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市場觀察
義烏小商品城鋪位轉(zhuǎn)租秘密
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“商貿(mào)城是個(gè)好平臺(tái)，我從這里獲得很多客戶，學(xué)到很多，我為什么還一定要在這個(gè)格子間待著？我換個(gè)離我廠子更近、出口更方便的大包間可以吧？”不久前轉(zhuǎn)讓了二區(qū)五金商位的江蘇商人劉先生告訴記者，商位的接手者，情況比他當(dāng)初來的時(shí)候好，他相信對(duì)方未來會(huì)比他更好。
但吳永權(quán)則懷疑他的鄰居多半因?yàn)榫骄畴x開，他所在的床上用品區(qū)，存在部分關(guān)門的情況，這在整個(gè)商貿(mào)城是非常罕見的。
“15平方米的商位，一年差不多40萬元，但轉(zhuǎn)租出去才11萬元�！彼J(rèn)為這與床上用品行業(yè)整體不景氣有關(guān)，這導(dǎo)致他的一些鄰居在殘酷的競爭中迅速出局，但整個(gè)區(qū)域的租金并沒有降低。
事實(shí)上，《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪的五個(gè)區(qū)中幾十名商戶，都稱租金并沒有出現(xiàn)下調(diào)，但一些管理費(fèi)用降低了。
“如果少數(shù)商戶認(rèn)為活不下去，那是行業(yè)內(nèi)競爭淘汰你；如果整個(gè)行業(yè)認(rèn)為活不下去，那就該騰出片區(qū)給其他行業(yè)了。”吳永權(quán)的一位同行稱，她進(jìn)一步解釋了這一殘酷理論的根基：“商貿(mào)城不是普通商場，他的商戶是全國來的，客戶是全世界的，你走了，馬上有人來，你憑什么讓人家降租金？”
吳永權(quán)則認(rèn)為，床上用品不景氣有很多原因，除了大環(huán)境外，更因?yàn)樵絹碓蕉嗟耐馍讨苯尤チ斯S集中地，而非義烏�！耙粎^(qū)為什么那么火，因?yàn)橐粎^(qū)那些行業(yè)的商品，從設(shè)計(jì)到生產(chǎn)都在義烏和周邊，其他區(qū)很多是外地廠商的代理、代表在這里。”
“以前毛線區(qū)火到什么程度？很大一片，現(xiàn)在萎縮到了一小塊；以前都沒有打底褲，現(xiàn)在是商貿(mào)城里面很大一塊區(qū)域。毛線的廠家人員撤走，打底褲的進(jìn)駐，這些變化，都會(huì)通過轉(zhuǎn)手商位來實(shí)現(xiàn)�！�
商城集團(tuán)的工作人員稱，這些變化可以解讀出很多東西，所以商貿(mào)城不僅是世界上最大的中小商品商城，更是世界中小商品的情報(bào)站�！拔覀兊拇髷�(shù)據(jù)建設(shè)也在積極推進(jìn)。當(dāng)然，商戶要比我們更能迅速掌握變化和趨勢�！�
在吳永權(quán)所羨慕的一區(qū)，被公認(rèn)是人流量最大、最繁忙的區(qū)域，主要商品為飾品與玩具。2016年，一區(qū)東市場投入使用，新增2500個(gè)商位，均分配給飾品行業(yè)。
“不高興！利潤在減少，忙得飯都吃不上，等網(wǎng)上做起來，我就租個(gè)其他地方自己做飯吃�！�2月15午后，一名玩具商家抱怨道，雖然店內(nèi)并沒有多少人，但她幾乎始終在網(wǎng)聊、通電話、做記錄——處理老客戶的訂單。按照慣例，再過幾天，會(huì)迎來春節(jié)后訂單高峰，屆時(shí)會(huì)更忙。
這位要求匿名的女商家，隨后也坦稱即使離開商貿(mào)城，她也無法離開義烏，拋開設(shè)計(jì)、工廠在附近，更因?yàn)樗蕾嚠?dāng)?shù)氐奈锪�。她�?duì)租金沒有抱怨，但對(duì)飲食意見很大：“整個(gè)商貿(mào)城有幾個(gè)像樣吃飯的地方？”
“如果空置的很多，肯定會(huì)降租，現(xiàn)在你都看不到空置的，怎么會(huì)降租？”當(dāng)問及租金和轉(zhuǎn)手等問題時(shí)，這位商戶認(rèn)為即使按照290個(gè)“轉(zhuǎn)手”計(jì)算，也不過是一區(qū)的3.6%，說明不了任何問題。
