社區(qū)商業(yè)風(fēng)生水起 將成未來(lái)市場(chǎng)重投資要機(jī)會(huì)

    自2008年下半年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商和零售商都前所未有的冷靜與謹(jǐn)慎；而根據(jù)金融危機(jī)以來(lái)對(duì)零售業(yè)銷售業(yè)績(jī)的搜集與分析來(lái)看，折扣型與日常生活型商品營(yíng)業(yè)額有增無(wú)減；繼2008年中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)起的“區(qū)域型購(gòu)物中心--商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的歷史性機(jī)遇”系列論壇活動(dòng)之后，在行業(yè)形勢(shì)不甚明朗的2009年，我們的目光聚焦于社區(qū)商業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與零售商的發(fā)展探求新的突破。 
　　第一部分 什么是社區(qū)商業(yè)
　　社區(qū)商業(yè)就是集城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)集群消費(fèi)需求于一體的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，一般位于城市居住生活區(qū)的核心區(qū)域。它既有商業(yè)步行街的休閑性，購(gòu)物中心的專業(yè)性，又有街區(qū)商業(yè)的互動(dòng)性；不僅滿足社區(qū)內(nèi)以及周邊社區(qū)居民必備的基本生活需求功能，同時(shí)還兼具社區(qū)及周邊社區(qū)居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化等功能，而且不會(huì)造成大范圍人流，可以減少城市壓力。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以市場(chǎng)為導(dǎo)向，主要以就近滿足居民日常消費(fèi)所需，為社區(qū)居民營(yíng)造舒適、便利、和諧購(gòu)物生活環(huán)境為根本目標(biāo)。
　　專家指出，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。
　　社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。
　　國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。
　　從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：
　　各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購(gòu)、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)，而居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成。
　　社區(qū)商業(yè)普遍位于小區(qū)的中心位置，涵蓋的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。輻射范圍更廣的社區(qū)商業(yè)則還有名牌企業(yè)的連鎖超市、品牌專賣店、24小時(shí)便利店、餐飲連鎖店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。
　　從發(fā)展趨勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來(lái)商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的初衷本是方便本社區(qū)的居民購(gòu)買消費(fèi)，為本社區(qū)的居民提供各種服務(wù)，其服務(wù)范圍首先是社區(qū)范圍，然后考慮向周邊區(qū)域輻射。在規(guī)劃定位時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)好服務(wù)功能是最關(guān)鍵的。
　　第二部分 中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境
　　中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路先生認(rèn)為：“社區(qū)商業(yè)建設(shè)，將是今后幾年的發(fā)展重點(diǎn)”。應(yīng)《中國(guó)購(gòu)物中心》雜志約請(qǐng)，荀會(huì)長(zhǎng)分析了當(dāng)前社區(qū)商業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境：
　　當(dāng)下一個(gè)熱門話題就是國(guó)際金融危機(jī)，特別是在金融危機(jī)仍在快速擴(kuò)散和蔓延特殊時(shí)刻，大家都在思考，如何貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，搞好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，搞活流通、擴(kuò)大消費(fèi)。
