重量輕質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)疾速繁榮隱憂顯現(xiàn)

重量輕質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)疾速繁榮隱憂顯現(xiàn)
“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題   
   編者按：  目前，中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，中國(guó)市場(chǎng)投資網(wǎng)、商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”、“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)資訊”系列專(zhuān)題，對(duì)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷(xiāo)售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

    經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化加速，成為鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力

整體規(guī)劃缺失、地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)人才稀缺、融資瓶頸制約模式轉(zhuǎn)型

中原腹地鄭州有著天賦的商業(yè)基因，多少年來(lái)，“商戰(zhàn)”這個(gè)鄭州寫(xiě)在中國(guó)商業(yè)史上的濃重一筆被頻繁提及。如今，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的發(fā)力下，體現(xiàn)著城市核心價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)滿地開(kāi)花，使得鄭州商城在蛻變與進(jìn)化的征程中陽(yáng)光與荊棘并存。

商城地位 天賦的商業(yè)基因

提及鄭州的商業(yè)進(jìn)程，發(fā)生在上世紀(jì)90年代初的那場(chǎng)商戰(zhàn)自然不能不提，其代表著曾經(jīng)的繁華與鼎盛。

亞細(xì)亞商場(chǎng)、商業(yè)大廈、商城大廈、華聯(lián)商廈、鄭州市百貨大樓以及紫荊山百貨大樓等商場(chǎng)之間或聯(lián)手、或拆臺(tái)，竭盡狡詐之能事，但人們看到的似乎不是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而是鄭州商業(yè)的繁榮和不可或缺。

從某種意義上說(shuō)，自那次商戰(zhàn)始，鄭州的商業(yè)才能稱之為現(xiàn)代商業(yè)，商戰(zhàn)不僅影響了我國(guó)現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷程，更成為我國(guó)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的里程碑。

中央電視臺(tái)六集電視專(zhuān)題片《商戰(zhàn)》如是道：鄭州商戰(zhàn)，戰(zhàn)出了鄭州商業(yè)的一片新天地，鄭州商業(yè)的一舉一動(dòng)都引起了全國(guó)同行的密切關(guān)注，全國(guó)100多個(gè)城市的商業(yè)人士絡(luò)繹不絕挺進(jìn)中原，到鄭州參觀討教。鄭州市場(chǎng)的巨大誘惑力，更引得全國(guó)名優(yōu)商品生產(chǎn)廠家趨之若鶩，各大廠家均以能否在鄭州市場(chǎng)獲得一席之地作為衡量其行業(yè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)之一。

而以二七商圈、火車(chē)站商圈為代表的鄭州市商業(yè)中心區(qū)積聚了百年商業(yè)文化和人氣。

馬克思在《資本論》中指出：“商業(yè)依賴于城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展也要以商業(yè)為條件�！�

位于中原腹地的鄭州，似乎有著天賦的商業(yè)基因。從字面意義上看，“城市”這個(gè)詞是由兩個(gè)事物組成的，一個(gè)是“城”，一個(gè)是“市”�！俺恰逼鸪跏擒娛略O(shè)施，用來(lái)保衛(wèi)王權(quán)。直到商代，城中才具備成熟的“市”、“肆”一類(lèi)的商品交易場(chǎng)所，城與市，政治與經(jīng)濟(jì)的屬性兼而有之，可以說(shuō)真正意義上名副其實(shí)的城市到商代才出現(xiàn)，最早的應(yīng)該就是位于現(xiàn)在鄭州的商都“亳”。打那時(shí)起，鄭州這座城市便與中國(guó)商業(yè)的發(fā)展捆綁在了一起，再也難舍難分了。

歷史的潮流總是階段性的呈螺旋式發(fā)展。

被“中原商戰(zhàn)”拖得精疲力竭的鄭州五大商場(chǎng)，彼此之間的聯(lián)盟、競(jìng)爭(zhēng)也漸趨淡化。2001年，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)713%的亞細(xì)亞破產(chǎn)，失去對(duì)手的其他幾家商場(chǎng)除了華聯(lián)商廈外，要么陸續(xù)倒下，要么被收購(gòu)，二七商圈出現(xiàn)了大蕭條。

2008年，二七商圈銷(xiāo)售額僅為37.1億元，而同為商業(yè)標(biāo)志性區(qū)域的重慶解放碑商圈，2008年銷(xiāo)售額達(dá)334.3億元。

在城市框架不斷拉大及房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，鄭州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重心開(kāi)始由二七商圈外移。先后出現(xiàn)了花園路和農(nóng)業(yè)路商圈、鄭東CBD商圈以及桐柏路西區(qū)商圈等。

