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市場觀察
京津冀批發(fā)市場上演“變形記”
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“馳名中外”的北京動物園服裝批發(fā)市場，其實(shí)是由十幾個批發(fā)兼零售大型服裝市場組成的“時尚商圈”，地處北京西二環(huán)與西三環(huán)之間。久負(fù)盛名的市場，發(fā)展歷程都是相似的：上世紀(jì)８０年代中期開始，“動批”從最初賣牛仔褲、裙子、絲襪等服飾的路邊攤起步，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，逐漸成為了中國北方最大的服裝批發(fā)集散地之一。北京市西城區(qū)副區(qū)長孫碩形象地披露了兩三年前“動批”的影響力：“在開展疏解工作之前，我們曾請市場評估公司做過評估，‘動批’這個品牌當(dāng)時市場價值在３０到６０億元。對于商戶來說，品牌價值體現(xiàn)在商戶到浙江和廣州等服裝產(chǎn)地拿貨的時候，只要說自己是‘動批’哪個市場的，第一可以賒貨，第二資金可以遲緩支付。這就是‘動批’的品牌價值�！�
國家大戰(zhàn)略致富普通小商戶 京津冀批發(fā)市場上演“變形記”
北京市西城區(qū)副區(qū)長孫碩介紹“動批”疏解進(jìn)展。
隨著人流車流物流的不斷聚集，營業(yè)面積約３０萬平方米的“動批”，從業(yè)人員超過４萬，日客流量接近８萬。不過，與市場迅速發(fā)展同步而來的還有“臟亂差堵”。對周圍市民來說，“動批”附近的交通、治安、環(huán)境等社會問題而非常突出�！安荒茉谶@住，吵得要命，睡不好覺。動物園是交通樞紐，過度集聚就會產(chǎn)生過度擁擠�！�
分析認(rèn)為，北京人口過度膨脹、交通日益擁堵、房價持續(xù)高漲，資源環(huán)境承載力嚴(yán)重不足，造成這些問題的根本原因是北京集聚了過多的非首都功能。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院高級城市規(guī)劃師張文奇分析認(rèn)為：“動物園確實(shí)是交通樞紐，所以吸引了這些購物者，吸引太多了，就變成了交通的瓶頸。過度的聚集就會產(chǎn)生過度的擁擠�！�
２０１５年，中共中央、國務(wù)院印發(fā)實(shí)施的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》明確將“有序疏解北京非首都功能”作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重中之重。按照規(guī)劃，北京將在２０１７年全面完成“動批”的疏解，而津冀兩地也積極承接�！皠优彼诘奈鞒菂^(qū)副區(qū)長孫碩說：“在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，我們從２０１４年上半年開始就一直在為商戶在外面的集中發(fā)展找可供合作的平臺和集聚的市場集中地，包括河北廊坊、天津、河北滄州和石家莊。這幾個地方都是政府搭平臺，推出當(dāng)?shù)乇容^不錯的承接地，而且當(dāng)?shù)卣渤兄Z‘動批’商戶過去后能提供相關(guān)保障，推動他們到那里能夠立得下、活得好、有生意、有前景�！�
市場疏解，在北京老百姓看來，路好走了、環(huán)境整潔了、秩序規(guī)范了；依托電商和物流，“買買買”也并沒有變難變貴。
在遷到河北的商戶眼中，租金少了、成本低了、服務(wù)提升了、囤貨空間大了、周邊更多省市的新客戶來了，離開北京，也并沒有變難變窮。
國家大戰(zhàn)略致富普通小商戶 京津冀批發(fā)市場上演“變形記”
騰籠換鳥后的“動批”吸引了現(xiàn)在支付等高新企業(yè)入駐。
經(jīng)營時尚女裝的老板李國用去年９月從“動批”的世紀(jì)天樂批發(fā)市場搬到了河北滄州的明珠商貿(mào)城，這里對“動批”老商戶減免兩年房租，購物出行成本都低。截至今年２月初，李老板的生意已經(jīng)頗有起色，他有自己的“小賬本”。李國用說：“在‘動批’每天的銷售額是１萬，去掉人工、房租和物流等費(fèi)用后，到手的利潤是１０％�，F(xiàn)在這邊平均營業(yè)額４０００元，因?yàn)闆]有房租，人工就是我和媳婦兩個人，沒有任何其他外在的成本，保守算下來我的利潤在２５％左右。其實(shí)利潤和北京比一點(diǎn)也不少，更可觀的是，它（利潤）在增長。”
