關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
夏國躍：酒店跟商業(yè)地產(chǎn)間的關(guān)系
 |
 |
我對商業(yè)地產(chǎn)跟酒店之間的理解是酒店可以離開地產(chǎn)，一個(gè)酒店如果在非常偏的地方，這個(gè)酒店可以照樣生存下去，但是現(xiàn)在把兩者結(jié)合起來對酒店的經(jīng)營形象是有幫助的，當(dāng)然商業(yè)廣場也有不做酒店的。酒店本身的投資價(jià)值不僅僅是每年的現(xiàn)金流跟當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是酒店的投資運(yùn)營有一個(gè)良好的品牌，運(yùn)營以后帶來的是資產(chǎn)的增值，就像我們說這個(gè)酒店也是我以前做過的一個(gè)集團(tuán)，浙江龍喜集團(tuán)，酒店只要開業(yè)，總投資比如說只有8千萬，銀行給的授信就是1.2個(gè)億，運(yùn)行三年之后可能每年的效益就是幾百萬，但是三年之后它的價(jià)值就在兩個(gè)億左右了，所以酒店的增值在固定資產(chǎn)這塊增長速度非�？斓纳虡I(yè)地產(chǎn)的商鋪?zhàn)霾坏竭@一點(diǎn)，把這兩者結(jié)合起來以后是具有資產(chǎn)價(jià)值的，這是我對酒店在商業(yè)地產(chǎn)中價(jià)值作用一個(gè)理解。
目前美國把商業(yè)地產(chǎn)放在可以選擇的投資項(xiàng)目，把酒店列為感興趣的項(xiàng)目，他們把住宅列為回避項(xiàng)目，就是風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。我想商業(yè)地產(chǎn)中如果加入了酒店的因素會(huì)相得益彰，這是我對這個(gè)問題的理解。城市廣場在中國出現(xiàn)沒多長時(shí)間，酒店在中國已經(jīng)出現(xiàn)了20多年了，我指的是真正專業(yè)性的酒店，已經(jīng)出現(xiàn)20多年了。原來就是各家商鋪都是各自獨(dú)立的，以百貨公司為主的，比如杭州到現(xiàn)在為止嚴(yán)格地說是沒有一個(gè)城市廣場，都是以百貨、超市為主，旁邊搭配一些商鋪，真正完整的城市廣場到現(xiàn)在為止還沒有出現(xiàn)，由此可見它的發(fā)展是多么得晚。我剛才講的這種價(jià)值在以后慢慢的發(fā)展過程中會(huì)體現(xiàn)出來。
所以我理解的酒店跟商業(yè)地產(chǎn)間的關(guān)系是相輔相成，相得益彰的。無形中也會(huì)給這個(gè)地塊的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值、社會(huì)品牌形象帶來一定的幫助。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)對酒店業(yè)會(huì)有什么樣的輔助作用？會(huì)帶來人氣，會(huì)讓這個(gè)地方熱鬧起來，會(huì)讓這個(gè)酒店不顯得冷冷清清，所以對酒店的支撐也是顯而易見的。
我想講的第二個(gè)問題就是現(xiàn)在兩者之間融合了，原來我們的酒店是獨(dú)立的，和其他的業(yè)態(tài)沒有關(guān)系，獨(dú)立也可以活下去，因?yàn)橛泻芏嗟臅?huì)議、很多的旅游團(tuán)，不需要周邊的商業(yè)。但是現(xiàn)在我們把商業(yè)中心或者說城市廣場跟酒店放到一起以后就出現(xiàn)問題了，因?yàn)橐话俣嗄甑浆F(xiàn)在為止的酒店管理發(fā)展中，我們依然認(rèn)為在所有的行業(yè)中酒店管理的要求最高、最嚴(yán)謹(jǐn)，商業(yè)相對來說簡單一點(diǎn)，為什么這么說呢？