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市場(chǎng)觀察
外資眼中當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資形勢(shì)
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在此經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上海凱龍瑞項(xiàng)目投資咨詢有限公司華北區(qū)行政總裁陳尚禮先生應(yīng)《中國(guó)購物中心》雜志約請(qǐng)，說出了他對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資形勢(shì)的見解。
外資對(duì)中國(guó)商用物業(yè)的投資將有所減少
相比較于2008年來說，2009年的整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資市場(chǎng)應(yīng)會(huì)提供更好的機(jī)會(huì)。因?yàn)樵S多地產(chǎn)公司及投資者的財(cái)政出現(xiàn)困境，需要大量的現(xiàn)金流，那么所出售物業(yè)的報(bào)價(jià)會(huì)更合理。
在2008年商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)走高的時(shí)候，賣方的報(bào)價(jià)高于投資方的預(yù)期，這個(gè)時(shí)候反而不會(huì)產(chǎn)生大量的交易。比如凱龍瑞在2008年一整年中都沒有購進(jìn)任何物業(yè)。
但是在2009年這個(gè)全球金融環(huán)境下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在走低，但是很難預(yù)測(cè)什么時(shí)候市場(chǎng)信心可以恢復(fù)，那么在這個(gè)時(shí)候投資方會(huì)更看重已有租金收入的物業(yè)，以均衡投資風(fēng)險(xiǎn)。賣方也會(huì)為了調(diào)整企業(yè)的財(cái)政結(jié)構(gòu)，做出讓步。而且收購已出租及比較成熟的物業(yè)在2009年更有機(jī)會(huì)獲得融資。
同樣是因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)的一體化，在目前這個(gè)時(shí)期，許多發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的地產(chǎn)業(yè)都處于低迷狀態(tài)，其它國(guó)家有望出售的優(yōu)秀物業(yè)增多，那么投資基金將會(huì)均衡全球各處物業(yè)的投資回報(bào)。比較于全球地產(chǎn)市場(chǎng)活躍期，現(xiàn)在這個(gè)階段進(jìn)入到中國(guó)進(jìn)行投資的投行或者基金會(huì)有減少。
2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大
綜合看中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然每個(gè)城市的情況不一樣，但是09年壓力總體來說會(huì)比較大。寫字樓部分已經(jīng)出現(xiàn)空置率明顯上升，因?yàn)樵S多國(guó)際公司對(duì)分公司的管理和行政支出會(huì)更加嚴(yán)格，而且近幾年寫字樓的供應(yīng)量較大，所以供求關(guān)系在現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)下很難平衡。
就購物中心部分來看，如果是已經(jīng)正常運(yùn)營(yíng)、出租率較高的項(xiàng)目壓力會(huì)小一些，但是對(duì)于新開業(yè)的尤其是定位中高檔的購物中心來說，壓力會(huì)比較大，養(yǎng)商期會(huì)比正常預(yù)計(jì)更長(zhǎng)，而且商家入駐的條件會(huì)比較苛刻。而有待開業(yè)的購物中心就會(huì)更有壓力，許多商戶都暫停了擴(kuò)張計(jì)劃，租約將很難談成。
現(xiàn)在是否應(yīng)該增持中國(guó)商用物業(yè)？
結(jié)合整體市場(chǎng)的反應(yīng)來看，就目前北京、上海這樣的一線城市來說，租戶現(xiàn)階段比以往要保守得多，單從08年第四季度的租戶入駐比率來看，是呈下跌趨勢(shì)的。這個(gè)時(shí)候希望交易的物業(yè)將調(diào)整報(bào)價(jià)，如果有運(yùn)營(yíng)比較成熟、租戶比較穩(wěn)定的項(xiàng)目，現(xiàn)在正是投資的好時(shí)候。
創(chuàng)投REITs對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的短期與長(zhǎng)期價(jià)值
短期內(nèi)REITs對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幫助不會(huì)很大，在現(xiàn)階段如果REITs進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家還是會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎�，F(xiàn)在市場(chǎng)持續(xù)低迷，民眾對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)的投資信心不足。REITs真正產(chǎn)生效應(yīng)，需要等到房地產(chǎn)信心相對(duì)恢復(fù)的時(shí)候。因?yàn)镽EITs本身并不能改變整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的狀態(tài)，現(xiàn)在如果推行，可不容易找到很多投資者。對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來說，REITs的實(shí)施，將多提供一條變賣套現(xiàn)渠道。但最終還是要看具體實(shí)施的細(xì)則與政策支持，尤其是稅務(wù)方面的優(yōu)惠政策。
是否看好保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域？
大量的保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)有推動(dòng)。但是需要及時(shí)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的能力，尤其是對(duì)購物中心的管理。在國(guó)外，保險(xiǎn)資金和專門的房地產(chǎn)投資基金不一樣，保險(xiǎn)資金不愿意承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，更追求穩(wěn)定回報(bào)，所以一般都只會(huì)投已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟的持有型物業(yè)。但是國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金愿意投資新的物業(yè)，包括位置比較好的新建寫字樓。
