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市場(chǎng)觀察
北京批發(fā)市場(chǎng)外遷如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)迎商機(jī)？
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1 北京批發(fā)市場(chǎng)搬遷 河北獲益
近兩年，北京正加大力度推進(jìn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的外遷工作。而一些距離北京較近的地區(qū)因其得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為承接北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的熱門區(qū)域。
北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，北京往外疏解的產(chǎn)能，并非高污染、高耗能產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上都是較好的產(chǎn)業(yè)，只是不再適合首都的發(fā)展。而對(duì)周邊省份城市而言，接納這些產(chǎn)能，將受益匪淺。
在清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副所長(zhǎng)、高級(jí)城市規(guī)劃師彭劍波看來(lái)，河北等地在承接這些產(chǎn)業(yè)上，有較大的優(yōu)勢(shì)。原因在于：第一、得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，離北京最近，比較容易承接批發(fā)市場(chǎng)這類非首都功能的疏解；第二、本身也有商貿(mào)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這為承接北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的疏解提供了很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；第三、北京的商貿(mào)服務(wù)業(yè)，特別是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，過(guò)去客群主要在北京和周邊地區(qū)，其中，環(huán)北京河北的一些區(qū)縣是其中重要的一個(gè)輻射區(qū)和客源地，河北等地承接這一產(chǎn)業(yè)和功能，市場(chǎng)和客戶支撐有一定的基礎(chǔ)；第四，隨著京津冀一體化，河北等地與北京交通體系之間聯(lián)系越來(lái)越緊密，交通的到達(dá)性越來(lái)越便捷，這為功能的疏解提供了交通支撐。
在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)馮奎認(rèn)為，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的外遷，對(duì)周邊承接地有諸多利好。包括促進(jìn)小城鎮(zhèn)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)創(chuàng)新要素的集聚。
馮奎認(rèn)為，上世紀(jì)80年代浙江出現(xiàn)了“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)+小城鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展模式，隨之，帶動(dòng)一批小城鎮(zhèn)發(fā)展。因此，批發(fā)市場(chǎng)的導(dǎo)入，會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐牧鲃?dòng)人口，而人口增加是區(qū)域發(fā)展必不可少的要素。
另外，批發(fā)市場(chǎng)屬于貿(mào)易流通產(chǎn)業(yè)，這一產(chǎn)業(yè)有利于創(chuàng)造購(gòu)買者導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)鏈條，而產(chǎn)業(yè)鏈條形成后會(huì)促進(jìn)地方制造業(yè)集群的發(fā)展，這對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。同時(shí)，相對(duì)北京而言，周邊省市經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，主要表現(xiàn)在創(chuàng)新要素的集聚不夠。而批發(fā)市場(chǎng)往往是人流、物流信息流、資金鏈集中的區(qū)域，尤其是現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)有深入應(yīng)用。批發(fā)市場(chǎng)導(dǎo)入后，對(duì)地方信息化發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施的提升有較大促進(jìn)作用。
2 投資項(xiàng)目如何防范風(fēng)險(xiǎn)？
事實(shí)上，周邊一些省市已定位為北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要承接地，目前有不少商貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。面對(duì)投資熱潮，不管是傳統(tǒng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶，還是投資客，在從魚(yú)龍混雜的眾多項(xiàng)目中選擇合適的投資項(xiàng)目時(shí)都需要關(guān)注投資的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并重視相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
首先，投資項(xiàng)目是否有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。記者了解到，目前北京很多市場(chǎng)要外遷，原來(lái)商戶都是租賃店鋪，自己沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，這意味著政府的賠償就與他們無(wú)關(guān)。因此，有關(guān)專家表示，在選擇投資或經(jīng)營(yíng)地時(shí)，需要注意投資項(xiàng)目是否有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
實(shí)際上，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，等于沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法過(guò)戶，買鋪等于租鋪，今后不管自己經(jīng)營(yíng)還是進(jìn)行租賃，都具有極高的隱性成本，產(chǎn)權(quán)方可以隨時(shí)改變合同、收取額外附加費(fèi)用等，對(duì)買方風(fēng)險(xiǎn)較大。
其次，投資項(xiàng)目建設(shè)是否證照齊全。黎乃超表示，需要特別注意投資項(xiàng)目是否有正規(guī)的規(guī)劃手續(xù)和立項(xiàng)。必須要有2個(gè)規(guī)劃證及1個(gè)開(kāi)工證，加起來(lái)要有3、4個(gè)證件。而一些項(xiàng)目缺乏相關(guān)證件就收錢，是嚴(yán)重違法行為，投資人一旦付款，其財(cái)產(chǎn)安全將得不到有效保障。
需要特別注意的是，即便是項(xiàng)目證照齊全也要注意觀察項(xiàng)目報(bào)批時(shí)的土地使用性質(zhì)與其正式銷售或招商的類型是否相符。批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目用地應(yīng)為商業(yè)用地，某些項(xiàng)目為了節(jié)約土地成本會(huì)鋌而走險(xiǎn)擅自改變土地使用性質(zhì)。如果在投資過(guò)程中發(fā)現(xiàn)使用工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、村集體流轉(zhuǎn)土地等非商業(yè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)的項(xiàng)目，是嚴(yán)重違法違規(guī)的，需謹(jǐn)慎考慮。
此外，黎乃超認(rèn)為，批發(fā)市場(chǎng)也強(qiáng)調(diào)地段，投資者要研究當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)以及交通配套等一系列問(wèn)題�！绊�(xiàng)目最好是國(guó)家級(jí)、省級(jí)工程，這樣就能保障按時(shí)完工，不會(huì)出現(xiàn)爛尾狀況。”黎乃超說(shuō)。
3 要關(guān)注軟硬件綜合條件
專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)要特色制勝和差異發(fā)展，在進(jìn)行商貿(mào)市場(chǎng)新的載體和平臺(tái)的選擇時(shí)，恰如彭劍波所說(shuō)，要關(guān)注產(chǎn)業(yè)特色，產(chǎn)業(yè)生態(tài)、軟硬件的綜合條件。
“不僅僅要關(guān)注硬件，還要關(guān)注軟件。不僅要關(guān)注市場(chǎng)建設(shè)，還要關(guān)注市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。只有在硬件和軟件，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)都能形成較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)的新興市場(chǎng)和承載區(qū)，才更有競(jìng)爭(zhēng)力�！迸韯Σū硎�，投資者選擇投資項(xiàng)目時(shí)最好選擇開(kāi)發(fā)主體有建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目。
彭劍波認(rèn)為，面對(duì)飛速增長(zhǎng)的線上交易和不斷升級(jí)換代的消費(fèi)需求的沖擊，新建項(xiàng)目在電子商務(wù)平臺(tái)和智能化方面的規(guī)劃建設(shè)顯得尤為重要。需要更全面和深入的了解市場(chǎng)和相應(yīng)功能區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，做一個(gè)全要素的評(píng)價(jià)。從產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的角度去評(píng)價(jià)相應(yīng)的載體，從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的角度進(jìn)行綜合評(píng)判，從而才能做出正確的選擇。
新京報(bào)記者 張曉蘭
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