位于河北滄州的明珠商貿(mào)城，現(xiàn)已入駐商戶四千家，其中大部分都是從北京各大服裝批發(fā)市場疏解過來的。商貿(mào)城生意興隆，有著１５００年歷史的古城滄州也更加時尚，滄州人還立志把這里打造成中國北方的時尚研發(fā)、購物、旅游中心。
“動批”的變遷，不僅讓滄州有了新目標(biāo)，也讓北京的故地“騰籠換鳥”，成為了吸引科技、金融等嶄新業(yè)態(tài)入駐的創(chuàng)新中心。比如，“天皓城”批發(fā)市場的空間現(xiàn)在有了“新業(yè)主”，已在新三板上市的移動支付公司——現(xiàn)在支付ＣＥＯ賈勝介紹說：“動物園這塊區(qū)域準(zhǔn)備打造成為第二個新的金融中心，我們公司也是致力于支付服務(wù)創(chuàng)新的公司和國家高新企業(yè)。確實(shí)領(lǐng)導(dǎo)也給了小型初創(chuàng)企業(yè)有租金方面的優(yōu)惠政策，讓我們這些高速發(fā)展型公司能夠在這里入駐下來�！�
除了動批，地處北京西四環(huán)外的“錦繡大地”批發(fā)市場也在疏解中轉(zhuǎn)型升級。在功能疏解之前，這個市場供應(yīng)的干果、糧油等農(nóng)副產(chǎn)品滿足了北京三分之一的市場需求，從業(yè)人員多達(dá)２．１８萬人。
在功能疏解后，“錦繡大地”關(guān)閉了水產(chǎn)、蔬菜、糧油、肉類等多個批發(fā)市場，市場面積壓縮超過一半，商戶只留下了不到五分之一。向電商轉(zhuǎn)型，發(fā)展智慧倉儲和物流，是錦繡大地“瘦身”和實(shí)現(xiàn)疏解的主要手段。錦繡大地電子商務(wù)有限公司總經(jīng)理張穎介紹說：“我們把中小戶疏解了，把保障供應(yīng)的大戶進(jìn)了物流港的一層，繼續(xù)保障北京地區(qū)的供應(yīng)。我們把倉儲物流搬離到了河北涿州，建立中央倉，由線上下單，由中央倉向北京發(fā)貨。”
數(shù)據(jù)顯示，目前，北京已累計疏解了動物園、大紅門、天意等批發(fā)市場商戶３７０余家。此外，一般性制造企業(yè)、學(xué)校和醫(yī)院等功能也在有序向外疏解轉(zhuǎn)移。截至２０１６年末，北京市常住人口為２１７２．９萬人，增量同比減少了１６．５萬人，其中，中心城區(qū)常住人口實(shí)現(xiàn)了由增到減的拐點(diǎn)。
根據(jù)規(guī)劃，未來北京將繼續(xù)疏解提升市場１２０個，通過做功能疏解的“減法”，換取經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的“加法”，走出一條減量發(fā)展、瘦身健體、提質(zhì)增效的新路。北京市副市長李士祥說：“對北京而言，今后隨著土地、人口、能源以及水資源等紅線約束越來越強(qiáng)，我們必須放棄大而全的經(jīng)濟(jì)體系，構(gòu)建高精尖的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展‘白菜心’，不要‘白菜幫’�！�
有意思的是，與北京的“瘦身健體”相對應(yīng)，河北因積極承接北京非首都功能，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了“健身增效”——２０１６年地區(qū)生產(chǎn)總值３.１８萬億元人民幣，增速６.８%。
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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《專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營管理規(guī)章制度匯編》約120余萬字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開，1300頁；電子書，光盤。
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