現(xiàn)在已經(jīng)走商業(yè)化了，我們集團(tuán)下面有5家酒店，其中有一家酒店在晉江，我當(dāng)時(shí)想請他們管理，我們自己運(yùn)營當(dāng)中是碰到問題了，因?yàn)樵O(shè)計(jì)規(guī)劃階段不專業(yè)，一個(gè)小小的問題就沒辦法做了，員工的通道、垃圾的通道和食品運(yùn)輸?shù)耐ǖ朗呛笈_(tái)客人是看不到的，這三個(gè)通道有一個(gè)是混到一起了，比如說廚房出來的垃圾、泔水從哪里弄走，肯定是后臺(tái)弄走的，由于和買進(jìn)的菜，半成品加工送到廚房這條路是同一條，所以不可以，作為商業(yè)不能要求到這一步。所以規(guī)劃當(dāng)中我們對員工的一些管理非常細(xì)，酒店分了十個(gè)部門，商業(yè)絕不可能分那么多種，商業(yè)廣場也不可能。它都有自己的運(yùn)營體系，所以在這個(gè)要求情況下酒店內(nèi)部的功能布局就比城市廣場要求高了，前面客人能看到的區(qū)域，比如說我們今天看的這個(gè)酒店就會(huì)議區(qū)分得那么清楚，商業(yè)里面我的理解都是大塊大塊的，百貨根據(jù)百貨的業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，動(dòng)態(tài)設(shè)置。
另外一點(diǎn)是員工區(qū)域，商業(yè)廣場很少考慮員工區(qū)域，因?yàn)閱T工后臺(tái)的要求沒有那么高，而酒店我可以這么講有1/3的面積是用在員工區(qū)域的，比如說倉庫、驗(yàn)收，垃圾存放都必須要有空調(diào)，要有排污設(shè)施，冰窟、凍庫還要分不同的溫度，所以這個(gè)細(xì)化的要求高了以后。功能設(shè)計(jì)布局的要求就比一般的酒店要求要高了。中國城市廣場發(fā)展到這個(gè)階段，原來只是一個(gè)百貨公司，一個(gè)普通的商鋪、假如這個(gè)城市廣場要把酒店加進(jìn)去的話要求就更高了，這是它們兩者之間不同的地方，假如說有開發(fā)商搞城市廣場，里面又有酒店的話，我的建議是一定請專業(yè)的人來做，因?yàn)檫@里面的業(yè)態(tài)已經(jīng)那么多了，有電影院、百貨、超市、美食、餐飲、運(yùn)動(dòng)、健身、酒店，如果這些東西都放進(jìn)去，就憑一個(gè)房地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，一個(gè)房地產(chǎn)的策劃公司，一個(gè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)院是做不了這些事情的，必須是資源整合的專家團(tuán)隊(duì)來做這件事情。而且牽頭人必須是一個(gè)復(fù)合型人才，他至少都懂，或者說不是很精，但是知道這個(gè)東西找誰去，是一個(gè)整合人，所以這個(gè)布局決定了不同的專業(yè)要不同的人來做。
第三，在商業(yè)地產(chǎn)中的定位我們酒店的業(yè)態(tài)，現(xiàn)在在中國建酒店的很多老板、投資商，包括房地產(chǎn)開發(fā)商是以自己的喜好或者朋友喜好來決定我這個(gè)地方用于什么品牌，掛什么品牌的酒店。我們現(xiàn)在的酒店看到的設(shè)備是五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，這里出現(xiàn)了一個(gè)問題，因?yàn)橹匾囊恍╅_發(fā)商認(rèn)為在這個(gè)地方如果搞四星級(jí)酒店我沒有面子，還有政府可能有一些要求，或者城市廣場覺得在這個(gè)地方我想搞一個(gè)最好的酒店，所以他就掛一個(gè)五星級(jí)的，但是國際品牌選擇不同，你這個(gè)市場只能做這樣的，比如房價(jià)只能賣400-700塊錢的，杭州屬于二到三線城市，你就只能是四星級(jí)，因?yàn)榈搅宋逍羌?jí)，喜來登房間價(jià)格就在1000-1500之間，就硬件而言從你們住的房間就可以看到，所以這就是酒店的定位不清楚，可能是政府的原因、老百姓的原因。實(shí)際上這個(gè)酒店可以掛喜來登的，但是只能掛FOUR POINT，所以掛什么品牌不是你自己決定，要市場決定，這就是酒店的定位在商業(yè)地產(chǎn)中的定位。