　　在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面前，由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面沒(méi)有變，據(jù)分析，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)要好于住宅地產(chǎn)和其他行業(yè)。其主要理由：一是鋼性需求仍然存在。商業(yè)地產(chǎn)還處在恢復(fù)性發(fā)展階段的上升通道；二是商業(yè)地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，將在金融危機(jī)中顯現(xiàn)。在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)是社區(qū)的重在的服務(wù)功能配套，直接反映著城市的宜居指標(biāo)，有不可缺少的特性，特別是中央出臺(tái)9000億保障性住房建設(shè)計(jì)劃，是我們商業(yè)地產(chǎn)的利好。另外，市區(qū)兩級(jí)商業(yè)中心上的不動(dòng)產(chǎn)，更是聚合城市資源和商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)；三是中央的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略部署，就是要繁榮商業(yè)，繁榮市場(chǎng)，繁榮商業(yè)地產(chǎn)。
　　基于對(duì)形勢(shì)的上述判斷，在這里更要強(qiáng)調(diào)指出，在今后幾年商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)中，我們一定要總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，重點(diǎn)做好9000億保障性住房建設(shè)的社區(qū)商業(yè)配套。
　　社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)很大，營(yíng)業(yè)額約占整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的三分之二。因?yàn)殛P(guān)系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，因此，商務(wù)部視為民生大問(wèn)題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門抓的也很緊，作為政府為民辦實(shí)事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開發(fā)住宅時(shí)，開發(fā)商們的規(guī)劃漏洞，造成欠賬太多，現(xiàn)在還賬速度雖然很快，欠賬短期內(nèi)還是沒(méi)還清，所以老百姓還是感覺到生活不方便。
　　當(dāng)前在9000億保障性住房的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套建設(shè)時(shí)，要做到“便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便利服務(wù)進(jìn)家庭”，將是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。保障性住房的社區(qū)商業(yè)配套，要求更高，定位更復(fù)雜，招商更難。因此一定要遵照《商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》文件精神，在政府支持下，我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要有社會(huì)責(zé)任，首先要科學(xué)規(guī)劃，搞好市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分布；其次是盡量做到商住分開；再次是要站在培育一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)的高度，探索新的管理經(jīng)營(yíng)模式，如，蘇州社區(qū)鄰里中心商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)等，著力吸引國(guó)內(nèi)外大型連鎖品牌店和著名商業(yè)品牌商品進(jìn)入，聯(lián)手互動(dòng)，共同促進(jìn)我國(guó)社區(qū)商業(yè)更好地和諧發(fā)展。
　　同時(shí)，中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利先生表示目前社區(qū)商業(yè)發(fā)展仍受到一定束縛，對(duì)下一步開展工作提出了五大問(wèn)題。
　　第一個(gè)問(wèn)題是規(guī)模問(wèn)題。從對(duì)眾多社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況研究來(lái)看，社區(qū)商業(yè)規(guī)模偏大是主要問(wèn)題之一。盡可能的增加商業(yè)面積開發(fā)規(guī)模無(wú)疑可增加銷售利潤(rùn)，但社區(qū)商業(yè)面積開發(fā)同樣離不了市場(chǎng)供需這個(gè)規(guī)律。
