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市場(chǎng)觀察
義烏小商品城鋪位轉(zhuǎn)租秘密
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“商貿(mào)城是個(gè)好平臺(tái)，我從這里獲得很多客戶，學(xué)到很多，我為什么還一定要在這個(gè)格子間待著？我換個(gè)離我廠子更近、出口更方便的大包間可以吧？”不久前轉(zhuǎn)讓了二區(qū)五金商位的江蘇商人劉先生告訴記者，商位的接手者，情況比他當(dāng)初來(lái)的時(shí)候好，他相信對(duì)方未來(lái)會(huì)比他更好。
但吳永權(quán)則懷疑他的鄰居多半因?yàn)榫骄畴x開(kāi)，他所在的床上用品區(qū)，存在部分關(guān)門(mén)的情況，這在整個(gè)商貿(mào)城是非常罕見(jiàn)的。
“15平方米的商位，一年差不多40萬(wàn)元，但轉(zhuǎn)租出去才11萬(wàn)元�！彼J(rèn)為這與床上用品行業(yè)整體不景氣有關(guān)，這導(dǎo)致他的一些鄰居在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中迅速出局，但整個(gè)區(qū)域的租金并沒(méi)有降低。
事實(shí)上，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪的五個(gè)區(qū)中幾十名商戶，都稱租金并沒(méi)有出現(xiàn)下調(diào)，但一些管理費(fèi)用降低了。
“如果少數(shù)商戶認(rèn)為活不下去，那是行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)淘汰你；如果整個(gè)行業(yè)認(rèn)為活不下去，那就該騰出片區(qū)給其他行業(yè)了。”吳永權(quán)的一位同行稱，她進(jìn)一步解釋了這一殘酷理論的根基：“商貿(mào)城不是普通商場(chǎng)，他的商戶是全國(guó)來(lái)的，客戶是全世界的，你走了，馬上有人來(lái)，你憑什么讓人家降租金？”
吳永權(quán)則認(rèn)為，床上用品不景氣有很多原因，除了大環(huán)境外，更因?yàn)樵絹?lái)越多的外商直接去了工廠集中地，而非義烏�！耙粎^(qū)為什么那么火，因?yàn)橐粎^(qū)那些行業(yè)的商品，從設(shè)計(jì)到生產(chǎn)都在義烏和周邊，其他區(qū)很多是外地廠商的代理、代表在這里�！�
“以前毛線區(qū)火到什么程度？很大一片，現(xiàn)在萎縮到了一小塊；以前都沒(méi)有打底褲，現(xiàn)在是商貿(mào)城里面很大一塊區(qū)域。毛線的廠家人員撤走，打底褲的進(jìn)駐，這些變化，都會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)手商位來(lái)實(shí)現(xiàn)�！�
商城集團(tuán)的工作人員稱，這些變化可以解讀出很多東西，所以商貿(mào)城不僅是世界上最大的中小商品商城，更是世界中小商品的情報(bào)站�！拔覀兊拇髷�(shù)據(jù)建設(shè)也在積極推進(jìn)。當(dāng)然，商戶要比我們更能迅速掌握變化和趨勢(shì)�！�
在吳永權(quán)所羨慕的一區(qū)，被公認(rèn)是人流量最大、最繁忙的區(qū)域，主要商品為飾品與玩具。2016年，一區(qū)東市場(chǎng)投入使用，新增2500個(gè)商位，均分配給飾品行業(yè)。
“不高興！利潤(rùn)在減少，忙得飯都吃不上，等網(wǎng)上做起來(lái)，我就租個(gè)其他地方自己做飯吃�！�2月15午后，一名玩具商家抱怨道，雖然店內(nèi)并沒(méi)有多少人，但她幾乎始終在網(wǎng)聊、通電話、做記錄——處理老客戶的訂單。按照慣例，再過(guò)幾天，會(huì)迎來(lái)春節(jié)后訂單高峰，屆時(shí)會(huì)更忙。
這位要求匿名的女商家，隨后也坦稱即使離開(kāi)商貿(mào)城，她也無(wú)法離開(kāi)義烏，拋開(kāi)設(shè)計(jì)、工廠在附近，更因?yàn)樗蕾嚠?dāng)?shù)氐奈锪�。她�?duì)租金沒(méi)有抱怨，但對(duì)飲食意見(jiàn)很大：“整個(gè)商貿(mào)城有幾個(gè)像樣吃飯的地方？”
“如果空置的很多，肯定會(huì)降租，現(xiàn)在你都看不到空置的，怎么會(huì)降租？”當(dāng)問(wèn)及租金和轉(zhuǎn)手等問(wèn)題時(shí)，這位商戶認(rèn)為即使按照290個(gè)“轉(zhuǎn)手”計(jì)算，也不過(guò)是一區(qū)的3.6%，說(shuō)明不了任何問(wèn)題。
而商城集團(tuán)介紹，過(guò)去三年中，商城方面培育、引進(jìn)了9個(gè)行業(yè)，這種“刷新”本身也會(huì)體現(xiàn)在商位的變換上。
“引狼入室”