這對(duì)外資基金來說，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。業(yè)務(wù)方面會(huì)存在競(jìng)爭(zhēng)是對(duì)我們的挑戰(zhàn)，但同時(shí)融資渠道的拓寬，將加速中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資本化運(yùn)作模式。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，保險(xiǎn)公司的進(jìn)入能提供高質(zhì)素的商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)的渠道。
對(duì)中國(guó)商用物業(yè)投資過程中遇到的問題
首先，如果不是整體持有型的商用物業(yè)，是沒有談判前提的。產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一就無法進(jìn)行統(tǒng)一管理。
再者，由于部分發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足，商場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)本身存在缺陷，對(duì)提高經(jīng)營(yíng)水平造成障礙。商場(chǎng)最注重的是客流，如果設(shè)計(jì)本身將客流分散，停留時(shí)間縮短，就會(huì)造成資源浪費(fèi)，消費(fèi)力降低。比如北京、深圳等城市的一些購物中心注重外觀景觀設(shè)計(jì)，但是缺乏實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)的考慮。有的將最好的位置租給餐廳，租金低，而且餐廳內(nèi)沒有通往商場(chǎng)內(nèi)部的門，不能把客人留住。
還有的項(xiàng)目在商場(chǎng)一樓設(shè)置機(jī)房。如果買進(jìn)有硬體缺陷的物業(yè)，還要投入大量資金和時(shí)間改造，投資本身就要考慮投資回報(bào)周期。
第三，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不專業(yè)，不能提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)資料和租金收入預(yù)測(cè)。對(duì)物業(yè)交易的估價(jià)全憑猜測(cè)和想象，沒有計(jì)算基本的租金回報(bào)做基礎(chǔ)。其實(shí)中國(guó)很多項(xiàng)目的租金都定得略低，這可能和市場(chǎng)不成熟也有關(guān)系。
目前限制中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化運(yùn)作的難點(diǎn)
主要還是金融市場(chǎng)的融資渠道不夠成熟，政府監(jiān)管部門比較審慎，不過從另一個(gè)角度來說，可能正是因?yàn)橹袊?guó)對(duì)金融政策的保守態(tài)度，使得中國(guó)的金融市場(chǎng)能夠免遭全球金融危機(jī)的過多牽連。我們期望可以有一個(gè)多元化的融資市場(chǎng)，但是金融渠道的拓寬又對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求。如果貿(mào)然創(chuàng)投新的融資渠道，不一定對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有利。
另外許多基礎(chǔ)條件不錯(cuò)的商業(yè)項(xiàng)目，由于定位和規(guī)劃上存在的一些不足，也導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)達(dá)不到可觀的投資回報(bào)。很多商業(yè)項(xiàng)目的定位比較尷尬，作為大型社區(qū)的配套服務(wù)來說體量過大，開發(fā)完成以后和周圍的其他商場(chǎng)又不能形成完整的商圈，吸引不到足夠的客流。比如北京的望京地區(qū)，這里的人均商用面積是全北京最高的，但是望京并沒有形成像西單這樣的商業(yè)中心區(qū)，因?yàn)樯虉?chǎng)與商場(chǎng)之間的距離太遠(yuǎn)，分散了客流，也不能吸引其他區(qū)域的消費(fèi)者。
凱龍瑞投資商用物業(yè)評(píng)估條件
基本上物業(yè)要處于一線城市，地理位置和所處商圈有發(fā)展前景，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)良好，租金增長(zhǎng)有明確的預(yù)期，最終能夠賺取合理的投資回報(bào)。一般我們預(yù)期投資回報(bào)的內(nèi)部收益率IRR要求達(dá)到20%以上，回報(bào)周期為3-5年。
凱龍瑞的下一步投資方向
08年我們沒有做過投資，因?yàn)閳?bào)價(jià)太高，而且市場(chǎng)在下半年變化很快。但是09年我們有計(jì)劃也希望能做一些投資。希望在市場(chǎng)的調(diào)整下，有可能看到合理的投資回報(bào)。投資的方向包括寫字樓和購物中心，但是會(huì)傾向于已經(jīng)有穩(wěn)定出租率的物業(yè)；新建的物業(yè)也會(huì)考慮，但是價(jià)格方面需要有大的調(diào)整。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，考慮到抗風(fēng)險(xiǎn)能力，我們基本還是在一線城市尋找物業(yè)。
凱龍瑞進(jìn)入中國(guó)至今，一直都是整購物業(yè)。參與投資開發(fā)項(xiàng)目，今年應(yīng)該不會(huì)考慮，但是也不排除地點(diǎn)優(yōu)越，及合作的開發(fā)商愿意承擔(dān)較多風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。
附：凱龍瑞由斯蒂夫?羅斯先生和鄭喜明先生于2004年創(chuàng)立，凱龍瑞的主要投資客戶包括嘉沃投資，日本穩(wěn)妥投資、花旗集團(tuán)及德國(guó)開放式基金DEGI。目前凱龍瑞中國(guó)正在運(yùn)作的項(xiàng)目包括寫字樓4家、商場(chǎng)2家以及高端別墅2處。其中，上海城隍廟商圈“豫龍坊”項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，使得凱龍瑞在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)名聲大振。
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