商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的主力軍

　　從房地產(chǎn)發(fā)展上看，很多開發(fā)商最早從事的還是住宅產(chǎn)業(yè)，第一塊是住宅，解決居住功能，第二塊才是商業(yè)地產(chǎn)。相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)相比，住宅相對(duì)比較簡(jiǎn)單，房子造好賣掉就行，商業(yè)地產(chǎn)則分為兩塊，一塊是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，完成硬件的建設(shè)，第二塊是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，這是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這不是一天就可以做成的，是需要一個(gè)過程的，既要有從事硬件開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，也要有整合后期運(yùn)營(yíng)的資源，然后如期地進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

　　從產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段看，住宅到商業(yè)發(fā)展，商業(yè)本身就排在住宅后面，從城市發(fā)展看，從大的產(chǎn)業(yè)來(lái)說，原來(lái)一、二、三產(chǎn)的比例最早是工業(yè)最高，接著才是商業(yè)和農(nóng)業(yè)。隨著我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)在升級(jí)轉(zhuǎn)型過程中提出要加大服務(wù)業(yè)的調(diào)整力度，而商業(yè)也屬于其中，如果服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，那么商業(yè)地產(chǎn)肯定是重中之重。它需要一個(gè)物質(zhì)的載體，不管是寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)消費(fèi)貿(mào)易還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，它的載體肯定是商業(yè)地產(chǎn)，所以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、升級(jí)轉(zhuǎn)型這樣角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)肯定是大有可為的。

　　從居住和經(jīng)濟(jì)角度看，住宅對(duì)于城市功能的完善是有意義的，它解決居住，但商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于城市功能完善的價(jià)值就大得多，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度講，好的商業(yè)地產(chǎn)必然給區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)發(fā)展、帶來(lái)機(jī)遇。樓宇經(jīng)濟(jì)、日常經(jīng)濟(jì)、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街等都對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重大貢獻(xiàn)；從城市功能角度看，商業(yè)地產(chǎn)為城市完善諸多功能，我們的吃住行玩基本都由商業(yè)地產(chǎn)來(lái)完成，而且它滲透范圍很廣，包括教育領(lǐng)域、休閑領(lǐng)域、文化領(lǐng)域等，加上寫字樓進(jìn)駐，這對(duì)城市功能完善比單純的住宅地產(chǎn)深入很多；從城市結(jié)構(gòu)角度說，商業(yè)地產(chǎn)最密集的地方往往是城市主要的核心區(qū)域，也就是商業(yè)中心。最早我們說的城市中心就是指商業(yè)中心，像最早的羊壩頭，到解百，再到龍翔橋、武林廣場(chǎng)，這個(gè)脈絡(luò)說明城市中心的變遷，其實(shí)就是商業(yè)中心的變遷。隨著市政府遷至武林廣場(chǎng)，商業(yè)中心和行政中心合并，以及未來(lái)的錢江新城CBD，把商業(yè)中心、市民中心、金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)中心和行政中心合并讓這個(gè)城市中心變化更加集聚。

　　做好商業(yè)項(xiàng)目首先還是看整個(gè)項(xiàng)目的定位，本身是否有清晰的考慮，如果是做專業(yè)市場(chǎng)，那就會(huì)從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈嫁接的角度；做樓宇經(jīng)濟(jì)、寫字樓的，則從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度；如果純粹做Shoppingmall，就要從商業(yè)消費(fèi)的角度來(lái)思考；如果做街區(qū)，那肯定是從特色商業(yè)、區(qū)域城市功能完善角度來(lái)發(fā)展，所以定位是第一考慮的問題。

　　中國(guó)還是一個(gè)商業(yè)傳統(tǒng)比較長(zhǎng)的國(guó)家，特別是杭州，簡(jiǎn)單舉例看：萬(wàn)象城、銀泰、萬(wàn)達(dá)這些模式代表的是城市商業(yè)綜合體的做法尤其Shoppingmall的做法，這是比較成功的一站式模式。另外，專業(yè)市場(chǎng)也是商業(yè)地產(chǎn)比較典型的一種形態(tài)，浙江省最典型、最大的商業(yè)市場(chǎng)起步都是這樣做的，從義烏小商品城、紹興的輕紡城再到杭州的四季青、秋濤路等。杭州幾條老商業(yè)街里如河坊街、特色商業(yè)街等都是典型地一種從老百姓日常生活起居發(fā)展起來(lái)的特色商業(yè)街的模式，當(dāng)然也包括西湖名品街，可以說，這是商業(yè)地產(chǎn)比較到位的一種形態(tài)。

　　以中產(chǎn)消費(fèi)為主的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展市場(chǎng)肯定是比較大的，這跟我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)提倡內(nèi)需，三產(chǎn)要上的發(fā)展方向是一致的，城市綜合體也是這樣的概念。各種功能的完善和互補(bǔ)其實(shí)是提高城市運(yùn)營(yíng)效率和資源集約化程度的一種形態(tài)，這也符合未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。萬(wàn)象城是寫字樓、商業(yè)、住宅等幾種混合的典型的復(fù)合型商業(yè)。再比如中豪望江國(guó)際項(xiàng)目則是商業(yè)和商務(wù)的結(jié)合，以樓宇經(jīng)濟(jì)為主，兩者既獨(dú)立運(yùn)行，又相互關(guān)聯(lián)，既有獨(dú)立的部分，也有功能互補(bǔ)的作用，取長(zhǎng)補(bǔ)短。各種功能放在一起，以適當(dāng)?shù)谋壤�關(guān)系形成更好的集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)1+1>2的效應(yīng)。