我愛你，請你做商業(yè)地產，因為商業(yè)地產的回報率實在太高了。假如我恨你，請你做商業(yè)地產，因為商業(yè)地產的風險也實在太高了”這句話聽起來給人感覺做商業(yè)地產就是冰火兩重天，請問為什么會做出這樣的判斷？
【陳俊】：這句話是我從《北京人在紐約》的一句歌詞里面演變過來的。假如我愛你，把你送到紐約，那里是天堂。假如我恨你，把你送到紐約，因為那里是地獄。商業(yè)地產和住宅地產有明顯的不一樣。住宅地產一家一戶一個樓，我住也行，投資也行，是一對一的比例。而商業(yè)地產，買了一個門臉、一個商鋪，他要做生意的。他要靠商品流通的買賣差價來賺錢、獲利。商業(yè)地產有幾種形式，一種是買過來自己經營，自己經營的要求更高一點。假如說我自己經營我的產品買過來，賣不出去，就積壓在這里。就沒有流通，就產生不了效益，就產生不了利潤。第二種，有些人我自己買過來，轉租給別人，他靠租金賺取回報，他把風險轉嫁到承租人。商業(yè)地產同住宅地產有明顯的區(qū)別。獲利大，賠也賠的快。不是每個人都能夠做好生意。好象讀書一樣，有人在學校里讀書，同一個班同一個老師教，不是每一個人都能考一百分。許多市場，同一個老板，兩個攤位，你經營同一類的商品，有些人發(fā)大財，有些人一樣都賣不出去。都是雙刃劍，都在矛盾中發(fā)展。
【主持人】：您剛才提到商業(yè)地產高風險伴隨的是高利潤。國內的商業(yè)地產也因此大發(fā)展。市場開發(fā)存在魚龍混雜的現象，您對這一現象是如何看待的？開發(fā)商要具備了怎樣的條件才能夠在這個市場上生存？
【陳俊】：現在的市場確實是魚龍混雜。有專業(yè)市場、有大型的綜合市場。目前最近幾年大家都明白，沒有政策就是好政策，國家沒有對商業(yè)地產限購令，大家一擁而上。一擁而上的時候，在商業(yè)地產有些地區(qū)出現了供大于求的情況。我熟悉的一個地方，他人均商業(yè)地產一平米多。這是很危險的。在這種情況下，我認為還是需要定位，你沒有準確的定位，沒有市場商品的定位、市場的定位、商人的定位、運營的定位，就沒有以后的繁榮發(fā)展。在這種情況下，我們的二三線城市開發(fā)更要引起注意。特別是在流動人口不多的城市。消費水平還沒有達到一定程度的城市。還是要慎重，不要麻木，麻木的開，就很危險。
【主持人】：我們都說，商業(yè)地產和住宅地產是兩個完全不同的概念，國內的開發(fā)商除萬達一直專注于商業(yè)地產外，其他房地產企業(yè)一直以來基本都以住宅開發(fā)為主，住宅開發(fā)有住宅的規(guī)律，但住宅的開發(fā)規(guī)律能否拿到商業(yè)地產來用現在還是一個探索的階段，就你看，商業(yè)地產應該有怎樣的規(guī)律？
【陳俊】：我認為住宅地產的規(guī)律不能拿到商業(yè)地產上開發(fā)的運作中來。這是不同的概念。上幾年，由于住宅地產太好賣，購買力太大，大家一擁而上的都去開發(fā)住宅地產。因為住宅地產有老百姓的剛性需求擺在這兒，開到哪，賣到哪。他是一賣了之。而商業(yè)地產不是這樣，商業(yè)地產有五個環(huán)節(jié)。第一是定位。第二是策劃，第三是招商，第四是運營，第五是管理。招商很重要，前期所有的策劃定位是圍繞招商來的。商招起來，他要進行運營、管理，運營不好、管理不好也不行。他涉及到五個環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，而住宅地產是不一樣的，一賣了之。我大不了以后就是物業(yè)管理。至于你賣了房子以后，自己住還是出租、還是投資，開發(fā)商全不管。業(yè)內一句話，做住宅地產是小學生，做商業(yè)地產是研究生。難度可想而知。
【主持人】：您是如何看待二三線城市的商業(yè)地產的發(fā)展？
【陳俊】：二三線城市的區(qū)域經濟發(fā)展也不平衡，不一樣。沿海和內地的二三線城市也不一樣。內地的差一點，內地要發(fā)展商業(yè)地產，是必須的。而發(fā)展這個區(qū)域，你這個區(qū)域的商業(yè)地產必須要把這個區(qū)域的，一百平方公里、兩百平方公里的輻射能力。城市的輻射能力，城市的商品交通樞紐一定要考慮進去�？紤]了城市的消費能力，商品的流通能力，還要考慮這個城市的輻射能力。沒有輻射能力，假如說純粹的這個小地方來消費，可能這個市場就辦不活。往往活著的市場，或者搶不到商鋪的市場，這個城市的輻射能力都很差，起碼輻射到一百平方公里、兩百平方公里。這個市場要吸引到有特色的東西，不能和別人發(fā)生正面沖突的。這一兩百平方公里的商戶，大家要到這里來趕集市的，你才能發(fā)展得起來。否則這個城市的內需很不容易拉起來。
【主持人】：近一段時間，溫州高利貸事件可謂是鬧得人心惶惶，我們也相信其中不乏做商業(yè)地產的開發(fā)商也在走這條融資之路，請問溫州高利貸事件背后我們是否應該反思這種融資模式的利弊在哪？商業(yè)地產應該如何融資？有哪些途徑？
