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市場觀察
成都城南百萬平米商業(yè)大躍進
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2008年底，中航城市廣場正式動工，這是一個規(guī)劃有寫字樓和商業(yè)群樓、建筑面積達7萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目。
實質(zhì)啟動的商業(yè)配套還包括“成都·天府新城廣場項目”，這個總建筑面積約90萬平方米的龐然大物包括天堂島海洋樂園、新天府文化藝術中心、海洋樂園配套商業(yè)廣場、中央廣場公園、中央公園地下商業(yè)廣場等。作為四川省和成都市的重點文化旅游項目，成都會展旅游集團將在此項目投資約50億元。
與其同步開工的，還有凌陽成芯科技大廈、30所信安基地、西美投資花樣年·美年廣場、蘇寧電器商業(yè)廣場、中石油油氣田分公司科研樓和設計分公司辦公樓等一批項目，天府新城掀起了新一輪的商業(yè)配套建設高潮。
進入2009年，荷蘭環(huán)達通集團與香港泰盈集團共同投資開發(fā)的Galleria購物中心正式成為宜家家居的“鄰居”，目前它已經(jīng)完成地基部分的工程建設，預計將在明年完工，純正的歐洲商業(yè)血統(tǒng)將使其成為一個獨具特色的高檔購物中心。隴海地產(chǎn)的希頓國際廣場鐵定會在今年8、9月份動工，在此次春交會上也會亮相。該項目將率先啟動超五星級、雙大堂的商務寫字樓。
隨著南城寫字樓廣場等物業(yè)的開發(fā)，特拉克斯國際廣場等商務廣場也將有數(shù)萬平方米的商業(yè)群樓在2年內(nèi)投入使用。
記者了解到，上海復地商業(yè)項目也將在年內(nèi)動工興建；伊藤洋華堂入駐大源板塊的消息也被傳得沸沸揚揚。2009年初，南部新區(qū)商業(yè)配套高調(diào)亮相與部分尚未走出低迷銷售狀態(tài)的住宅樓盤形成鮮明的對比。 尺度地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2007年，天府大道沿線商住物業(yè)用地成交10宗，成交面積為948.22畝，成交均價為957萬元/畝，可開發(fā)建筑面積約189萬平方米。經(jīng)歷了幾年的前期定位與市場接入磨合，南部新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)全面開工、運營的爆發(fā)期就在2009年。
規(guī)劃鋪路
社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富
沿著天府大道駕車駛過世紀城再繼續(xù)向南，一排排嶄新的高端居住區(qū)鱗次櫛比，整個天府大道沿線區(qū)域已經(jīng)成為南城乃至全城的高端居住區(qū)，華潤·鳳凰城、中海·蘭庭、河畔新世界、悅城、遠大·都市風景、大城際等高端樓盤云集大道兩側(cè)。 驅(qū)車經(jīng)過遠大都市風景，可以看見川桂軒、水岸精品酒店已經(jīng)進駐，并已形成了一定的商業(yè)人氣。此外，規(guī)模約為5萬平方米的遠大購物中心即將開建，包括超市、餐飲娛樂、電影城等休閑功能。
在多個品牌開發(fā)商的規(guī)劃中，大體量的社區(qū)商業(yè)配套都成為了整個項目中極重要的一部分：成都雅居樂花園的社區(qū)商業(yè)配套為9.7萬平方米；麓山國際社區(qū)規(guī)劃有10萬平方米麓鎮(zhèn)中心商業(yè)街；海洋公園要打造5萬平方米主題商業(yè)街，計劃下半年投入運營；河畔新世界有20萬平方米的商業(yè)配套。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，隨著南部新區(qū)交通網(wǎng)路的全面成形，將直接促進區(qū)域商業(yè)配套的剛性需求。
可能陷阱
