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市場觀察
義烏“大樹”：小商品城給周邊的壓力和動力
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《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，“大樹”之說在當(dāng)?shù)亍皥鐾狻鄙碳抑蓄H有共鳴。戲謔之外，是人們對國際商貿(mào)城外圍“生態(tài)鏈”式生存的深刻理解。
不過，隨著義烏“場外”房租的變化，這種生態(tài)鏈?zhǔn)缴鎸⒂瓉碓鯓拥淖兓o人們帶來不確定性。
“場外”房租降了
“6000一年變成了5000一年，這還是第一次�！背鲎廛囁緳C(jī)張先生來義烏10年，2016年秋天，他第一次迎來房租下調(diào)。“這邊都是單間，方便租給外來人，前些年都在漲�！�
做外貿(mào)翻譯、代理的一家公司負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)，公司和員工租用、租住的地方，也都在2016年出現(xiàn)了罕見的租金下調(diào)，雖然幅度遠(yuǎn)低于出租車司機(jī)張先生�！爱吘刮覀兯诘膮^(qū)域比較好，但能調(diào)整本身也說明問題�！�
聚集了大量水鉆飾品店的興中村，也出現(xiàn)了房租下調(diào)，只是街面店的下調(diào)幅度低于高層，而總體的幅度也未及張先生所遇。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域退租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租情況并不多。多數(shù)店鋪已經(jīng)開門營業(yè)。
“一定要說區(qū)別的話，商貿(mào)城里面的主要是在做外貿(mào)，我們可能內(nèi)貿(mào)多一些，他們租金比我們高得多。飾品這個行業(yè)還是整體不算太差，大家都能存活。”一家專營水鉆的店主告訴記者，因?yàn)榇汗?jié)后許多工廠并未開工，所以依賴內(nèi)貿(mào)更多的這些“場外”店鋪生意較為清淡。
這些場外店主稱，與往年同期相比，今年的生意并沒有變差。另一個“證據(jù)”則是國際商貿(mào)城“一區(qū)東”——2016年，擁有2500個商位的新“一區(qū)東”全部成為飾品區(qū)�！叭绻缓米�，他們會新增這么多飾品區(qū)？”
“房租降了，我們的翻譯、代理收入還好，并沒有降。所以總體是好事�！鼻笆龇g代理公司負(fù)責(zé)人稱，但外商開始通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)絡(luò)商家并下訂單的趨勢，也讓他們的生意總體變得艱難起來。
記者走訪的酒店、飯店、娛樂場所則對房租變化表述不一，但多數(shù)認(rèn)為總體呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。但同時也認(rèn)為入住率和利潤也在同步下行�！拔矣X得老外來的還是那么多，但內(nèi)貿(mào)的人來的少了，至少我們酒店是這樣�！币患疑虅�(wù)酒店經(jīng)理稱，他認(rèn)為這或許源于內(nèi)貿(mào)老客戶相對固定，且與義烏有更為方便的聯(lián)絡(luò)方式，所以親自前來的必要性下降。
在一家商城內(nèi)，工作人員陪著記者查看了多家貼著請假條的商家后，尷尬地承認(rèn)開業(yè)率并不高，確實(shí)存在不少關(guān)門退租情況�！八麄冊谝蠼底�，但也有其他人找過來，不一定是做服裝生意的�！�
這名工作人員隨后與一家商戶共同給記者講述了文首出現(xiàn)的“大樹”論，認(rèn)為如果商城情況進(jìn)一步變糟，則可能會轉(zhuǎn)型做服務(wù)型商業(yè)，從而成為“生態(tài)鏈”的附屬。
“吸血”的“生態(tài)鏈”
酒店、飯店、娛樂場所、翻譯代理公司……在龐大的義烏中國小商品城體系外（即“場外”），這些被認(rèn)為是義烏“生態(tài)鏈”的外延。他們依附于小商品城，而前述商城，及興中村飾品店，則屬于場外競爭者。
“要么，你就是小草，那沒問題，你可以和大樹共存。但你當(dāng)莊稼，是不行的，必須依附才能活下去，活得好�！弊哉J(rèn)存在競爭的商城工作人員稱，但他們之間的競爭關(guān)系似乎已經(jīng)到了出“結(jié)果”的時段：無論是商城老板還是商戶，都認(rèn)為2011年開業(yè)的篁園服裝市場（系小商品城體系），以5000個商位沖擊著周邊。
事實(shí)上，無論是國際商貿(mào)城還是篁園服裝市場，都鮮有真正意義上的零售——如果你想要買走一件商品，則只能挑選門口放置的有限散賣貨品。這也意味著，上述商城人員所稱的競爭關(guān)系，并不直接存在。
“有些確實(shí)不存在直接競爭，但在服裝、床上用品行業(yè)，批發(fā)和零售的界限已經(jīng)不是那么明顯了，競爭可以說就是直接的。如果說義烏有100個客戶，他們吸走的是90多個，我們能分到的10個里面，購買力可能還要差一些�！�
商城集團(tuán)的工作人員則從另一個角度解析了這種現(xiàn)象的原因：有些國外采購商需要的多個品類的采購，是綜合采購，這就導(dǎo)致他只能來國際商貿(mào)城，因?yàn)檫@里可以先買床上用品，再去選窗簾、餐具等，從而實(shí)現(xiàn)時間上的節(jié)約，并能夠得到便捷的組合裝箱服務(wù)。
更為有趣的變化則可能在不久后出現(xiàn)——商城集團(tuán)內(nèi)部也在探討在國際商貿(mào)城增加服務(wù)型商業(yè)的可能性，比如飯店、休閑娛樂、嬰幼兒游戲區(qū)等。這種需求本身也在表現(xiàn)出來，近20萬從業(yè)者和每天大量的外商，期待在龐大的國際商貿(mào)城內(nèi)部得到更好更綜合的服務(wù)。
如果是這樣，那么這種“吸血鬼”效應(yīng)將進(jìn)一步逼迫場外轉(zhuǎn)型。好在，目前商城集團(tuán)并未有任何相關(guān)的實(shí)際舉動。
“如果那樣的話，我就去里面打工好了，但我們老板怎么辦？”商務(wù)酒店的前臺人員間相互討論著這種可能，但也認(rèn)為或許并不會出現(xiàn)這種情形：“義烏沒那么大，你在商貿(mào)城吃不到好的，你可以出來吃啊。在里面發(fā)展服務(wù)，沒必要吧？”
這場討論的最終，他們認(rèn)為如果提高的話，仍有空間，如果轉(zhuǎn)型，也有可以轉(zhuǎn)換的方向，比如變?yōu)檗k公樓。
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
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