剛才葉老師講了很多，其實(shí)他講的很多東西都是非常專業(yè)的，也是非常有實(shí)戰(zhàn)操作性的，但是今天的時(shí)間安排太緊了。其實(shí)他剛才講的定位是起決定性的作用，是取決于幾十億的投資正確與否，更決定了這個(gè)酒店長久的投資賺錢不賺錢，可能這個(gè)酒店一個(gè)億就能開出來了，他搞掉兩個(gè)億，而且以后本來這個(gè)酒店賣500塊錢是合適的，但是只能賣1千塊錢反而沒錢賺，定位決定了后面一系列的原因，一開始地產(chǎn)商定位不準(zhǔn)確的話，對你的投入，你以后的經(jīng)營產(chǎn)生根本性的問題。所以這個(gè)在酒店行業(yè)里，我想在商業(yè)地產(chǎn)里你要選擇一個(gè)什么樣的地位，比如說寶龍開發(fā)的城市廣場是在二三線城市，甚至在四線城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，我們老板喜歡搞高星級(jí)酒店，我就反對，我就選擇一些四星級(jí)就可以了，平均每間房間的造價(jià)控制在20萬里面，因?yàn)閲H品牌不同的酒店，比如說萬豪一個(gè)平方米的造價(jià)土地不算，是一萬兩千塊錢到一萬五千塊錢，這樣算下來的話一個(gè)酒店如果說是5萬平方米的話就要7、8個(gè)億，如果是四星級(jí)品牌的話可能3個(gè)億就夠了，為什么？可能這個(gè)位置根本不需要你這樣高品檔次的酒店，市場接受不了，房價(jià)只能接受100美金的房價(jià)，所以這個(gè)定位如果決策錯(cuò)誤的話對商業(yè)地產(chǎn)的影響也是很大的。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)只是做周邊地區(qū)市場的客人，所以城鄉(xiāng)結(jié)合部消費(fèi)能力百貨都很難開的，只能開超市的這樣商業(yè)地產(chǎn)做很高的酒店是投資的浪費(fèi)，而且對以后的運(yùn)營帶來更大的痛苦。所以我們在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候非常清楚地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，我們在做決策的時(shí)候是一再堅(jiān)持用某一種等級(jí)的品牌。
再一個(gè)是酒店建筑風(fēng)格和城市廣場建筑風(fēng)格之間的關(guān)系，酒店根它之間其實(shí)就存在一個(gè)關(guān)系了，我個(gè)人就覺得一種是完全相同的，就像萬達(dá)現(xiàn)在開發(fā)的酒店遠(yuǎn)看根本看不出是酒店，和城市廣場完全連在一起的，這個(gè)優(yōu)點(diǎn)是整體性比較強(qiáng)，我們客人選擇還是喜歡一眼可以發(fā)現(xiàn)的，這個(gè)和城市廣場整體規(guī)劃的時(shí)候出現(xiàn)了矛盾，這個(gè)矛盾要得到解決�，F(xiàn)在我們采取什么方法呢？就是相對分割，我剛剛講過了，因?yàn)槔锩娴墓δ懿季植荒芑煸谝黄�，后臺(tái)區(qū)域一定要分開，相對把酒店分離，整體有感覺是在一起的，我們采取這樣的方式，相得益彰，相互映襯的感覺。
還有在選擇品牌的時(shí)候，在這個(gè)方面要研究透這個(gè)品牌的要求，因?yàn)樗鼘ㄖL(fēng)格是有要求的，強(qiáng)行讓一個(gè)品牌用你的風(fēng)格去做的話是行不通的。所以城市廣場和酒店的建筑風(fēng)格不要太單純的單一，有時(shí)候還要留一點(diǎn)變化的余地。