而商城集團(tuán)介紹，過去三年中，商城方面培育、引進(jìn)了9個(gè)行業(yè)，這種“刷新”本身也會(huì)體現(xiàn)在商位的變換上。
“引狼入室”
利潤減少，是眾多商家均表達(dá)的憂慮。這在義烏當(dāng)?shù)孛襟w中亦頗多表述，但均與“國際市場”“經(jīng)濟(jì)下行”等表述并列出現(xiàn)。商貿(mào)城的外貿(mào)依賴度很高，記者采訪到的各個(gè)區(qū)商戶中，鮮有人認(rèn)為自己的外貿(mào)占總比低于七成。
“2008年的時(shí)候，大家談信心比黃金還重要，結(jié)果外國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，歐洲人民生活水準(zhǔn)下降，對(duì)廉價(jià)中小商品熱衷度上升，我們義烏外貿(mào)猛漲�！鄙坛羌瘓F(tuán)工人員回顧稱，但這一情形在9年后，有了另一番解析：有分析認(rèn)為，國外低端需求增加，對(duì)我國制造業(yè)有誤導(dǎo)作用，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新滯后，甚至有論者稱其作用猶如毒品，使人麻醉，自滿卻忽視危機(jī)。
不過，如果說9年前義烏遭遇了“美麗迷惑”，那么，近幾年，則正經(jīng)歷著“引狼入室”：一邊派出力量在全國搜尋各行業(yè)拔尖企業(yè)入駐，一邊大力推廣著電商平臺(tái)。這些舉措，最初讓商戶感到困惑：你找更好的來，教我們做電商是什么意思？
“我們幾乎所有中層，都在對(duì)接商戶，叫他們注冊(cè)義烏購，教他們具體操作，最初的不理解是有的。就是我們內(nèi)部，也有理解不多的，認(rèn)為人家電商要吃你，你還主動(dòng)靠過去了�！鄙坛羌瘓F(tuán)下屬外貿(mào)企業(yè)一位中層告訴記者。
事實(shí)上，義烏購并不是簡單網(wǎng)購平臺(tái)。商城集團(tuán)工作人員介紹，他們將義烏購定義為撮合交易平臺(tái)，強(qiáng)調(diào)的是線下與線上結(jié)合。“簡單說，外國客戶可以通過義烏購做攻略，也可以直接下單，我們商城集團(tuán)做背書；商戶則可以展示、比對(duì)，走的更廣闊�！�
商貿(mào)城外，義烏市也在積極推進(jìn)電商發(fā)展，北苑街道高橋村成為跨境電商第一村，高鐵站對(duì)面建立了電商城�！翱梢哉f我們對(duì)電商化的問題思考得很清楚，看上去是狼，實(shí)際就是一個(gè)新的渠道、工具，而我們本來就擁有非常強(qiáng)大的物流、實(shí)體，這是最好的結(jié)合�！�
“去年我們派出很多人，去全國各地尋找各個(gè)行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，來入駐商貿(mào)城，租金可以談，費(fèi)用可以減，稅收，也可以通過我們來幫助協(xié)商降低。”商城集團(tuán)工作人員稱，過去一年中，這一舉措有了明顯成效——2016年的出租率超過2013年，創(chuàng)下新的峰值96.31%。
把好的企業(yè)引進(jìn)來，本身就是促進(jìn)場內(nèi)競爭的加壓行為。但這也會(huì)讓創(chuàng)新、求變發(fā)生得更快�！斑^去是我們開門等大家來，門檻只是租金，現(xiàn)在我們走出去，去找強(qiáng)大的企業(yè)來，從而讓各個(gè)行業(yè)在義烏實(shí)現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)，讓商戶迅速提升，給外國客戶更好的選擇�！�
2月16日夜間，一位轉(zhuǎn)讓商位的本地商人告訴記者，他認(rèn)為這或許也是導(dǎo)致商位轉(zhuǎn)手更多的原因：“像他們說的，過去是毛線變打底褲，現(xiàn)在是你還找打底褲里的前十名來，那肯定轉(zhuǎn)手的多了，因?yàn)�，這是在加速淘汰不行的打底褲啊。”