而位于西太康路兩側(cè)的鄭州華潤(rùn)·萬(wàn)象城、金博大改擴(kuò)建、丹尼斯大衛(wèi)城、360廣場(chǎng)太康路店等項(xiàng)目，在方圓一平方公里扎堆出現(xiàn)，共投資數(shù)百億進(jìn)行建設(shè)的現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)也實(shí)屬罕見(jiàn)。

商業(yè)的發(fā)展自然離不開(kāi)城市規(guī)劃和政策的支持。

去年初，鄭州市政府下發(fā)《關(guān)于加快商業(yè)中心建設(shè)的意見(jiàn)》，決定用3~5年時(shí)間，將二七商圈打造提升成國(guó)家知名商業(yè)中心，分別建設(shè)鄭東CBD—綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心3個(gè)都市級(jí)商業(yè)中心，以及包括碧沙崗、關(guān)虎屯、金沙湖在內(nèi)的市級(jí)商業(yè)中心3~5個(gè)。

之后，各大商圈醞釀變革，二七商圈在地鐵的帶動(dòng)下拓展地下商業(yè)，比如德化新街項(xiàng)目就接連熱銷(xiāo)。而高新區(qū)、航空港區(qū)、金沙湖附近在大型人居項(xiàng)目不斷亮相的同時(shí)，大體量的商業(yè)配套也不斷“露臉”。

除了市區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目滿地開(kāi)花，在市場(chǎng)外遷的大勢(shì)下，位于城郊的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已呈現(xiàn)規(guī)劃的“一區(qū)兩翼”的格局，部分已具備承接條件。

蛻變前行 商業(yè)地產(chǎn)疾速繁榮

隱憂顯現(xiàn) 全面進(jìn)化重量輕質(zhì)

不過(guò)真正的現(xiàn)實(shí)是一方面商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高歌猛進(jìn)，另一方面則是高庫(kù)存致使的去化周期不斷增加。多個(gè)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，商業(yè)地產(chǎn)整體供大于求，存在泡沫是毋庸置疑的現(xiàn)實(shí)。

相對(duì)于供大于求的現(xiàn)狀，更值得關(guān)注的是，由于開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)度高，導(dǎo)致市場(chǎng)有效供應(yīng)量不足，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一等諸多問(wèn)題存在。

“看不到具有差異化、創(chuàng)新的商業(yè)作品，真正的好產(chǎn)品可謂鳳毛麟角，這與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家級(jí)的地位是不相匹配的�！盧ET睿意德鄭州公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前鄭州的很多開(kāi)發(fā)商，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與理解，還停留在住宅的理念上，強(qiáng)調(diào)的是交易收益。而商業(yè)地產(chǎn)在于其運(yùn)營(yíng)價(jià)值，不是說(shuō)賣(mài)出去就萬(wàn)事大吉了，更在于它的后期經(jīng)營(yíng)。

“回歸商業(yè)本源。假如每個(gè)開(kāi)發(fā)商只可建一個(gè)購(gòu)物中心，而非城市綜合體。那么只有一條出路——通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲得持續(xù)增長(zhǎng)的租金，然后通過(guò)資本化實(shí)現(xiàn)終級(jí)價(jià)值——沒(méi)有第二條路可走�！比�益中國(guó)院長(zhǎng)高棟指出商業(yè)的成功跟運(yùn)營(yíng)成本息息相關(guān)。

諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的空間未來(lái)還很大。不過(guò)，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)比較粗獷，很多開(kāi)發(fā)商從住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)，沒(méi)有理解透徹商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式，缺少精準(zhǔn)定位的商業(yè)項(xiàng)目，更缺少綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，缺乏有效供應(yīng)。

在58同城房產(chǎn)頻道，記者看到在今年7月份發(fā)布的一份專(zhuān)業(yè)學(xué)術(shù)調(diào)查指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有三大現(xiàn)狀、四大問(wèn)題、五大趨勢(shì)。其中，四大問(wèn)題為：地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡；地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)；商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展；融資瓶頸制約企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

顯然，這份對(duì)全國(guó)一二線多個(gè)城市的調(diào)查報(bào)告也同樣適用于商業(yè)項(xiàng)目滿地開(kāi)花但同質(zhì)化嚴(yán)重的鄭州。

也因此，在未來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化的加速將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，只有運(yùn)用好錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、體驗(yàn)式消費(fèi)以及與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的項(xiàng)目才能把握行業(yè)契機(jī)，成為價(jià)值高地。