利潤(rùn)減少，是眾多商家均表達(dá)的憂慮。這在義烏當(dāng)?shù)孛襟w中亦頗多表述，但均與“國(guó)際市場(chǎng)”“經(jīng)濟(jì)下行”等表述并列出現(xiàn)。商貿(mào)城的外貿(mào)依賴度很高，記者采訪到的各個(gè)區(qū)商戶中，鮮有人認(rèn)為自己的外貿(mào)占總比低于七成。
“2008年的時(shí)候，大家談信心比黃金還重要，結(jié)果外國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，歐洲人民生活水準(zhǔn)下降，對(duì)廉價(jià)中小商品熱衷度上升，我們義烏外貿(mào)猛漲�！鄙坛羌瘓F(tuán)工人員回顧稱，但這一情形在9年后，有了另一番解析：有分析認(rèn)為，國(guó)外低端需求增加，對(duì)我國(guó)制造業(yè)有誤導(dǎo)作用，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新滯后，甚至有論者稱其作用猶如毒品，使人麻醉，自滿卻忽視危機(jī)。
不過(guò)，如果說(shuō)9年前義烏遭遇了“美麗迷惑”，那么，近幾年，則正經(jīng)歷著“引狼入室”：一邊派出力量在全國(guó)搜尋各行業(yè)拔尖企業(yè)入駐，一邊大力推廣著電商平臺(tái)。這些舉措，最初讓商戶感到困惑：你找更好的來(lái)，教我們做電商是什么意思？
“我們幾乎所有中層，都在對(duì)接商戶，叫他們注冊(cè)義烏購(gòu)，教他們具體操作，最初的不理解是有的。就是我們內(nèi)部，也有理解不多的，認(rèn)為人家電商要吃你，你還主動(dòng)靠過(guò)去了。”商城集團(tuán)下屬外貿(mào)企業(yè)一位中層告訴記者。
事實(shí)上，義烏購(gòu)并不是簡(jiǎn)單網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)。商城集團(tuán)工作人員介紹，他們將義烏購(gòu)定義為撮合交易平臺(tái)，強(qiáng)調(diào)的是線下與線上結(jié)合�！昂�(jiǎn)單說(shuō)，外國(guó)客戶可以通過(guò)義烏購(gòu)做攻略，也可以直接下單，我們商城集團(tuán)做背書(shū)；商戶則可以展示、比對(duì)，走的更廣闊�！�
商貿(mào)城外，義烏市也在積極推進(jìn)電商發(fā)展，北苑街道高橋村成為跨境電商第一村，高鐵站對(duì)面建立了電商城�！翱梢哉f(shuō)我們對(duì)電商化的問(wèn)題思考得很清楚，看上去是狼，實(shí)際就是一個(gè)新的渠道、工具，而我們本來(lái)就擁有非常強(qiáng)大的物流、實(shí)體，這是最好的結(jié)合�！�
“去年我們派出很多人，去全國(guó)各地尋找各個(gè)行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，來(lái)入駐商貿(mào)城，租金可以談，費(fèi)用可以減，稅收，也可以通過(guò)我們來(lái)幫助協(xié)商降低�！鄙坛羌瘓F(tuán)工作人員稱，過(guò)去一年中，這一舉措有了明顯成效——2016年的出租率超過(guò)2013年，創(chuàng)下新的峰值96.31%。
把好的企業(yè)引進(jìn)來(lái)，本身就是促進(jìn)場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的加壓行為。但這也會(huì)讓創(chuàng)新、求變發(fā)生得更快�！斑^(guò)去是我們開(kāi)門(mén)等大家來(lái)，門(mén)檻只是租金，現(xiàn)在我們走出去，去找強(qiáng)大的企業(yè)來(lái)，從而讓各個(gè)行業(yè)在義烏實(shí)現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)，讓商戶迅速提升，給外國(guó)客戶更好的選擇。”
2月16日夜間，一位轉(zhuǎn)讓商位的本地商人告訴記者，他認(rèn)為這或許也是導(dǎo)致商位轉(zhuǎn)手更多的原因：“像他們說(shuō)的，過(guò)去是毛線變打底褲，現(xiàn)在是你還找打底褲里的前十名來(lái)，那肯定轉(zhuǎn)手的多了，因?yàn)�，這是在加速淘汰不行的打底褲啊�！�
這位商人還證實(shí)了另一個(gè)商戶與商城的判斷：在商位承租中擔(dān)任“二房東”角色的轉(zhuǎn)租商人正在減少�！拔易约壕褪�，過(guò)去有幾個(gè)商位，但現(xiàn)在人們認(rèn)為利潤(rùn)沒(méi)過(guò)去多了，不愿意從我這里租，也是有的，你只好轉(zhuǎn)讓。”
“馬太效應(yīng)是明顯的，你喊來(lái)了狼，大家都會(huì)變成狼，這就是市場(chǎng)。引狼進(jìn)來(lái)這個(gè)舉措本身，就是我們對(duì)社會(huì)、市場(chǎng)的擔(dān)當(dāng)，用狼來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)創(chuàng)新求變�！鄙坛羌瘓F(tuán)工作人員稱。