前面講了那么多的品牌，下面就講酒店的運(yùn)營模式和品牌的選擇，酒店的運(yùn)營模式一種是完全自己管理，一種是加盟的方式。還有全權(quán)委托管理，還有一種方式是租，還有一種方式是采取合作的方式，無外乎這些當(dāng)然現(xiàn)在還有產(chǎn)權(quán)式酒店，這種方式是有弊端的，它的時(shí)間還不長，弊端將在五年之后產(chǎn)出，為什么��？維修成本誰出？翻新改造錢誰出？你都已經(jīng)把錢還給投資商了，錢誰都不出了，酒店開始走下坡了，你們看杭州的香格里拉這些酒店開了這么多年還像新的一樣，但是這個(gè)錢產(chǎn)權(quán)沒有人管的，所以在中國酒店產(chǎn)權(quán)式在十年左右將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大的問題，現(xiàn)在三亞全部是產(chǎn)權(quán)式酒店，以后肯定出很多問題，現(xiàn)在鳳凰村度假酒店已經(jīng)出問題了，要選擇適合自己的品牌，每個(gè)管理公司都有不同的品牌。
這些國際品牌在選擇不同品牌的時(shí)候定位都很清楚，所以我們業(yè)主在投資的時(shí)候，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候一定要腦子清醒，不要只知道這個(gè)品，一定要把這個(gè)拉進(jìn)來，如果它不適合你的市場一定會(huì)出問題，不僅僅會(huì)造成投資的浪費(fèi)。
下面這一點(diǎn)我就一帶而過了，自營，自己管理和委托管理之間的利弊，一個(gè)有品牌優(yōu)勢，另一個(gè)整套管理的標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性比較強(qiáng)，持續(xù)時(shí)間長，一般簽合同在10-15年的時(shí)間，穩(wěn)定性非常好，而且他們經(jīng)營的業(yè)績是往上走的，當(dāng)然弊端就是管理費(fèi)成本比較高，有時(shí)候不適應(yīng)這個(gè)市場，因?yàn)槭且粋�(gè)標(biāo)準(zhǔn)打天下的，可能就是不適應(yīng)你這個(gè)地方，可能你這個(gè)做了客人就要罵人，可能你的收費(fèi)方式客人很難接受，當(dāng)?shù)厝瞬灰欢ń邮�，就�?huì)出現(xiàn)一些問題，然后他就不讓你參與任何的管理，所以有時(shí)候會(huì)影響業(yè)主和你合作之間的信任度。自營的話這些東西都解決掉了，但自營的缺陷是什么，它的穩(wěn)定性，隨著管理人員變動(dòng)而變動(dòng)，標(biāo)準(zhǔn)化程度比較低，另外運(yùn)營過程中很多的一些后續(xù)性、系統(tǒng)性的東西比較差一些。還有現(xiàn)在根據(jù)我們的觀察來看國內(nèi)管理的酒店，到五六年之后營運(yùn)能力往下走了，可能這里面背后是業(yè)主不愿意錢更新改造，但是管理公司每年運(yùn)營額的8%是預(yù)留出來的，業(yè)主不能動(dòng)這筆錢的，總經(jīng)理有權(quán)用來改造，所以可以持續(xù)保持良好狀態(tài)的運(yùn)營。所以它們之間的利弊展開來講的話要講很長時(shí)間，就不展開了。
下面講講城市綜合體和酒店綜合體及其相互關(guān)系。城市廣場講的是熱鬧，家庭消費(fèi)為主，而高新酒店講求的是不要家庭，有些東西是不能共享的，比如說游泳池，還有一些餐廳，家庭消費(fèi)為主小孩子圍在一起跑的，叫的，但是商鋪喜歡安靜一點(diǎn)的。我想隨著行業(yè)的發(fā)展以及市場的發(fā)展這個(gè)會(huì)越來越成熟，現(xiàn)在我都只能談在理論上，因?yàn)楝F(xiàn)在這樣的項(xiàng)目還不多，理論總是根據(jù)實(shí)踐的失敗和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)出來新的理論。