【陳俊】：最近很多媒體也在問我這個事。高利貸事件我認為是這個矛盾的提前爆發(fā)。從高利貸的歷史來講，在浙江是歷史悠久的，我認為有幾百年的歷史。幾百年前我們就有北票南莊這一說，北方以喬家大院為代表的票號。還有幾百年前吳許延為代表的錢莊。無論是錢莊、票號，都是民間的高利貸。他借出去的利益肯定是高于國家的利息。只要高于國家的利息，我們都可以把它稱之為高利貸。第二，只有民間的借貸成就了浙商。因為浙商也好，民間的民營企業(yè)家也好，在得不到國家貸款的情況下，他要生存，要生產，必須向民間融資，這是他唯一的選擇。因為借貸只有兩種方法，一種是向國家銀行借，一種是向民間。向海外借那是比較遙遠的事情。向國家借不到，只有向民間借。現在政策有點放寬，說高于國家四倍以內是保護的。四倍以外是不保護的。不保護也不等于是違法。為什么說目前高利貸集中爆發(fā)引起了這么多人的關注。前幾年大家把民間的錢都投資到實業(yè)。金融危機一爆發(fā)，實業(yè)很難做。原材料成本上漲，勞動力成本上漲。民間就把辦實業(yè)的錢抽出來買樓、買房。這又引起了社會上，你是溫州炒房團。這種名號又來了。在住宅地產受到嚴重的政策調整之后，又把投資在住宅的錢挪出來放高利貸。因為錢本身是無罪的，錢要生錢，錢要向價值的低洼地流向。才能夠獲得更高的利潤。在這種情況下，放高利貸形成大家唯一的一個投資渠道。辦實業(yè)不好辦，買樓不好買。唯一的就是放高利貸。這表明了我們國家的投資渠道十分的狹窄，把大量的錢流動到一個地方去，這個行業(yè)肯定受到很大的壓力，這個行業(yè)一壓，肯定就會引起大家的關注。又加上溫州民間資本特別豐富，民眾投資意識十分強烈。他都走在全國的前列。他碰到的問題也是提前的碰到。發(fā)生的問題也會提前發(fā)生。所以他碰到這個高利貸確實有人跑路。但是這種跑路現象是極為個別的。同這么多的中小型民營企業(yè)比起來，比例是極個別的。但是極個別的印象到整個群體。我始終認為極個別的現象不能代表這一群體普遍的現象。這個普遍的現象里面又必須要關注一個現象。這個現象就是目前在浙江的民營企業(yè)家的生存困難。在夾縫中求生存。目前民間資本流向迷茫，投資渠道狹窄。所以我希望政府能大力開拓民間投資渠道，放低投資的門檻。
【主持人】：您當初是出于什么樣的背景要寫《樓市風聲》這本書？有什么樣的寫作思路？
【陳俊】：我從事房地產行業(yè)十幾年，我得出一個結論，政策在反復波動，左右在搖擺，投資者很迷茫。特別是去年4月17號被稱為史上最嚴厲的調整政策以來。開發(fā)商、投資者購房人的心情都受到影響。這十幾年住宅市場，是政府操心、老百姓煩心，全社會不開心。在這種情況下，需要也客觀公正的系統的一本書來講這個事實，來讓大家提高信心，提高投資者信心。對開發(fā)商有信心，對整個市場有信心。我這本書是在這個動機之下來寫。用大量我親身經歷、親眼所見、親耳所聞的，來解讀市場調控的真正原因是什么。老百姓到底該不該買房，該不該投資。開發(fā)商對市場如何判斷。到底是低迷還是旺盛。特別是發(fā)生在我自己身上、我朋友身上大量的案例。比如說限購令、等等一系列的政策，我的個人體會，還有房產稅、限購令等等幾個老百姓最為關心的一些政策，我進行了個人的解讀。我認為，要逢低入市，要遵循幾千年大商家范蠡講的，貴出如糞土、賤蓄如珍珠。你在價格低迷的時候把這個東西買進，就是投資。在高價格的時候你把它拋出去，作為商人、作為企業(yè)家就賺進了這個利潤。而現在這個房地產價格是在低迷的狀態(tài)中，我就建議大量的投資者，這個時候進入投資，大量的把房子買進來。因為你錢是要保值增值的，是要升值的。因為老百姓賺錢是很不容易的。老百姓現在過的生活是那么的不容易，所以要考慮到要進行投資，投資房地產，是投資的最好途徑之一。也就是增值保值的。我建議老百姓要逢低入市。中間我還分析了目前房地產形勢兩個不可能，第一，大起大落不可能。品質優(yōu)秀、地段好的房子，不可能垂直向下，極個別的不能代表整體的形象。第二個不可能，目前盡管是低迷的情況下，沒有回暖的可能性也是不可能的。我們的城市化進程的平均率只有46.5%。大大的低于世界平均水平。每提高一個百分點意味著我們國家又要上一個臺階。上一個臺階很重要的元素就是住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產同時蓬勃的發(fā)展。這是必不可少的。在這種情況下我寫這本書真正的目的是告訴所有社會上的讀者，要撥開迷霧看到調控真正的目的是什么。
【主持人】：短短一個多小時，陳會長為我們介紹了房地產投資的趨勢和今天發(fā)行的這本新書。感謝陳會長今天到我們搜狐焦點演播室做客。我們今天的訪談到此結速
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