　　第二個(gè)問(wèn)題是布局問(wèn)題。由于開發(fā)前期對(duì)社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)及業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需求研究不到位，建完之后的商業(yè)常常不能充分滿足商家使用功能，同時(shí)也造成了商家的經(jīng)營(yíng)與居民日常的生活之間矛盾，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者都產(chǎn)生了不利的影響。另外，受餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)不得在住宅底商和社區(qū)內(nèi)規(guī)定限制，社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃布局上應(yīng)考慮到未來(lái)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的定位。
　　第三個(gè)問(wèn)題是建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題。其社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題主要是剪力墻落地。這個(gè)問(wèn)題直接影響大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的使用。由于社區(qū)商業(yè)多為住宅底商形式，底層在結(jié)構(gòu)上往往與上層的住宅相同，這就造成了商業(yè)在經(jīng)營(yíng)使用上的困難。商業(yè)使用對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求一般是格局方正、規(guī)整，立柱間距8米以上為好，層高、面寬和進(jìn)深根據(jù)業(yè)態(tài)不同也有不同要求。所以，由于很多社區(qū)底商與樓上住宅結(jié)構(gòu)相同，結(jié)果造成了招商困難。
　　第四個(gè)問(wèn)題是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。大多社區(qū)商業(yè)是銷售為主，分散的產(chǎn)權(quán)造成后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理難。其實(shí)，社區(qū)人群消費(fèi)力雖然有限但較穩(wěn)定。那些能夠滿足社區(qū)居民基本需求的便利店、生鮮超市、美容美發(fā)、餐飲和一些專賣專業(yè)店等，在社區(qū)里都能得到很好的發(fā)展。
　　第五個(gè)問(wèn)題是租金水平問(wèn)題。制約社區(qū)商業(yè)發(fā)展還有一個(gè)瓶頸是租金問(wèn)題。這一點(diǎn)可能并不為大家所重視。由于社區(qū)商業(yè)面積最終賣給了投資者，而投資者希望盡早收回投資，所以租金定價(jià)普遍較高。由于高租金加大了經(jīng)營(yíng)的壓力，使商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)變得猶豫。
　　第三部分 社區(qū)型購(gòu)物中心
　　為什么要將社區(qū)商業(yè)與社區(qū)型購(gòu)物中心分開來(lái)說(shuō)，兩者之間的本質(zhì)區(qū)別是什么？
　　北京澳邦成行總經(jīng)理、澳大利亞商業(yè)中心管理研究生成路女士應(yīng)本刊采訪時(shí)，明確說(shuō)道：
　　“至于是小盒子封閉式的，還是開放式的商業(yè)街，或底商，只是建筑形式的不同，不能作為區(qū)分是否為社區(qū)型購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)。而決定是否是購(gòu)物中心主要是要：持有型物業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有完整的商業(yè)規(guī)劃即合理的業(yè)種組合搭配，及滿足人流動(dòng)線規(guī)律的建筑設(shè)計(jì)。而目前國(guó)內(nèi)最常見的小產(chǎn)權(quán)出售的底商或商業(yè)街只能稱為商業(yè)物業(yè)，而不是我們這里講的購(gòu)物中心�！�
　　從上文董利先生的分析中，我們了解到，中國(guó)大部分社區(qū)商業(yè)都是住宅底商，隨同住宅一起將物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售，缺乏統(tǒng)一管理。而這也是為什么中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展受限，無(wú)法滿足社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套功能的癥結(jié)所在。當(dāng)然，隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的日益崛起，社區(qū)商業(yè)功能是否完善體現(xiàn)了一個(gè)社區(qū)的價(jià)值與品質(zhì)，促進(jìn)了一個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，影響了一個(gè)城市的宜居指標(biāo)。
　　社區(qū)型購(gòu)物中心如同其他類型的購(gòu)物中心一樣，屬舶來(lái)品。而在國(guó)外，社區(qū)商業(yè)更是細(xì)致地分為社區(qū)型購(gòu)物中心與鄰里中心。
　　成路女士進(jìn)一步向本刊介紹了在購(gòu)物中心發(fā)展成熟的國(guó)家，如美國(guó)，加拿大，澳大利亞社區(qū)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)中心的區(qū)別：