這位商人還證實(shí)了另一個(gè)商戶與商城的判斷：在商位承租中擔(dān)任“二房東”角色的轉(zhuǎn)租商人正在減少。“我自己就是，過去有幾個(gè)商位，但現(xiàn)在人們認(rèn)為利潤沒過去多了，不愿意從我這里租，也是有的，你只好轉(zhuǎn)讓�！�
“馬太效應(yīng)是明顯的，你喊來了狼，大家都會(huì)變成狼，這就是市場。引狼進(jìn)來這個(gè)舉措本身，就是我們對(duì)社會(huì)、市場的擔(dān)當(dāng)，用狼來促進(jìn)市場創(chuàng)新求變�！鄙坛羌瘓F(tuán)工作人員稱。
路徑明晰
利潤究竟減少了多少？沒有人愿意給出確切的數(shù)據(jù)，人們這樣表述：最初國內(nèi)貿(mào)易占比不低，但隨著國內(nèi)貿(mào)易利潤減少，外貿(mào)占比開始增加；但最近幾年，外貿(mào)的利潤也開始攤薄，商戶們?cè)俅伍_始注重內(nèi)貿(mào)。
“過去我每天零售流水都有一兩萬元，十來個(gè)營業(yè)員忙不過來，現(xiàn)在你看到了，一整天都沒幾個(gè)人，零售上千都比較難，營業(yè)員也只有四五個(gè)。過去離不開，吃不上飯，現(xiàn)在你出去玩半天都沒事�！眳怯罊�(quán)告訴記者，過去外貿(mào)一年八九千萬，現(xiàn)在卻只有兩三千萬，外貿(mào)則從四五千萬掉到一千萬不到。
但即使這樣，他也認(rèn)為未來必須將內(nèi)貿(mào)再次抓起來。對(duì)于鄰居們的離開，他在發(fā)完“租金高”的常規(guī)牢騷后，也認(rèn)為這是競爭趨于激烈的表現(xiàn)。
無疑，至今仍以較大的店面留在商貿(mào)城中的他，是上一個(gè)階段的勝者。不過未來顯然還會(huì)更加激烈。談到未來，吳永權(quán)似乎頗有想法。
2月15日下班后，五區(qū)商位燈滅，漆黑中，他仍充滿憧憬地向記者講述著自己的計(jì)劃：花150萬元做APP和網(wǎng)站，一定請(qǐng)國外的人來做翻譯和介紹，確保不會(huì)有一丁點(diǎn)兒錯(cuò)誤，要精準(zhǔn)，不僅吸引老外，更要他們依賴起來……
同樣，2月16日，商城集團(tuán)的高層也明確地談起未來思路：進(jìn)一步打造文創(chuàng)平臺(tái)，讓創(chuàng)新力量與商戶進(jìn)一步結(jié)合起來；大力打造數(shù)據(jù)電商平臺(tái)，讓虛與實(shí)、線下與線上進(jìn)一步融合；打造“一站式”金控平臺(tái)，構(gòu)建市場生態(tài)金融圈；打造新型供應(yīng)鏈平臺(tái)，加強(qiáng)品牌化發(fā)展……商城的這些思路和已有舉措，與義烏市高度重合。
“國外的人口優(yōu)勢正在凸顯，比如東南亞、印度，那么我們傳統(tǒng)的價(jià)格優(yōu)勢會(huì)遭到挑戰(zhàn)，必須從原創(chuàng)性上實(shí)現(xiàn)突破，必須內(nèi)部有更充分的競爭力推動(dòng)創(chuàng)新求變。”商城集團(tuán)高層稱，除了“引狼入室”，集團(tuán)每年都在下大力氣培訓(xùn)商戶，提高他們英語、法律方面的知識(shí)技能。
“抱怨肯定會(huì)有，表面化的、簡單化的抱怨，只是一種壓力下的情緒釋放，你得知道問題背后真正的原因，知道要怎么做。我覺得我們的大多數(shù)商戶是知道這一點(diǎn)的，也知道該怎么做，這就是我們的信心，比黃金更重要！”商城集團(tuán)高層在結(jié)束采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，和吳永權(quán)一樣，他們有清晰的思路，對(duì)未來充滿憧憬。
日落前，商貿(mào)城周邊一如既往地?fù)矶缕饋�，一位險(xiǎn)些因此錯(cuò)過列車的外商向周圍人感慨：這里，才是世界的中心。
義烏專業(yè)市場運(yùn)營策劃
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
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