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市場觀察
李嘉誠潘石屹強強聯(lián)手 開發(fā)商更多壓碼商業(yè)地產(chǎn)
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其實,早在李嘉誠之前,不少港資開發(fā)商就已投入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中,即使是在被認作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年,有著“香港地產(chǎn)五虎”之稱的新鴻基地產(chǎn)斥巨資在成都拿地,以總價31億元將攀成鋼259.078畝收入囊中。實際上,對于資金鏈相對寬松的開發(fā)商來說,在住宅市場前景不確定的情況下,直接開發(fā)或者間接收購商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在可以說是最佳時機,也是必然選擇。尤其在房地產(chǎn)板塊整體回暖的大背景下,商業(yè)地產(chǎn)以其基本面良好的防御性,優(yōu)勢更顯突出,商業(yè)地產(chǎn)股也迎來了最佳的介入時機。
商業(yè)地產(chǎn)投資潛力顯現(xiàn)
2008年的土地市場可以用“冷清”來形容,在這樣的市場背景下,土地部門改變了供地策略:以商業(yè)用地為主,減少推地計劃。在08年供應(yīng)的土地中,商業(yè)用地的比例占到了近七成,商住用地僅約三成。有專業(yè)機構(gòu)調(diào)查,2008年1-12月,成都市區(qū)商業(yè)類土地增加明顯,成都市區(qū)商業(yè)類土地供應(yīng)20宗、2368畝,只流拍1宗商業(yè)類土地,雖然在宗數(shù)上較07年全年減少15宗,但是在面積上增幅達到126.0%,其面積占08年整體的比例達到78.0%,成為土地供應(yīng)的主力。 此外,2008年還出現(xiàn)了兩宗大型的商業(yè)配套項目——成都商貿(mào)城和天府新城海洋樂園,這兩個項目都是2009年成都重點的投資項目。淺水半島開發(fā)商通瑞地產(chǎn)營銷負責人對記者說,目前整個東二環(huán)內(nèi)包括萬達商業(yè)廣場、龍湖三千城商業(yè)街、萬科金域藍灣底商……區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)將逐步面世,隨著區(qū)域居住人口的增加和城市面貌的改善,區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力將全面顯現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)今明兩年集中面世
2007-2008年所拍賣的商業(yè)地塊,供應(yīng)期應(yīng)該集中在2009年至2010年,所以從今年開始,商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將會出現(xiàn)一個井噴。有專家預(yù)計,在2009年,因商業(yè)地產(chǎn)項目的投資性強于住宅,會有不少開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),而前兩年所拍賣的商業(yè)地產(chǎn)項目有部分將會在今年開工。據(jù)不完全統(tǒng)計,成都市在租售的寫字樓項目已經(jīng)達到了171個(包括尾盤和預(yù)告項目,報告后附寫字樓在售項目清單),預(yù)告和在售項目49個,積存的體量超過了150萬方。近兩年,成都市的商業(yè)地產(chǎn)年開工量都在600多萬方,但真正供應(yīng)到市場進行銷售的卻不到300萬方,主要是因為有近一半的商業(yè)體量開發(fā)企業(yè)都選擇了只租不售或為商家量身修建,并作為自流資產(chǎn)進行再融資,因此市場的銷售壓力并不大。
商業(yè)地產(chǎn)具備投資防御性
盡管遭遇了全球性的金融危機,但是2009年的零售業(yè)依然維持強勢增長,這意味著高品質(zhì)的商鋪、賣場依然需求強勁。中投顧問房地產(chǎn)一行業(yè)分析師對記者介紹說 ,從一系列宏觀、微觀數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷2008年洗禮后,行業(yè)免疫力整體上得到了提升,各公司抗風險能力也得到顯著加強,而伴隨著國家宏觀調(diào)控的強力支持,2009年在擴大內(nèi)需的拉動下,零售業(yè)消費力有望得以快速復(fù)蘇,同時也將引領(lǐng)相關(guān)商用地產(chǎn)市場的回暖。近年來,以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段,供求形式逐步改善。在中國住宅市場整體面臨調(diào)整壓力的情況下,許多城市的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)由于良好和穩(wěn)定的租金回報率,抗風險性較強,具備明顯安全邊際。
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