太原：商鋪“售后返租”重現(xiàn)市場

   業(yè)內(nèi)人士：國家明令禁止“售后返租”，不可盲目跟風(fēng)

    核心提示

    近期，太原市住宅市場因“限購令”影響而陷入低谷，與此同時，商鋪銷售卻被空前拉動，各類主題商場和專業(yè)市場紛紛入市，曾經(jīng)被明令禁止的“售后返租”銷售方式也再度重現(xiàn)市場，商鋪開發(fā)商紛紛打出高達(dá)10%的回報率吸引投資客�！吧啼伔底狻本烤褂惺裁次�引人的地方？投資者購買帶返租回報的商鋪風(fēng)險大不大？出手前要提防些什么？連日來，記者就這些問題進(jìn)行了采訪。

    市場：“返租”重出江湖

    近日，位于朝陽街某商鋪項(xiàng)目宣稱：“最高10%返租回報率，5年內(nèi)回本近半”。記者了解到，該項(xiàng)目商鋪類型從70平方米到1000多平方米應(yīng)有盡有，集餐飲、服裝、娛樂、休閑于一體，產(chǎn)權(quán)為40年。據(jù)銷售人員講，目前已有90%的商鋪出租完畢�！耙宰钚∶娣e70平方米的商鋪為例，售價是110萬元。您只要交了錢，后期運(yùn)營就不用操心了，只等坐地收錢。開發(fā)商會和客戶簽訂10年的售后租賃合同，每年返還客戶房款的9.5%，也就是9.5萬元，10年基本上能收回大半成本�！变N售人員的說法讓很多投資者動心。

    采訪中記者發(fā)現(xiàn)，商鋪“售后返租”的現(xiàn)象并非個例，下元、柳巷、親賢街等商業(yè)繁華區(qū)，都有“售后返租”身影。

    分析：小心商鋪?zhàn)儭皞�鋪�?/P>

    其實(shí)，“售后返租”在太原市并非新事物。采訪中記者了解到，早在2004年，漪汾街一商鋪就曾經(jīng)采取這種營銷方式。一位業(yè)主介紹說，當(dāng)初這個項(xiàng)目的一層到四層全是商鋪，約4000平方米，五層以上是寫字樓。2004年到2005年，100多位業(yè)主購買了大小不一的商鋪，總面積約2850平方米，并與開發(fā)商簽訂了協(xié)議。

    按照協(xié)議，5年之內(nèi)，業(yè)主們所購買的商鋪由開發(fā)商代為出租、經(jīng)營，每年業(yè)主們可以拿到各自總投資額8%的返利。但由于種種原因，商鋪出租率并不高，到合同期結(jié)束，開發(fā)商仍然拖欠業(yè)主們8個月的返利。從合同期結(jié)束至2011年年底，這些商鋪再沒有出租出去，業(yè)主們也就沒有拿到應(yīng)得的返利。

    對此，市房管局非住宅管理中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“售后返租”是投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后，發(fā)展商許諾在未來的3年到5年內(nèi)每年給予投資者一定的租金回報，而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有。這種高回報必定伴隨著高風(fēng)險。

    此外，這種營銷方式也是違規(guī)的�！皣�家住建部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

    提醒：投資者一定要慎重

    對于“售后返租”這種誘惑力極大的賺錢方式，投資者該如何選擇？省商業(yè)企業(yè)聯(lián)合會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，事實(shí)上，這種所謂高回報的投資，最大的風(fēng)險是商業(yè)項(xiàng)目的地理位置及經(jīng)營定位。而且商家承諾的租期越長，商鋪價錢越高，風(fēng)險自然也越大。因?yàn)閷τ谕顿Y者來說，實(shí)際上真正的收益如何并不由自己說了算。經(jīng)營權(quán)在別人手里，能否經(jīng)營好，未來的市場行情又是如何，目前誰也說不準(zhǔn)。有意購置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風(fēng)險，切不可盲目跟風(fēng)。

    此外，業(yè)內(nèi)人士還分析到，這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、管理等各個環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。一旦出現(xiàn)問題，投資得不到回報，商鋪有可能被連環(huán)抵押，吃“苦果”的還是投資業(yè)主。（本報記者 賀娟芳）

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    商鋪返租是指開發(fā)商將一個商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，同時會按約定時間支付給小業(yè)主固定的租金。