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市場(chǎng)觀察
廣州國(guó)際玩具禮品城不旺的教訓(xùn)
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記得當(dāng)初，開發(fā)商希望通過(guò)政府以消防為由拆遷了藝景園，可是到頭來(lái)是讓當(dāng)?shù)氐娜f(wàn)菱匯等開發(fā)商得利。所以，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移和城市功能的協(xié)調(diào)應(yīng)該有一致或共識(shí)才行。
這之后，對(duì)白馬、海印等內(nèi)環(huán)內(nèi)的市場(chǎng)的外遷就更為謹(jǐn)慎了……
廣州國(guó)際玩具禮品城百家商鋪8年未開業(yè)
每日經(jīng)濟(jì)新聞 2012年06月13日
(每經(jīng)記者 徐學(xué)成 劉興斌 發(fā)自廣州)
大面積空置的不僅是寫字樓，還有商場(chǎng)。
志在打造“永不落幕的交易會(huì)”的廣州國(guó)際玩具禮品城近日因業(yè)主索賠被推上風(fēng)口浪尖。這個(gè)由“長(zhǎng)和系”持股60%的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)槿藲獠桓撸簧啼仒I(yè)主稱為“死城”。由于生意冷清、轉(zhuǎn)租困難，許多業(yè)主投入的數(shù)百萬(wàn)資金，回收變得遙遙無(wú)期。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2004年開業(yè)以來(lái)，玩具禮品城超過(guò)100家商鋪從未營(yíng)業(yè)。而該項(xiàng)目原本以開發(fā)酒店等商業(yè)配套為主的二、三期用地卻被開發(fā)商拿來(lái)最先開發(fā)商業(yè)公寓，其他配套開發(fā)項(xiàng)目則一拖再拖。
逾百家商鋪未曾營(yíng)業(yè)
早在今年3月份就爆發(fā)的廣州國(guó)際玩具禮品城(以下簡(jiǎn)稱玩具城)業(yè)主維權(quán)風(fēng)波近日得到了玩具城方面的正式回應(yīng)。
昨日(6月12日)，廣州國(guó)際玩具禮品城有限公司回應(yīng)稱，“購(gòu)入玩具城商鋪的一部分業(yè)主旨在進(jìn)行地產(chǎn)物業(yè)投資，其中有超過(guò)100個(gè)商鋪從未開業(yè)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致玩具城一直未能形成市場(chǎng)氛圍。本公司自2005年開始已向業(yè)主提出不同方案，如承擔(dān)部分開業(yè)成本、免收管理費(fèi)及推廣費(fèi)等，以鼓勵(lì)業(yè)主開業(yè)�！�
3月份，由于玩具城開業(yè)后人氣不足，生意冷清，且很多店鋪關(guān)門歇業(yè)，業(yè)主投資的商鋪未得到預(yù)期回報(bào)，部分業(yè)主向玩具城方面提出了索賠要求。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，玩具城系長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(00001，HK)和和記黃埔(00013，HK)進(jìn)軍廣州后的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，兩家公司分別持有該項(xiàng)目各30%的權(quán)益，合計(jì)持股60%，另外40%的權(quán)益則由其內(nèi)地合作伙伴——廣州國(guó)際玩具中心有限公司持有。
記者在廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)查閱到的信息顯示，該項(xiàng)目位于廣州市黃埔區(qū)黃埔東路，總用地面積為321261平方米，總建筑面積為659427平方米，其中一期建筑面積為99404平方米，二、三期為560023平方米。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，“長(zhǎng)和系”針對(duì)該項(xiàng)目的投資高達(dá)15億元，并分三期進(jìn)行開發(fā)。
作為廣州市政府改造和提升專業(yè)市場(chǎng)的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，玩具城曾試圖“集合廣州所有玩具批發(fā)市場(chǎng)，打造為全球最大的玩具禮品集散中心”，2004年該項(xiàng)目首次公開選鋪，也轟動(dòng)一時(shí)，首期推出的500間鋪位一天之內(nèi)被搶光。
很多業(yè)主一出手即拿下數(shù)間鋪面，投入高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，但幾年之后的慘淡情形卻是他們始料未及的。
玩具城方面的聲明透露，有超過(guò)100家商鋪從未開業(yè)經(jīng)營(yíng)。而據(jù)知情人士透露的信息則是，持續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)的店鋪只是極少數(shù)，大多數(shù)業(yè)主將店鋪轉(zhuǎn)租出去作為辦公場(chǎng)所，但即便如此，能轉(zhuǎn)租出去也是“萬(wàn)幸”，整個(gè)玩具城就像“死城”一般。
氣氛缺失商戶不買賬
從“永不落幕的交易會(huì)”到現(xiàn)在的“死城”，在慘淡的現(xiàn)實(shí)面前，“長(zhǎng)和系”進(jìn)入廣州的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目曾經(jīng)響亮的口號(hào)顯得十分蒼白。
在玩具行業(yè)，素有“全球一半玩具來(lái)自廣東”一說(shuō)，“長(zhǎng)和系”進(jìn)入廣州商業(yè)領(lǐng)域的首站選擇玩具城并非沒有道理。