酒店盈利模式和城市廣場盈利模式，酒店盈利模式是以經(jīng)營毛利，折舊利息不算作為一個(gè)主要盈利點(diǎn)，它的現(xiàn)金流加上，當(dāng)然很多人說酒店開業(yè)只要利息付掉不虧就算成功了，剛才我講開業(yè)之前和開業(yè)之后這兩家酒店的價(jià)值在銀行的授信里面就不一樣了，開一年以后或者三五年以后有了品牌，加上了無形資產(chǎn)的價(jià)值在里面，這個(gè)增值速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一家酒店每年的經(jīng)營利潤，也就是說你的資產(chǎn)變大了，因?yàn)榫频旮虡I(yè)地產(chǎn)其他的商鋪不同在哪里，它經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性比較強(qiáng)，每年要投入裝修、改造，一些小的維護(hù)保養(yǎng)，然后酒店經(jīng)營時(shí)間越長，酒店的價(jià)值已經(jīng)當(dāng)古董文物了，不會(huì)隨著時(shí)間增加，價(jià)值在衰減，很多文化沉淀到一定程度之后，你的品牌效益比較好，服務(wù)比較好在當(dāng)?shù)赜斜容^好的口碑的話，一般情況下每年的增值速度是比較快的，這是酒店盈利的模式，日常的經(jīng)營要賺錢，成本控制比較好，酒店的成本跟前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃是有直接關(guān)系的，這是一般投資商不會(huì)考慮的問題，而往往營運(yùn)的人很多問題都跟它發(fā)生矛盾了。
我們講功能布局，比如說餐廳，杭州有一家叫外婆家連鎖店，他們開餐廳的條件是廚房和餐廳必須在一個(gè)平面上，不可以上下跑的，人力做到最節(jié)省，菜肴做到溫度最合適，這是它的標(biāo)準(zhǔn)。我們在做酒店的時(shí)候其實(shí)也是一樣，要讓以后的營運(yùn)成本最低，動(dòng)線設(shè)計(jì)不能影響，如果影響了你的人力成本就高了。所以這個(gè)盈利酒店以后的盈利建立在這個(gè)基礎(chǔ)上的，就是我們前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，這里我補(bǔ)充一句，城市廣場營運(yùn)主要靠租金為主。我們現(xiàn)在也是這樣，有時(shí)候?yàn)榱瞬惋嫺鷬蕵芬獣簳r(shí)犧牲租金的收益。
酒店不動(dòng)產(chǎn)地塊的增值，以及它的投資，若干年以后投資的酒店不止是你原來投資的價(jià)值，這方面漲價(jià)的因素、增值的因素都會(huì)造成一個(gè)酒店資產(chǎn)的增值，這個(gè)也是盈利很重要的一部分。
最后我講一下兩者之間籌備籌建的差異性，其實(shí)剛才我已經(jīng)講了一些，差異性是非常大的，酒店行業(yè)專業(yè)程度細(xì)致程度，系統(tǒng)性的程度更強(qiáng)，所以它對于這些要求就更高，如果你用商業(yè)的概念去轉(zhuǎn)做，比如說搞過商場設(shè)計(jì)的人做酒店設(shè)計(jì)是不行的，當(dāng)然酒店設(shè)計(jì)的人去做商業(yè)也不行，所以這里面就是我們采取的方法是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。如果你是開發(fā)商，想要把整個(gè)合在一起的話就要復(fù)合型的人才，綜合能力強(qiáng)，會(huì)利用資源，有一種良好的行業(yè)的判斷的人來做這件事情，這樣可能會(huì)比較好一些。
|
|