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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn),這塊“肥肉”有多“肥”？
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2008年房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，相比之下，商業(yè)地產(chǎn)依靠穩(wěn)定而持續(xù)的收益成為市場(chǎng)的“寵兒”，商鋪熱銷(xiāo)的消息頻見(jiàn)報(bào)端。漢口北批發(fā)第一城、漢口東部購(gòu)物公園、世界城光谷步行街等項(xiàng)目都贏得市場(chǎng)青睞。今年以來(lái)，更有華氏中華城、萬(wàn)國(guó)青年城，東湖·春樹(shù)里、人信·漢商銀座等更多的項(xiàng)目闖入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)，2009年，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闃鞘猩�。商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕雖大，但并非人人都覺(jué)得好吃，對(duì)于準(zhǔn)備涉足商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，加強(qiáng)認(rèn)識(shí)是第一步。
開(kāi)發(fā)商今年?duì)幾錾虡I(yè)地產(chǎn)
“武漢是華中第一大商業(yè)城市，擁有三鎮(zhèn)鼎立的城市格局和濃厚的商業(yè)氛圍，再加上‘中部崛起’、‘?dāng)U大內(nèi)需’等政策扶持，武漢商業(yè)發(fā)展是具有較大空間的。”漢口北批發(fā)第一城總經(jīng)理方厘一直很看好武漢的商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 他認(rèn)為武漢商業(yè)地產(chǎn)與其傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)的身份是不匹配的。
不僅如此，不少住宅項(xiàng)目也看準(zhǔn)機(jī)遇，調(diào)整戰(zhàn)略，投身到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中來(lái)。湖北人信房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，也是不少企業(yè)根據(jù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)情況作出一些戰(zhàn)略調(diào)整�！笆芙�(jīng)濟(jì)危機(jī)以及宏觀政策影響，目前武漢市的住宅市場(chǎng)受到較大沖擊，而商業(yè)地產(chǎn)所受影響相對(duì)較小，在這種背景下，做商業(yè)地產(chǎn)可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)�！�
其實(shí)，武漢商業(yè)地產(chǎn)在逐步發(fā)展過(guò)程中，前景和思路已經(jīng)日漸清晰，有志于商業(yè)地產(chǎn)或已經(jīng)投身于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，無(wú)疑都意識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和空間。自去年以來(lái)，武漢不少開(kāi)發(fā)企業(yè)便開(kāi)始重新審視自己的開(kāi)發(fā)思路和前進(jìn)方向，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，是較為顯著的一個(gè)現(xiàn)象。
也有不少的“骨頭”要啃
“今年的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是房產(chǎn)市場(chǎng)的生力軍，但是不是每個(gè)項(xiàng)目都能做得好，目前還要打個(gè)問(wèn)號(hào)”。業(yè)內(nèi)某專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，與住宅開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)、開(kāi)發(fā)難度以及回款速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，對(duì)于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)而言，要求更高。
“商業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)復(fù)雜，一個(gè)出錯(cuò)都可能影響全盤(pán)。”南國(guó)·大武漢家裝相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈包含選址、定位、規(guī)劃、招商以及運(yùn)營(yíng)，其最核心的價(jià)值就是后期的運(yùn)營(yíng)管理。而住宅價(jià)值是由住房的“空間”和周?chē)h(huán)境來(lái)決定的。
“正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者、商戶(hù)和商業(yè)管理者四方的關(guān)系綜合體。所以開(kāi)發(fā)商需要在商業(yè)定位、招商和運(yùn)營(yíng)管理方面真心誠(chéng)意地去做。”漢口某商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是截然不同的。
除了開(kāi)發(fā)模式外，漢口北批發(fā)第一城總經(jīng)理方厘告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)涉及城市發(fā)展規(guī)劃以及各種行業(yè)，商業(yè)定位需要很深、很廣泛的行業(yè)資源和認(rèn)知。比如做批發(fā)市場(chǎng)，你需要十分了解批發(fā)行業(yè)；做餐飲廣場(chǎng)，你需要十分了解餐飲行業(yè)；做娛樂(lè)廣場(chǎng)，你需要十分了解娛樂(lè)行業(yè)。因此單靠開(kāi)發(fā)商本身，是不可能在短期做到的。
不僅如此，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，資金儲(chǔ)備要求高也是業(yè)內(nèi)眾所周知的。戴德梁行高級(jí)經(jīng)理彭博稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，收益較為遲緩，因此，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流要求比較高。即使在一線城市，大型的商業(yè)地產(chǎn)一般都是由一些資金比較雄厚的大集團(tuán)才操作的。這也正是我們武漢為何少見(jiàn)持有型商業(yè)地產(chǎn)的原因。彭博建議，武漢開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)操作中，體量上應(yīng)該有所控制，不能盲目求大，這樣，項(xiàng)目的現(xiàn)金流也會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)更暢快。開(kāi)發(fā)商可以做一些精致、針對(duì)性強(qiáng)一點(diǎn)的項(xiàng)目。（黃妮娜）
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