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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)迎來抄底潮 內(nèi)外資暗戰(zhàn)“京滬”市場
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同樣，上周末剛剛發(fā)布年報(bào)的SOHO中國也表示，在今后的一段時(shí)間內(nèi)，將動(dòng)用賬面的200億元資金用于購買京滬兩地的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。
與這些企業(yè)機(jī)構(gòu)蠢蠢欲動(dòng)相反的是，
一些國內(nèi)外的公司正在拋售手中的物業(yè)來緩解資金壓力。
第一太平戴維斯徐偉成將這一現(xiàn)象概括為，每逢國際金融風(fēng)暴這樣的房地產(chǎn)市場大起大落拐點(diǎn)時(shí)期都會(huì)是外資進(jìn)入的顯著期，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，有人出手就一定有人撤資，事實(shí)上那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)定期對各類優(yōu)良資產(chǎn)或不良資產(chǎn)項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)馁I賣。
外資拋售物業(yè)“成風(fēng)”
“最近關(guān)于上海商業(yè)物業(yè)拋售的現(xiàn)象很多，但是大多數(shù)涉及到寫字樓項(xiàng)目，目前北京尚無此類消息傳出�！睆埣淫i向記者表示。
據(jù)了解，在過去的一段時(shí)間關(guān)于外資拋售物業(yè)的消息不斷。有媒體報(bào)道稱，繼美國基金AetosCapital終止收購雅居樂惠州白鷺湖項(xiàng)目25%股權(quán)，并要求退還定金人民幣12億元之后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)再遇外資地產(chǎn)基金“分手”事件，ACA近日再次宣布退出與合景泰富合作的成都項(xiàng)目。
而在上海幾經(jīng)轉(zhuǎn)手的東海廣場項(xiàng)目最近又有消息傳出，大摩(摩根士丹利)正在為該項(xiàng)目尋找下一位買家。同樣一些國內(nèi)企業(yè)也被迫出售手中的物業(yè)項(xiàng)目，中華企業(yè)正在準(zhǔn)備出售其在上海的寫字樓。
盡管目前北京還沒用傳出拋售信息，但是目前位于北京CBD核心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目，全面臨著前所未有的壓力。
從去年底開始，位于CBD的寫字樓項(xiàng)目的租金價(jià)格不斷下調(diào)，目前有銷售公司向記者報(bào)價(jià)，光華路區(qū)域的新建甲級(jí)寫字樓已經(jīng)達(dá)到了140元/平方米/月，這已經(jīng)比高位時(shí)候下跌了近一半的價(jià)格，但是租金的下調(diào)依然沒能阻止住一些企業(yè)撤離CBD的想法。目前已有包括馬士基、柯達(dá)、NCR等世界500強(qiáng)企業(yè)搬出CBD核心區(qū)域，轉(zhuǎn)而選擇租金較低的寫字樓辦公。
此外，記者了解到，目前CBD區(qū)域內(nèi)個(gè)別寫字樓的空置率已經(jīng)達(dá)到了60%以上。因此不少業(yè)內(nèi)人士指出，在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，CBD區(qū)域的寫字樓租賃和銷售全將面臨著重大的壓力，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目拋售的現(xiàn)象。
潘石屹“抄底”計(jì)劃浮出水面
和上述企業(yè)正在拋售物業(yè)不同的是，一些企業(yè)正在醞釀著抄底樓市的計(jì)劃。
SOHO中國上周五公布的去年年報(bào)顯示，SOHO中國在去年的預(yù)售金額盡管大增了92%至77.25億元，但凈利潤僅為3.99億元，與2007年度的19.66億元相比下降了79.7%，全年?duì)I業(yè)額也同比減少55%至31.21億元。不過，年報(bào)同時(shí)披露，去年因受竣工時(shí)間表影響，約有43億元的預(yù)售收入以及10億元的凈利潤將于2009年度入賬。
去年，房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)歷震蕩，而潘石屹對于SOHO中國去年的業(yè)績還是頗為滿意的。“2008年北京住宅類物業(yè)的交易量及交易金額縮水超過五成，但SOHO中國不但在年內(nèi)把預(yù)售金額幾乎翻倍，更能同時(shí)就三里屯SOHO項(xiàng)目提價(jià)7次，這印證了我們產(chǎn)品的獨(dú)特，市場對我們產(chǎn)品的需求依然強(qiáng)勁�！�
在分析這幾年公司發(fā)展策略時(shí)，潘石屹指出，上市后曾經(jīng)沖動(dòng)過，制定過要在8個(gè)城市發(fā)展SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)王國，但是不久隨著全球金融危機(jī)的到來，特別是雷曼兄弟倒閉后，SOHO中國也隨之進(jìn)入了冬眠期。
盡管利潤出現(xiàn)了下滑，但是面對著賬面上的107億元現(xiàn)金和中國銀行的合作協(xié)議，目前潘石屹可以支配的資金達(dá)到了200億元，潘石屹表示，SOHO中國未來數(shù)月將大舉收購北京及上海的商業(yè)物業(yè)。“盡管目前未必是市場的最低點(diǎn)，但卻是入市的好時(shí)機(jī)�！�
張欣表示，在北京及上海的商業(yè)地產(chǎn)中，急于出售的物業(yè)主要來自日本、美國等海外基金以及國內(nèi)開發(fā)商。“有些建成項(xiàng)目和周邊土地的價(jià)格一樣，在面包和面粉等價(jià)的情況下，面包是更急于出售的�！�
此外，金融街控股近期也將德外項(xiàng)目易手，來獲得充足資金發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。
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