專業(yè)市場的管理與運(yùn)營探討（16）專業(yè)市場商鋪規(guī)劃的十大誤區(qū)

   誤區(qū)一，用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒有商業(yè)的理論知識(shí)和經(jīng)營實(shí)踐，因而也不能很好的把握商業(yè)的專業(yè)需求。而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場需求、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)實(shí)用功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在專業(yè)和細(xì)節(jié)上的。所以，如果不對現(xiàn)代商業(yè)有充分的了解，不具備大量的商業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)專業(yè)性和科學(xué)性的。

　　誤區(qū)二，建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)。有很多開發(fā)商在爭到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，首先想到的就是請建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻體、層高、柱距、荷載和中庭以及電梯等各項(xiàng)硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的空間結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施與商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的要求不符。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，將不可避免的使商業(yè)項(xiàng)目后期的招商和經(jīng)營處于進(jìn)退兩難的境地。這也是我們在對一些商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理顧問時(shí)，不能回避又很難解決的問題。

　　誤區(qū)三，用營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍然用房地產(chǎn)的開發(fā)思維模式，請一家銷售策劃公司對項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃與銷售。雖然這些銷售策劃公司也會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位、樓層布局等商業(yè)策劃，但是這種商業(yè)策劃是不能夠保證專業(yè)性與科學(xué)性的。營銷策劃公司不是專業(yè)從事商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司，也沒有直接從事過商業(yè)經(jīng)營與管理，進(jìn)而，很難準(zhǔn)確把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，也就不能實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)要求。所以，單純用營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期出現(xiàn)一些經(jīng)營與管理上的漏洞。

　　誤區(qū)四，重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。有些商業(yè)項(xiàng)目為了適應(yīng)城市商業(yè)形象建設(shè)需要，對建筑外觀投入巨資，塑造自身標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)的形象，這樣做確實(shí)對于增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力，吸引消費(fèi)者起到一定的作用，但并不能因此就忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)。就像一個(gè)人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個(gè)人也是要被打折扣的。科學(xué)的物業(yè)結(jié)構(gòu)有利于商業(yè)布局與經(jīng)營，而且內(nèi)部功能是否完善也是消費(fèi)者關(guān)注的重要問題。

　　誤區(qū)五，重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。有些商業(yè)企業(yè)對于裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求很高，可是忽視了商業(yè)配套的重要性，這樣會(huì)導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營缺乏必要的輔助設(shè)施和人性化管理。我們就曾服務(wù)過這樣的商業(yè)企業(yè)，沒有員工食堂，沒有更衣室，沒有獨(dú)立的投訴接待部門等等，給商業(yè)經(jīng)營造成了一定的影響。所以，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，商業(yè)配套的設(shè)計(jì)也是很重要的，是不能忽視的。

　　誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關(guān)懷。對于商業(yè)項(xiàng)目來講，裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀形象、電梯、空調(diào)、中庭等硬件設(shè)施固然重要，但這并不能代表商業(yè)經(jīng)營的全部內(nèi)涵�，F(xiàn)代商業(yè)競爭，是細(xì)節(jié)的競爭，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競爭力的，人文關(guān)懷可以更好的體現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的特色和差異性，加重商業(yè)企業(yè)競爭力的砝碼。

　　誤區(qū)七，重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營成本測算。有些開發(fā)商對于共享空間的設(shè)計(jì)是很重視的，將共享空間做的很豪華，這對于提升商業(yè)形象、吸引客流確實(shí)很有幫助。但同時(shí)，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，共享空間是一把“雙刃劍”，如果做的過大，不僅浪費(fèi)了經(jīng)營面積，還會(huì)增加空調(diào)、電和物業(yè)等運(yùn)營成本，給商業(yè)經(jīng)營造成一定的壓力，降低了商業(yè)項(xiàng)目的整體坪效。所以，在進(jìn)行共享空間設(shè)計(jì)時(shí)，要先做精準(zhǔn)的成本與收益預(yù)算，避免亡羊補(bǔ)牢。

　　誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自身的投資利益。主力店對于帶動(dòng)項(xiàng)目的招商和經(jīng)營，促進(jìn)銷售，提升項(xiàng)目和附屬物業(yè)的整體價(jià)值是有一定幫助的，也因此使得一些開發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，以犧牲自身不小的投資利益換來主力店的進(jìn)駐。但有的時(shí)候，這樣的做法也是沒有必要的，因?yàn)橹髁Φ瓴⒉痪邆渲鲗?dǎo)性，也就是說，項(xiàng)目的核心競爭力并非體現(xiàn)在主力店上，在權(quán)衡利弊與得失的同時(shí)，理性預(yù)期未來的投資收益，以免“騎虎難下”，使商業(yè)物業(yè)成為主力店的物業(yè)。

　　誤區(qū)九，按自己的主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事。商業(yè)市場是不斷變化的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運(yùn)作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們同世飛天在做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，都是很多專家、學(xué)者經(jīng)過實(shí)地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實(shí)證明，主觀和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。

　　誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國內(nèi)實(shí)際。國內(nèi)商業(yè)市場與國外商業(yè)市場有著不同的發(fā)展歷史和發(fā)展趨勢，相對于中國目前的市場環(huán)境，國外的一些設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)風(fēng)格能否適應(yīng)中國國情，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境，還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)和時(shí)間的證明，而且國外的設(shè)計(jì)師是否能對國內(nèi)實(shí)際、當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r和消費(fèi)者習(xí)慣有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷也是一個(gè)變數(shù)，所以，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對于國外的設(shè)計(jì)理念需要有選擇的吸收。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒有一層不變的原則和標(biāo)準(zhǔn)，是要依據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境、業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營需要來確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，所以，重視國內(nèi)實(shí)際，重視當(dāng)?shù)厥袌霾攀巧虡I(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)永恒的真理