路徑明晰
利潤(rùn)究竟減少了多少？沒(méi)有人愿意給出確切的數(shù)據(jù)，人們這樣表述：最初國(guó)內(nèi)貿(mào)易占比不低，但隨著國(guó)內(nèi)貿(mào)易利潤(rùn)減少，外貿(mào)占比開(kāi)始增加；但最近幾年，外貿(mào)的利潤(rùn)也開(kāi)始攤薄，商戶們?cè)俅伍_(kāi)始注重內(nèi)貿(mào)。
“過(guò)去我每天零售流水都有一兩萬(wàn)元，十來(lái)個(gè)營(yíng)業(yè)員忙不過(guò)來(lái)，現(xiàn)在你看到了，一整天都沒(méi)幾個(gè)人，零售上千都比較難，營(yíng)業(yè)員也只有四五個(gè)。過(guò)去離不開(kāi)，吃不上飯，現(xiàn)在你出去玩半天都沒(méi)事。”吳永權(quán)告訴記者，過(guò)去外貿(mào)一年八九千萬(wàn)，現(xiàn)在卻只有兩三千萬(wàn)，外貿(mào)則從四五千萬(wàn)掉到一千萬(wàn)不到。
但即使這樣，他也認(rèn)為未來(lái)必須將內(nèi)貿(mào)再次抓起來(lái)。對(duì)于鄰居們的離開(kāi)，他在發(fā)完“租金高”的常規(guī)牢騷后，也認(rèn)為這是競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈的表現(xiàn)。
無(wú)疑，至今仍以較大的店面留在商貿(mào)城中的他，是上一個(gè)階段的勝者。不過(guò)未來(lái)顯然還會(huì)更加激烈。談到未來(lái)，吳永權(quán)似乎頗有想法。
2月15日下班后，五區(qū)商位燈滅，漆黑中，他仍充滿憧憬地向記者講述著自己的計(jì)劃：花150萬(wàn)元做APP和網(wǎng)站，一定請(qǐng)國(guó)外的人來(lái)做翻譯和介紹，確保不會(huì)有一丁點(diǎn)兒錯(cuò)誤，要精準(zhǔn)，不僅吸引老外，更要他們依賴起來(lái)……
同樣，2月16日，商城集團(tuán)的高層也明確地談起未來(lái)思路：進(jìn)一步打造文創(chuàng)平臺(tái)，讓創(chuàng)新力量與商戶進(jìn)一步結(jié)合起來(lái)；大力打造數(shù)據(jù)電商平臺(tái)，讓虛與實(shí)、線下與線上進(jìn)一步融合；打造“一站式”金控平臺(tái)，構(gòu)建市場(chǎng)生態(tài)金融圈；打造新型供應(yīng)鏈平臺(tái)，加強(qiáng)品牌化發(fā)展……商城的這些思路和已有舉措，與義烏市高度重合。
“國(guó)外的人口優(yōu)勢(shì)正在凸顯，比如東南亞、印度，那么我們傳統(tǒng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)遭到挑戰(zhàn)，必須從原創(chuàng)性上實(shí)現(xiàn)突破，必須內(nèi)部有更充分的競(jìng)爭(zhēng)力推動(dòng)創(chuàng)新求變。”商城集團(tuán)高層稱，除了“引狼入室”，集團(tuán)每年都在下大力氣培訓(xùn)商戶，提高他們英語(yǔ)、法律方面的知識(shí)技能。
“抱怨肯定會(huì)有，表面化的、簡(jiǎn)單化的抱怨，只是一種壓力下的情緒釋放，你得知道問(wèn)題背后真正的原因，知道要怎么做。我覺(jué)得我們的大多數(shù)商戶是知道這一點(diǎn)的，也知道該怎么做，這就是我們的信心，比黃金更重要！”商城集團(tuán)高層在結(jié)束采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，和吳永權(quán)一樣，他們有清晰的思路，對(duì)未來(lái)充滿憧憬。
日落前，商貿(mào)城周邊一如既往地?fù)矶缕饋?lái)，一位險(xiǎn)些因此錯(cuò)過(guò)列車(chē)的外商向周?chē)烁锌哼@里，才是世界的中心。
義烏專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
浙江（義烏）商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所發(fā)行
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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《專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》約120余萬(wàn)字，分電子書(shū)、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開(kāi)，1300頁(yè)；電子書(shū)，光盤(pán)。
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