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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)——開發(fā)商的新圍城
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多年從事商業(yè)地產(chǎn)研究并具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的朱凌波在談到商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀時直言，盡管大型商業(yè)地產(chǎn)是拉動區(qū)域經(jīng)濟的引擎，但目前商業(yè)地產(chǎn)從政策到管理以及運營整個產(chǎn)業(yè)鏈的不成熟讓開發(fā)商進入了“新圍城”。
“城市二元化”給管理者提出挑戰(zhàn)
在朱凌波看來，目前城市表現(xiàn)出兩種“城市二元化”模式，一是由于城市核心區(qū)的生活成本逐步加大、外來人口逐漸增多、以及舊城改造，一、二線城市出現(xiàn)了原住居民向郊區(qū)擴展的趨勢。同時，由于每一個城市都是市管市，郊區(qū)的縣鎮(zhèn)無論是上學、就業(yè)都呈現(xiàn)出匯聚的模式，使得城市范圍外擴，同時城市規(guī)劃包括商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等方面相對比較空白，從而造成這些區(qū)域的公共設施、商業(yè)設施、文化、教育、醫(yī)療等城市功能較為欠缺。這在第一代“大盤模式”中尤為凸顯，如廣州的華南板塊，北京的回龍觀、天通苑、望京地區(qū)。朱凌波說，雖然第一代地產(chǎn)開發(fā)模式帶來了很多“城市病”，也形成了中國一種獨特的城市化發(fā)展模式。
另外一種“二元化”，就是在城市發(fā)展過程中，由于老城不能滿足新的發(fā)展需要，政府搬遷到新城帶動的“城市二元化”。他直言，一方面，老城和新城的商業(yè)設施、綜合的整體配套如何均衡發(fā)展，新城如何形成新的商圈、具備城市的各種功能設施，另一方面，舊城改造如何處理好市民原有的消費習慣，延續(xù)老城的歷史文化，如何將現(xiàn)代化的建筑與城市的歷史文化融合，而不是將原來的歷史文化全部破壞掉，一味強調建筑形象，這些都對城市管理者提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。
他認為城市形象工程與中國城市化的發(fā)展強調速度、規(guī)模、體量，完全粗放式的模式不無關系。但在追求現(xiàn)代化的同時，在建筑外形、建筑高度與發(fā)達國家沒有什么區(qū)別的現(xiàn)狀下，將現(xiàn)代化與歷史、文化、人性和科技有機地融合、均衡地發(fā)展，縮小與發(fā)達國家在建筑內部人性化配置、環(huán)保節(jié)能措施的差距，更應該得到管理者、建設者的重視，否則現(xiàn)代化僅僅停留于表面。
此外，在城市化的發(fā)展上，他建議，借鑒外國經(jīng)驗一定要結合中國的城市化進程以及中國的消費習慣，將國際經(jīng)驗與國內實際情況有機結合，比如不能因為強調節(jié)能環(huán)保，就剝奪了許多中國人第一次享受高檔住宅和私家車的權利。社會進步的階段性是無法超越的并呈現(xiàn)周期化的發(fā)展軌跡。
商業(yè)地產(chǎn)亟需完善產(chǎn)業(yè)鏈建設
在經(jīng)濟全球化和中國城市化快速發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)自2001年至今，一直呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的勢頭。朱凌波說，商業(yè)地產(chǎn)跟城市化密切相關，一方面，商業(yè)地產(chǎn)是城市化的先導，另一方面，城市化的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)帶來了廣闊的發(fā)展前景。
然而，2008商業(yè)地產(chǎn)專家報告指出，中國商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開始出現(xiàn)減緩，總量供過于求、空置率開始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開始拉大。
朱凌波認為，商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”可以劃分為某種特殊區(qū)域總量的過剩和結構性過剩。 “而總量的過剩是結構性不足造成的�！彼忉屨f，大型的中高端物業(yè)總量上可能在很多區(qū)域是過剩的，但要看到，包括很發(fā)達的社區(qū)便利店、各種專業(yè)店、專題店，按照人均商業(yè)占有面積，還遠遠不夠。許多具備一定消費人口的社區(qū)周邊，甚至沒有符合區(qū)域消費特征以及居民消費習慣的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)。
他表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的這種不成熟主要是產(chǎn)業(yè)鏈的不成熟造成的，也讓開發(fā)商進入了“新圍城”。比如，地方政府的強勢主導和中央政府的管理缺失，尤其是政府在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，發(fā)展的均衡性，包括零售商的配置等方面，還會在相當長的一段時間是困擾中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
據(jù)他介紹，目前沒有一個中央級政府和部門負責商業(yè)地產(chǎn)的管理，商業(yè)網(wǎng)點的管理條例也一直沒有出臺。相反地方政府在這方面卻很強勢，因為商業(yè)地產(chǎn)對拉動內需、投資、包括城市形象都很重要。這也讓商業(yè)地產(chǎn)在地方表現(xiàn)為首長項目，以政績和拉動地方投資為趨導，主觀性非常強，要做大，做高，做強，要引進500強，不是按照當?shù)厥袌龅南M需求、消費習慣，從某種程度上是違背市場規(guī)律的政府主導行為。
