商業(yè)步行街 或?qū)⒁�發(fā)新一輪投資潮

近段時(shí)間以來(lái)，一種以街區(qū)概念打造的商業(yè)步行街的集中入市。例如，由和記黃埔打造的新街里、天合地產(chǎn)即將呈現(xiàn)的匯錦街、東山國(guó)際新城的商業(yè)街錦驛……

　　在成都的商業(yè)步行街領(lǐng)域，不再只有春熙路、寬窄巷子、錦里等傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)，一批新興的街區(qū)商業(yè)正在成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行突圍和發(fā)力。

　　商業(yè)謀求轉(zhuǎn)型模式創(chuàng)新成突圍點(diǎn)

　　本月《2012胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜》在上海發(fā)布，從事商業(yè)地產(chǎn)的王健林以450億元的地產(chǎn)財(cái)富登頂，其財(cái)富比去年多了7%。而總體來(lái)看，更多的地產(chǎn)企業(yè)家財(cái)富縮水是一個(gè)較普遍現(xiàn)象。

　　由此，王健林登頂《2012胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜》的消息，再次引發(fā)了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。自住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控以來(lái)，房企開(kāi)發(fā)商紛紛涌至商業(yè)地產(chǎn)，尋求利潤(rùn)新增點(diǎn)，一方面多元化的嘗試的確讓不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嘗到了轉(zhuǎn)型的甜頭；另一方面，日益凸顯的商業(yè)“過(guò)剩論”也不得不迫使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們?cè)俅蚊媾R轉(zhuǎn)型，思索創(chuàng)新突圍。

　　近段時(shí)間以來(lái)，一種以街區(qū)概念打造的商業(yè)步行街的集中入市，例如，由和記黃埔打造的新街里、天合地產(chǎn)即將呈現(xiàn)的匯錦街、東山國(guó)際新城的商業(yè)街錦驛。在成都的商業(yè)步行街領(lǐng)域，不再只有春熙路、寬窄巷子、錦里等傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)，一批新興的街區(qū)商業(yè)正在成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行突圍和發(fā)力。

　　商業(yè)用地市場(chǎng)也表現(xiàn)搶眼。來(lái)自四川中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2012年9月掛牌出讓的幾塊主要的商業(yè)金融用地主要分布在高新站南片區(qū)，青羊外光華片區(qū)等幾個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，尤其高新區(qū)最為突出。上海復(fù)地，泰合置業(yè)，人居置業(yè)等知名房企相繼出手，搶得優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊。

　　街區(qū)商業(yè)漸興改變商業(yè)生存格局

　　根據(jù)《2011-2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全年，無(wú)論新開(kāi)工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于住宅。在商業(yè)地產(chǎn)的形式上，主要包括有購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。以街區(qū)概念所呈現(xiàn)出來(lái)的商業(yè)步行街作為商業(yè)地產(chǎn)的一種特有形式，以其獨(dú)特的外在結(jié)構(gòu)和符合成都人休閑隨性的消費(fèi)習(xí)慣，成為成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域備受青睞的地產(chǎn)形態(tài)，也將進(jìn)一步完善成都現(xiàn)存的商業(yè)格局。

　　當(dāng)然，對(duì)于成都來(lái)說(shuō)，街區(qū)商業(yè)其實(shí)并不是一種全新的商業(yè)形態(tài)。歷來(lái)，春熙路就是成都人最愛(ài)逛街的步行街之一，影響力不僅輻射四川成都，甚至輻射整個(gè)西南地區(qū)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，春熙路日均人流量達(dá)23.6萬(wàn)人次，節(jié)假日平均人流量達(dá)30萬(wàn)—50萬(wàn)人次。

　　去 年 11月，代表成都現(xiàn)代商業(yè)文化的“鷺島步行街”正式亮相。據(jù)華西都市報(bào)記者實(shí)地探訪，歐洲小鎮(zhèn)式的步行街人氣頗旺，即便是工作日的下午，咖啡館依舊火爆。