遭遇結(jié)構(gòu)性招商難題
與其它區(qū)域相比，南部新區(qū)無疑為各大投資商、運營商勾畫了美好的藍圖：嶄新規(guī)劃、路網(wǎng)成型、科技商務、大盤云集、潛力巨大。但是，投入甚大、定位各異、運營策略不同的各大商業(yè)地產(chǎn)也將最終面臨業(yè)態(tài)培育和運營管理的實際考量，如此大體量的商業(yè)配套如何能夠真正做到商業(yè)人氣與商業(yè)利潤的雙重取勝？
作為最早進入城南的大型商業(yè)項目，占地68畝的宜家家居扼守著中心城區(qū)與南部新區(qū)對接的黃金位置。富森美家居國際商城落戶城南，緊臨宜家，加速著全面包裝家具品牌的計劃；零售巨頭法國歐尚和運動休閑品零售商迪卡儂也把店面選址城南。
業(yè)內(nèi)人士指出，從動工到招商再到實際運營，南部新區(qū)的商業(yè)至少要多年才能培育出人氣。“從目前成都市場來看，雖然整個商業(yè)供應量很大，但真正具有高質(zhì)量的高端商業(yè)供應其實偏少�！痹摌I(yè)內(nèi)人士稱，南部新區(qū)“井噴式”的商業(yè)配套如果缺少精確的定位，將陷入結(jié)構(gòu)性的招商難題：南部新區(qū)如此高密度分布的高端商業(yè)存在供應過量的風險；另一方面，也將加劇各大商業(yè)項目之間的招商難度，激烈的競爭在所難免。
聲音
市場消化需5年以上
根據(jù)高新區(qū)08年9月的數(shù)據(jù)，天府新城目前建成、在建和正在規(guī)劃的五星級酒店約9個，建筑面積約51.6萬平方米；甲級寫字樓約11個，建筑面積約101.7萬平方米；總部基地約19個，建筑面積約214萬平方米。各類物業(yè)的體量都十分龐大。依據(jù)成都市房管局的數(shù)據(jù)，近兩年主城區(qū)商業(yè)物業(yè)的年均銷售量約90萬平方米，由此推算，僅高新區(qū)商業(yè)物業(yè)的面積就夠市場消化5年以上的時間。同時，僅天府新城未來就將有9家五星級酒店，市場明顯存在難以消化的壓力。
促進城南商務區(qū)成型
09年，隨著特拉克斯國際廣場、蜀都國際項目等一批甲級寫字樓物業(yè)面世，區(qū)域商用物業(yè)競爭將更加激烈。2009年城南的商用物業(yè)將面臨慘烈的“去庫存化”之路。但若用長遠眼光看，這種近乎慘烈的區(qū)域市場競爭壓力以及商用物業(yè)的匯聚，將直接促進城南商務區(qū)盡早成型。
地鐵開通將使物業(yè)增值30%
張文馳（隴海地產(chǎn)）
成都地鐵的建設拉近了城市的距離，從以往的經(jīng)驗來看，這一類的商業(yè)物業(yè)的價值從地鐵開建到開通一般都會有30%—50%的增幅。地鐵一號線的開通讓城南的商業(yè)規(guī)劃更合理，而且商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必然會帶動住宅的發(fā)展。按照現(xiàn)有的規(guī)劃，南延線的商業(yè)無疑是處在城南的一個核心地位，不同類型的商業(yè)將隨地鐵發(fā)展而加快升級的步伐，其商業(yè)地位與價值一定會超過成都其它區(qū)域。
數(shù)個10萬m2購物中心將現(xiàn)
金瑞泰置業(yè)相關負責人
區(qū)域已經(jīng)吸引了宜家、歐尚、荷蘭gtc、鉑仕精品百貨等商業(yè)巨頭入駐，說明國內(nèi)外投資商對該區(qū)域發(fā)展?jié)摿春谩?從目前情況來看，城南商業(yè)除了大世界家樂福、三環(huán)路附近的歐尚、宜家之外，基本都是臨街商鋪。商業(yè)經(jīng)營品種不多，檔次不高。而南延線區(qū)域?qū)頃楷F(xiàn)出數(shù)個10萬平方米以上的購物中心，我們的項目現(xiàn)在正處于前期市場調(diào)研和規(guī)劃設計階段，在南延線發(fā)展中也承載著商業(yè)升級換代的使命，將徹底顛覆城南商業(yè)在人們心中的印象。
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