另外，運營管理專業(yè)機構和專業(yè)人才的匱乏、針對商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品較少、政府的開發(fā)速度快于開發(fā)商的發(fā)展速度，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度快于商家發(fā)展的速度，等等都是影響商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的主要因素。
為了提高行業(yè)整體素質，培養(yǎng)更多的專業(yè)人士，朱凌波從2002年就在請華大學的平臺上開始做“全球化城市與地產(chǎn)運營商UEO”和“國際商業(yè)地產(chǎn)運營商CREO”的培訓工作，取得了良好的口碑。同時他還通過舉辦大型論壇和主題沙龍，為企業(yè)解決實際運營中的問題。2008年底又組織了專家發(fā)表了商業(yè)地產(chǎn)專家報告。
“中國改革開放30年，我們都是摸著石頭過河，干什么學什么，學什么干什么。所以，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不成熟是行業(yè)成長必須要經(jīng)歷的一個階段和過程，也是必須付出的代價。我想，隨著城市的發(fā)展，尤其大的商業(yè)項目又是拉動區(qū)域經(jīng)濟的引擎，這些問題都會逐漸解決 。
開發(fā)商要學會危機思考
近幾年，房地產(chǎn)的支柱地位一度受到質疑。在此次應對金融危機拉動內需中，房地產(chǎn)業(yè)都被上升到從未有過的國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在2009年保經(jīng)濟增長工作中更被認為是重要的著力點。
朱凌波感慨，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)走過了一個很曲折的道路。在政府2004年第一輪宏觀調控之前，房地產(chǎn)發(fā)展最高速的時期，支柱地位并沒有落實。直到第一輪宏觀調控后，開發(fā)商、媒體出現(xiàn)巨大的反彈，國務院才把它定為支柱產(chǎn)業(yè)。這次宏觀調控剛剛出現(xiàn)成效，外部又發(fā)生了金融危機，房地產(chǎn)業(yè)作為帶動固定資產(chǎn)投資的重要引擎，也就無可厚非地被賦予重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。
“其實，此輪房價的下調即使沒有美國的所謂金融海嘯也一定會發(fā)生的，只是可能不會來得這么猛而已！因為中國的房地產(chǎn)風險和泡沫已經(jīng)累加到必然釋放的階段和氛圍，是一個量變到質變的必然過程。而房價下迭后，政府和各方力量尋求救市也是正常的舉動，升得過高過快自然要調，降得太急太深更要救，這是非常符合周期發(fā)展的理論和方法，不值得大驚小怪�！�
他表示，這一跌非常必要。一是跌出了政府的威信，幾年苦心的調控終于見效；二是跌出了百姓的怨氣，心理得到釋放和平衡；三是跌出了開發(fā)商的理性，使偏執(zhí)和沖動的開發(fā)商受到棒喝，任何行業(yè)都會有周期，有調整，好日子不會永遠，要學會風險控制和保守經(jīng)營。雖然很多人罵萬科降價，但還得跟著學，這說明萬科有前瞻性，也說明萬科是個對行業(yè)有戰(zhàn)略性、周期化思考的企業(yè)。”
在世界都把擺脫金融危機的希望寄托于中國的今天，朱凌波認為，中國承擔著歷史性的、國際化的使命，所有的中國人都要形成一個正向的思維，讓中國走上可持續(xù)發(fā)展的道路。我們這一代人亟需要做的，就是打破急功近利的思維。對于開發(fā)商來說，要改變沒有暴利不賺錢的思維模式，形成危機思考的方式，從目前停留于如何應對危機，轉向企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營模式的深層次思考。房地產(chǎn)業(yè)不要等著政府“救市”，行業(yè)要自救，要尊重市場規(guī)律，尊重經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，將房價調整到社會平均利潤點上。
“這次危機不是行業(yè)的危機，而是企業(yè)的危機。那些不符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)會倒閉，留下真正的品牌企業(yè)，以及跟政府和消費者協(xié)調發(fā)展的企業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)也會更加成熟、健康�！�
做好社會的“第三方力量”
朱凌波經(jīng)歷很豐富，1984年大學金融本科畢業(yè)后，在國有商業(yè)銀行和黨報工作了6年。上個世紀90年代，他輾轉大連、深圳、北京等城市的金融投資機構和房地產(chǎn)企業(yè)任高管。2000年以來，他應邀擔任清華高端和專業(yè)房地產(chǎn)培訓計劃首席教學顧問，同時承擔起了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任的工作。各種從業(yè)經(jīng)歷讓朱凌波對于不同的行業(yè)和人群都很了解，也讓他在從事商會、培訓、研究、服務產(chǎn)業(yè)的時候游刃有余。
為了能夠更好地為行業(yè)服務，朱凌波每個月都會到全國各地出差，“因為這樣能夠讓我和行業(yè)、和不同的開發(fā)商保持密切的聯(lián)系，了解第一線的動態(tài)和行業(yè)的發(fā)展趨勢”。
他感慨，第三方的力量越來越重要，最典型的案例就是美國總統(tǒng)奧巴馬。奧巴馬的復雜經(jīng)歷，在所有人都不認可的同時，也找到了跟所有人對話和溝通的角度和資本，就是他代表的是社會主流和未來趨勢。
商會作為政府、企業(yè)和消費者之間的第三方力量，作為行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間的橋梁，朱凌波認為是顧問，是指導，是診斷，是考察。商會要跟社會的主流保持一致，既要代表行業(yè)的聲音和需求，同時也積極向政府建言，還要為公眾呼吁，要按照社會規(guī)律辦事，要代表社會前進的方向和進步的力量，更要站在各方的角度，共贏的角度，競合的角度，去思考去辦事。我們最適合的角色就是布道者、協(xié)調人和代言人。(記者 顧晴)
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