2011年12月濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)分析月報(bào)

    根據(jù)濟(jì)南市商業(yè)布局，將濟(jì)南市商業(yè)部分劃分為：中部、西部、東部、南部、北部五個(gè)區(qū)域。其中經(jīng)十路以北，北園大街以南，緯二路以東，歷山路以西為中部區(qū)域；歷山路以東，東至高新區(qū)，膠濟(jì)鐵路以南，南至漿水泉為東部區(qū)域；燕山西路以西，建設(shè)路以東，二環(huán)南路以北，經(jīng)十路以南為南部區(qū)域；大緯二路以西至新城，膠濟(jì)鐵路以南，二環(huán)南路以北為西部區(qū)域；北部區(qū)域南起北園大街、無影山路沿線，東西至二環(huán)路。

　　二、市場(chǎng)綜述

　　2011年12月濟(jì)南市場(chǎng)上純商業(yè)項(xiàng)目仍然保持沉寂狀態(tài)，尤其是臨近年底，均停止了宣傳推廣的節(jié)奏，僅為普通的蓄客。目前來看，純商業(yè)項(xiàng)目均抱希望于明年，靜待明年市場(chǎng)環(huán)境變化后再行定奪推廣開盤等事宜。

　　而部分底商類項(xiàng)目，尤其是東部區(qū)域根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)銷售進(jìn)程，推出一定的底商房源配合住宅產(chǎn)品銷售，以期望通過價(jià)值略大、投資回報(bào)略好的底商類物業(yè)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，促成部分成交，回流部分現(xiàn)金，緩解整年的銷售的壓力。

　　從媒體投入方面來看，本月商業(yè)項(xiàng)目整體表現(xiàn)較為消極，僅黃金99等少數(shù)項(xiàng)目有1、2則廣告投放，其他項(xiàng)目均未有通過報(bào)紙這一主流媒體推廣。年底整體的市場(chǎng)表現(xiàn)還是相對(duì)沉寂。在此背景下，市場(chǎng)成交總量也較少，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開始入冬，靜待未來政策形勢(shì)的變化及投資環(huán)境的改善。

　　三、供應(yīng)量分析

　　1、總體供應(yīng)情況：

　　2011年12月，我司監(jiān)測(cè)顯示濟(jì)南市在售的商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量約75000㎡，以東部區(qū)域所占比重最大；其中純商業(yè)物業(yè)約有45000㎡，占總體供應(yīng)量的56%。底商類物業(yè)受項(xiàng)目推貨周期影響供應(yīng)量有所增加。

　　2、分區(qū)域供應(yīng)情況：

　　2011年12月，東部區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目，如黃金99、火炬東第，乃至章丘的重汽翡翠東郡均有一定體量底商面市，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)活躍。中部和南部的發(fā)祥福邸、中海國(guó)際社區(qū)也有少量底商推出。其他區(qū)域，如西部、北部市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)沉寂。

　　而純商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中泉城旺角和中泉新都匯雖在主流網(wǎng)站上略有宣傳，但是都處于蓄客階段，基本上都暫定明年上半年開盤銷售，當(dāng)前并沒有很多宣傳推廣。

　　四、價(jià)格分析及銷售情況

　　底商價(jià)格：

　　12月份新推出的社區(qū)底商產(chǎn)品很少，黃金99于11月中旬開盤銷售，總共推出33套，本月售出4套；銀座花園底商僅10余套。其余項(xiàng)目仍在認(rèn)籌蓄客階段，在售貨量較少，仍以自然銷售為主，未有很明顯的促銷和推廣活動(dòng)。

　　純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況：

　　12月份純商業(yè)項(xiàng)目沒有出現(xiàn)太多變化，大多數(shù)項(xiàng)目都以緩慢的狀態(tài)來消化其剩余貨量。齊魯鞋城品牌港、槐蔭廣場(chǎng)等項(xiàng)目均無宣傳推廣，整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)非常平淡。

　　泰府廣場(chǎng)、中泉新都匯等項(xiàng)目12月份的銷貨量大約在300平米左右，中泉新都匯打出3萬元/平起，5萬抵8萬的優(yōu)惠措施來引起關(guān)注，但整個(gè)月僅成交1套。