　　-鄰里購(gòu)物中心覆蓋方圓1公里半徑區(qū)域，人們走路10分鐘可到達(dá)的距離，以滿足周邊居民及辦公人群日常生活的需求為主。通常以生鮮超市為主力店，專賣店包括食品雜貨，日用品、早餐店，餐廳，藥點(diǎn)，干洗店，發(fā)廊，美容按摩，寵物店，面包房，生鮮蔬菜水果，肉食海鮮，皮鞋護(hù)理等等20幾個(gè)業(yè)種。鄰里購(gòu)物中心的規(guī)模在4000-15000平方米。
　　-社區(qū)購(gòu)物中心的輻射范圍比鄰里中心要大，有的社區(qū)購(gòu)物中心與地鐵站相連，開車上班的人群把車停在地鐵停車場(chǎng)，乘火車上班，所以輻射范圍達(dá)到1.5-3公里半徑，規(guī)模為15000-30000平方米。主力店有超市，小型百貨，折扣百貨，影院，大排擋，電器，家居等，專賣店出了鄰里商業(yè)所有的業(yè)種以外，還包括銀行，服裝店，房屋中介，牙醫(yī)， SPA， 社區(qū)診所，兒童樂(lè)園，大型餐廳，酒吧，咖啡廳， 保險(xiǎn)公司。 有的地方也把社區(qū)購(gòu)物中心定義為次區(qū)域購(gòu)物中心。
　　當(dāng)然，發(fā)展社區(qū)商業(yè)除了要保證商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一之外，成總還從規(guī)劃、規(guī)模、業(yè)種組合、品牌客單價(jià)以及投資方展五個(gè)方面向我們介紹了其他值得注意的要點(diǎn)：
　　1.規(guī)模要適中，不宜過(guò)大，以免填不滿造成浪費(fèi)。
　　2.業(yè)種組合以日常生活購(gòu)物與服務(wù)為主，即使在高檔社區(qū)，富人們?nèi)粘Ｉ�活也離不開新鮮的蔬菜水果和魚肉。但有開發(fā)商認(rèn)為引進(jìn)這類店鋪檔次太低。例如我接觸過(guò)這樣一個(gè)社區(qū)，這類的店不讓進(jìn)，卻進(jìn)了高檔發(fā)燒友音響設(shè)備，高檔家具，高檔SPA， 高檔西餐廳，這些都不在人們?nèi)粘Ｏ�費(fèi)的范疇里。
　　3. 社區(qū)商店的客單價(jià)不宜過(guò)高，即使是富人，日常反復(fù)消費(fèi)的東西也在意價(jià)格。 上面那家社區(qū)的中外居民每天都到鄰近的社區(qū)買菜水果，打電話給2公里處的便宜西餐店叫外賣，去更便宜的按摩和SPA。 即使是洛杉磯的Beverly Hills房子賣到幾千萬(wàn)美金區(qū)域的餐廳的客單價(jià)和別的區(qū)比也沒(méi)區(qū)別不大，也依然有折扣藥妝店。我最近在那里住了一周，對(duì)日常必需品的支出和在一般區(qū)沒(méi)有什么區(qū)別。還是那句話富人再有錢，也要吃五谷雜糧，不可能吞金子，這個(gè)在西方國(guó)家大家都明白的道理， 國(guó)內(nèi)現(xiàn)在還有很多人就是搞不明白。
　　4. 城市規(guī)劃是要考慮到合理布點(diǎn)，盡量不要過(guò)量開發(fā)產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)。
　　5. 中國(guó)的社區(qū)商業(yè)未來(lái)也必將成為基金，尤其是養(yǎng)老基金的投資產(chǎn)品，所以只有持有今后才有可能整售。
　　針對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，深圳京基百納商業(yè)管理有限公司招商中心總監(jiān)/京基金融中心籌備副組長(zhǎng)伍良剛先生從另外兩個(gè)角度闡述了自己的觀點(diǎn)：
　　我個(gè)人認(rèn)為有兩點(diǎn)是比較重要的：一個(gè)是定位要準(zhǔn)確，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)半徑和服務(wù)人群有限，首先在業(yè)態(tài)上你要滿足居民的生活基本需求（給居民提供方便，留住消費(fèi)者），結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)能力和習(xí)慣，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行業(yè)態(tài)的延展和優(yōu)化；二是服務(wù)和品質(zhì)，因?yàn)槟愕闹饕�消費(fèi)群體大多數(shù)是重復(fù)的，所以服務(wù)就顯得格外重要，服務(wù)不好你就會(huì)喪失你的消費(fèi)群，另外還應(yīng)注重品質(zhì)，這個(gè)品質(zhì)有兩部分內(nèi)容，一個(gè)是你購(gòu)物中心提供的環(huán)境和氛圍，二是商戶提供的產(chǎn)品。如果能做好這兩點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)會(huì)很穩(wěn)定。
　　憑借在珠三角地區(qū)從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多年經(jīng)驗(yàn)，伍良剛先生對(duì)社區(qū)商業(yè)中心/鄰里商業(yè)中心在珠三角地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀做了如下分析：
　　隨著珠三角地區(qū)城市進(jìn)程的不斷加快和社區(qū)居民生活水平的不斷提高，為居民營(yíng)造便利舒適的生活環(huán)境及購(gòu)物環(huán)境，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)建設(shè)，已經(jīng)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)新亮點(diǎn)。