　　同樣，9月28日，新街里低調(diào)啟動(dòng)第三街首批次內(nèi)部?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)，吸引近200位品牌客戶前來(lái)，首批逾9成街鋪很快宣告超額售罄。對(duì)于樓市投資者而言，這條“約9萬(wàn)㎡國(guó)際版春熙路”是與時(shí)代同行的商機(jī)。

　　一位投資人士直言，“無(wú)論城市綜合體還是寫(xiě)字樓項(xiàng)目，都應(yīng)該學(xué)習(xí)創(chuàng)新理念。唯有具備變革性的舉措，才能尋求到出路。在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化的同時(shí)，也能為城市升級(jí)供應(yīng)蓬勃?jiǎng)恿Α！?/P>

　　四大秘訣助你選鋪

　　華西城市與房地產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)認(rèn)為，街區(qū)商業(yè)一直是廣大投資客最為青睞的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

　　“有人投資股票、有人投資期貨，也有人投資街區(qū)商業(yè)，從今天看，投資街區(qū)商業(yè)的人，贏的幾率高達(dá)近100%。”溫利陽(yáng)說(shuō)，目前位置好、口岸成熟的街區(qū)商業(yè)已經(jīng)是一鋪難求，開(kāi)發(fā)商看到熱銷的局面也都紛紛大規(guī)模開(kāi)發(fā)街區(qū)商業(yè)，并且都在售價(jià)上執(zhí)行超高價(jià)的策略。因此，選鋪一定要獨(dú)具慧眼。

　　秘訣1：看商業(yè)規(guī)劃。這個(gè)商鋪是一個(gè)普通的街區(qū)商業(yè)，還是有規(guī)劃的街區(qū)商業(yè)？通常有規(guī)劃的街區(qū)商業(yè)會(huì)更加吸引投資者的眼光，也會(huì)聚集更多的客流，因此，更具投資與經(jīng)營(yíng)的意義。當(dāng)然，也要看街區(qū)商業(yè)中是否有重量級(jí)的商家進(jìn)駐，如果沒(méi)有重量級(jí)商家，單憑開(kāi)發(fā)商的自我炒作，往往風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大些。同時(shí)，投資有規(guī)劃的街區(qū)商業(yè)還要考慮后期的營(yíng)銷與物業(yè)管理能力，這些也會(huì)決定品牌街區(qū)商業(yè)的成敗。

　　秘訣2：客流是否足。無(wú)論商家怎么規(guī)劃，說(shuō)得如何好，如果所投資的目標(biāo)街區(qū)商業(yè)當(dāng)前的客流不足，那么，這都不算是“熟鋪”，如果開(kāi)發(fā)商有很好的炒作能力，距離有效客戶群又不是很遠(yuǎn)，也許能夠把商鋪快速催熟，反之，則要等待一段時(shí)間，這就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，如果商鋪周邊有大規(guī)模的住宅正在開(kāi)發(fā)，則投資者還要預(yù)估未來(lái)的客流，和后期新增商鋪的競(jìng)爭(zhēng)，因此，投資者要看清其中的性價(jià)比。

　　秘訣3：配套很關(guān)鍵。要看整體規(guī)劃的科學(xué)性與相關(guān)配套。如今建筑設(shè)計(jì)行業(yè)有個(gè)怪病，一部分設(shè)計(jì)師都不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不懂商業(yè)地產(chǎn)，他們只是用頭腦的創(chuàng)意和手上軟件干活，這種“近視癥”似的產(chǎn)品設(shè)計(jì)多數(shù)存在著先天性的缺陷和問(wèn)題，大家買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)就一定要研究產(chǎn)品的完善性和可靠性，不能盲目地買(mǎi)“殘疾產(chǎn)品”，也不能被售樓小姐搞暈了。同時(shí)，停車(chē)位的多少，商業(yè)街內(nèi)道路的規(guī)劃等配套因素也都是非常重要的，很多情況大家會(huì)因?yàn)檐?chē)位不足，而沒(méi)法到某個(gè)商業(yè)街去游購(gòu)吃?shī)省?/P>

　　秘訣4：注重可視性。買(mǎi)商鋪要盡量買(mǎi)可視性高的區(qū)位或群鋪中的吸引力點(diǎn)，這對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)、租賃或轉(zhuǎn)讓都是有好處的。