當(dāng)時(shí)有統(tǒng)計(jì)顯示，1991年到2001年的10年間，廣州玩具出口占全國(guó)的比重幾乎都在70%以上，最高的年份則超過(guò)80%，2001年，廣東一省的玩具總產(chǎn)量即高達(dá)357億元。
在玩具產(chǎn)業(yè)被喻為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，“長(zhǎng)和系”打造的玩具城給眾多商家描繪了一幅光明的藍(lán)圖。
但一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，在玩具城進(jìn)入開發(fā)之前，廣州已經(jīng)形成了幾個(gè)商業(yè)氣氛濃厚、配套健全的玩具禮品批發(fā)中心，如廣州一德路的玩具禮品批發(fā)中心、廣州萬(wàn)菱精品批發(fā)市場(chǎng)等。這兩個(gè)中心產(chǎn)業(yè)氣氛濃郁，且在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)建立了良好的知名度。
與其相比，相對(duì)偏遠(yuǎn)的玩具城則并沒有形成產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氣氛，盡管有政府支持，但最終并未得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
“這是個(gè)老大難的問(wèn)題”，曾參與玩具城相關(guān)規(guī)劃、評(píng)估工作的廣州社科院研究員彭彭表示，廣州市政府當(dāng)初的意圖是希望通過(guò)玩具城的開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但大多數(shù)商戶并不買賬，還是愿意停留在原來(lái)產(chǎn)業(yè)集聚的一德路、解放南路板塊；此外，玩具城所在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯，尤其是交通配套不是很理想。
“如果商戶都轉(zhuǎn)移過(guò)去了，玩具城就火起來(lái)了”，彭彭認(rèn)為，玩具城冷清，責(zé)任并不全在開發(fā)商。
還有業(yè)內(nèi)分析指出，商戶遷往玩具城之后，店鋪的租金成本也會(huì)被拉高，而聚集在一德路的商戶大多數(shù)兼營(yíng)批發(fā)和零售，購(gòu)買力相對(duì)較弱的黃浦區(qū)，零售市場(chǎng)并不理想，但如果做批發(fā)，交通不便利，市場(chǎng)認(rèn)可度也有待提高。
后續(xù)開發(fā)先做住宅
身陷泥潭的業(yè)主，將希望寄托于玩具城二、三期的開發(fā)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，玩具城的后續(xù)開發(fā)主要包括商鋪、酒店、公寓以及寫字樓等。但自從2004年公開選鋪之后，二期工程直到2008年才進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。廣州城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)信息顯示，開發(fā)單位直到2008年7月11日才拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
但令外界感到意外的是，雖然后續(xù)開發(fā)中確實(shí)包括公寓等配套，但在開發(fā)過(guò)程中，“長(zhǎng)和系”卻首先選擇了住宅。
這個(gè)名為“都會(huì)新城”的樓盤位于黃埔東路與開創(chuàng)大道的交匯處，公開資料顯示，該樓盤占地近8萬(wàn)平方米，總建筑面積逾20萬(wàn)平方米，將分三期開發(fā)，包括10棟31層的高層住宅。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，都會(huì)新城的產(chǎn)權(quán)只有40年，依此判斷，這一地塊的性質(zhì)應(yīng)不屬于住宅用地或者商業(yè)用地，但依建筑面積計(jì)算，該樓盤卻占據(jù)二、三期總建筑面積的35%。
針對(duì)這個(gè)名為“都會(huì)新城”的樓盤，除了一些網(wǎng)站上有披露少許信息之外，無(wú)論是廣州市規(guī)劃部門、國(guó)土部門，還是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)或者和記黃埔的公告，都未披露任何信息。
原本以商業(yè)配套為主的后續(xù)開發(fā)中，為何住宅項(xiàng)目占據(jù)了如此大比例？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日向廣州國(guó)際玩具禮品城有限公司發(fā)出了采訪函，但截至記者發(fā)稿，對(duì)方并未作出解釋。
不過(guò)，該公司昨日發(fā)表的聲明中稱，“項(xiàng)目二、三期的發(fā)展包括商場(chǎng)、酒店及商務(wù)辦公樓等，乃配合黃埔區(qū)政府‘廣州濱江新城核心區(qū)’的規(guī)劃，并完全根據(jù)政府規(guī)劃發(fā)展�！�
“一期開發(fā)的商鋪基本上都賣出去了，所以開發(fā)商應(yīng)該不會(huì)虧太多”，彭彭指出，但玩具城一期經(jīng)營(yíng)慘淡，開發(fā)商延遲商業(yè)配套的開發(fā)轉(zhuǎn)而先做住宅也是一種思路的調(diào)整。
“商業(yè)公寓不限購(gòu)，又具備居住功能，因此在現(xiàn)在的形勢(shì)下更有利于開發(fā)商回籠資金”，綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，商鋪等商業(yè)物業(yè)的持有和投資本就具備很多不確定因素，而且短期內(nèi)難以獲得回報(bào)，先做住宅開發(fā)也是一種策略。
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