　　珠三角地區(qū)已經(jīng)提出“提升城市商業(yè)現(xiàn)代化水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展特色商圈，打造具有特色的社區(qū)購(gòu)物中心，構(gòu)建和諧社區(qū)”。
　　應(yīng)該說(shuō)珠三角地區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較完善，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)建設(shè)提升商業(yè)內(nèi)涵也是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向。
　　而伍總親身參與招商運(yùn)營(yíng)的深圳京基百納廣場(chǎng)在招商之初困難重重，但最終卻與一路之隔的益田假日廣場(chǎng)取得相得益彰的效果。對(duì)購(gòu)物中心如何差異化生存，伍總做了詳細(xì)的對(duì)比說(shuō)明：
　　社區(qū)商業(yè)中心/鄰里商業(yè)中心與超區(qū)域型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心各自處于不同的商圈環(huán)境中，如何更好的差異化生存，我認(rèn)為首先還是要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，根據(jù)所處商圈的特點(diǎn)，目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣，找準(zhǔn)自己的定位。社區(qū)商業(yè)中心/鄰里商業(yè)中心更多的是以滿足服務(wù)半徑的消費(fèi)人群的消費(fèi)所需，在定位上招商上更多的是要貼近生活，追求品質(zhì)和享受。而超區(qū)域型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心則更多是注重功能和品牌。
　　就拿我們?nèi)ツ暝谀仙介_業(yè)的百納廣場(chǎng)和同期開業(yè)的益田假日廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，益田假日廣場(chǎng)主要以購(gòu)物為主，對(duì)品牌的要求比較高，我們處在同一個(gè)商圈，一路之隔，從體量上來(lái)說(shuō)我們的面積差不多，從位置上益田假日廣場(chǎng)比我們要優(yōu)越很多，益田假日廣場(chǎng)位于深南路的主干道上，公交線路繁多又有地鐵，而我們的項(xiàng)目在初期可以說(shuō)沒(méi)有一條通暢的路，沒(méi)有公交車通行，沒(méi)有自然人流�；�于這些因素我們認(rèn)真分析我們所處的商圈，目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，與各業(yè)態(tài)商家進(jìn)行懇談，找出我們的優(yōu)勢(shì)，與益田假日廣場(chǎng)進(jìn)行差異化定位，最終我們定位為社區(qū)購(gòu)物中心，以打造“紅樹灣最具特色的休閑生活廣場(chǎng)”為目標(biāo)。
　　找出定位后我們主要在三方面下工夫：
　　1、招商上我們緊扣主題，主要以引進(jìn)生活超市、特色書城、各類特色餐飲、影院、SPA美容館、高爾夫練習(xí)館、主題培訓(xùn)及兒童早教和娛樂(lè)中心為主，比如英國(guó)天線寶寶兒童娛教中心在片區(qū)內(nèi)就非常受歡迎，在此基礎(chǔ)上再搭配部分購(gòu)物類品牌。截止開業(yè)時(shí)近九萬(wàn)平米的購(gòu)物中心我們做到100%的招商率，100%的開業(yè)。
　　2、通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所處商圈是一個(gè)相對(duì)富人區(qū)，目標(biāo)消費(fèi)者有很強(qiáng)消費(fèi)能力，同時(shí)也對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品品質(zhì)有很高的要求，結(jié)合這些情況我們?cè)诃h(huán)境及硬件設(shè)施的投入上以香港圓方Elements為對(duì)照，嚴(yán)把商戶的裝修檔次及效果，以五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建造商場(chǎng)，為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，這一點(diǎn)在后來(lái)的經(jīng)營(yíng)中也得到了充分的體現(xiàn)，所有來(lái)消費(fèi)的顧客對(duì)購(gòu)物中心的環(huán)境都非常滿意，客群也比較穩(wěn)定，回頭客逐漸增多。
　　3、在經(jīng)營(yíng)上我們與超區(qū)域型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心也有所不同，我們重管理也更重服務(wù)，一個(gè)是服務(wù)消費(fèi)者，另一個(gè)是服務(wù)于我們的商家，特別值得一提的是我們的宣傳推廣，除了常規(guī)的媒體廣告、車體廣告等宣傳方式以外，我們采取走進(jìn)社區(qū)，走進(jìn)我們的消費(fèi)群體，做大型的社區(qū)推廣活動(dòng)，以最直接的方式宣傳項(xiàng)目，讓消費(fèi)者了解我們所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，滲透我們的消費(fèi)商圈，取得非常好的效果，這一點(diǎn)也是值得推廣的。