淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體

  “專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題
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   商興成公司是專(zhuān)業(yè)致力于專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢(xún)、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
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  項(xiàng)目定位 顧問(wèn)咨詢(xún) 招商銷(xiāo)售 運(yùn)營(yíng)管理
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  可研報(bào)告 市場(chǎng)研究 高層論壇 人員培訓(xùn)

任何事物的發(fā)展都有其客觀的演變過(guò)程，城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型產(chǎn)品，也正經(jīng)歷著不斷地完善和優(yōu)化的快速成長(zhǎng)期。通常意義上講，現(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

一、從城市發(fā)展的角度看城市綜合體的演進(jìn)

城市綜合體從廣義的演進(jìn)過(guò)程來(lái)看，它是伴隨著城市的進(jìn)步而產(chǎn)生的歷史性城市中心；從狹義上來(lái)看，作為現(xiàn)代城市的“城中之城”，它基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。

城市作為人類(lèi)文明的主要組成部分，是伴隨人類(lèi)文明與進(jìn)步發(fā)展起來(lái)的。學(xué)者們普遍認(rèn)為，真正意義上的城市是工商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物。如13世紀(jì)的地中海岸，米蘭、威尼斯、巴黎等，都是重要的商業(yè)和貿(mào)易中心；工業(yè)革命之后，城市化進(jìn)程大大加快了，由于農(nóng)民不斷涌向新的工業(yè)中心，城市獲得了前所未有的發(fā)展。到第一次世界大戰(zhàn)前夕，英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)與法國(guó)等西方國(guó)家，絕大多數(shù)人口，都已生活在城市里。由此可見(jiàn)，城市的原始功能是人口相對(duì)集中的居住地；是工業(yè)集中的地方；是商業(yè)貿(mào)易的中心。在產(chǎn)業(yè)化滿足這些原始功能的基礎(chǔ)上，形成了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步細(xì)分——住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。

在工業(yè)化推進(jìn)城市形成和發(fā)展的階段，反過(guò)來(lái)看城市綜合體，它是生產(chǎn)廠區(qū)、職工生活區(qū)的簡(jiǎn)單組合；現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢(shì)則是把工業(yè)從傳統(tǒng)意義的城市里遷出去，城市的原始功能也是核心功能就只剩下了居住和第三產(chǎn)業(yè)中心的功能了。現(xiàn)代城市綜合體正是將這兩項(xiàng)基本功能結(jié)合現(xiàn)代城市人群的具體需求，而演變成具有多種功能的建筑群體。

二、綜合體的功能選擇

隨著城市對(duì)人們生活效率的影響，城市綜合體被賦予的功能也越來(lái)越完備。它的各種功能在不同時(shí)間段得到發(fā)揮和組合，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且相互補(bǔ)充，提高了自身的運(yùn)營(yíng)效率。目前的城市綜合體基本包含了商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。

商務(wù)辦公是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分信息流、資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)和人群的商務(wù)需求。

商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、購(gòu)物愉悅和豐富多彩的服務(wù)，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類(lèi)階層的消費(fèi)需求。

酒店餐飲是綜合體中較穩(wěn)定的項(xiàng)目，它為流動(dòng)的人口提供舒適的居住環(huán)境，為所有相關(guān)的活動(dòng)人群提供美食、娛樂(lè)服務(wù)，全天候地保持持久的繁榮并增加其活力。

居住是城市開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開(kāi)發(fā)是為了節(jié)省時(shí)間和其他各類(lèi)資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市不同階層人士的居住需求。

從萬(wàn)達(dá)城市綜合體的發(fā)展來(lái)看，基本代表了中國(guó)城市綜合體的演變歷程。從單個(gè)商業(yè)建筑體到多個(gè)建筑體組成的建筑群；從單一的商業(yè)零售到不同業(yè)態(tài)的組合；從滿足單一的商務(wù)、商業(yè)需求到具備酒店餐飲功能；這一切都在不斷增加和完善綜合體的功能。但是，隨著不同功能的差異化細(xì)分，每種功能又會(huì)演繹出千變?nèi)f化的不同業(yè)態(tài)，而城市綜合體同時(shí)也會(huì)受到城市規(guī)劃條件和資源承載力的限制，是不能無(wú)限擴(kuò)展的。因此，未來(lái)的城市綜合體可能會(huì)根據(jù)自身的資源狀況，選擇具有優(yōu)勢(shì)的功能，作為核心功能來(lái)打造，其他的功能就會(huì)依托于周邊的建筑群來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于未來(lái)新興城區(qū)的綜合體來(lái)說(shuō)，情況可能就不一樣了。新興的城區(qū)需要綜合體的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，這就需要綜合體盡可能復(fù)合各種城市配套服務(wù)打造一個(gè)功能完備的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)點(diǎn)，點(diǎn)燃城市化進(jìn)程的火炬。以上兩種情況，分別代表了城市綜合體在不同經(jīng)濟(jì)區(qū)位的功能選擇。  殷慧勇