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市場觀察
喊了6年的專業(yè)市場外遷，或迎來最佳時機(jī)
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“真希望市場有一天能盡快搬離市區(qū)，不僅能凈化周邊居住環(huán)境還能緩解交通擁堵�！笔聦�(shí)上，有同樣想法的還有堤口路果品批發(fā)市場、維爾康肉類水產(chǎn)品批發(fā)市場、匡山農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等附近的居民、商戶及管理者。
日前召開的全市工作務(wù)虛會上提出，加快初級專業(yè)市場外遷，通過調(diào)整業(yè)態(tài)來提升城市管理水平。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，喊了6年的專業(yè)市場外遷或迎來最佳時機(jī)。
一個外地采購商的苦惱：
從肥城到海鮮市場花2小時半小時花在最后的100米上
翟偉住在泰安肥城市，平時為餐飲酒店供應(yīng)食材，海鮮是很重要的一部分。但肥城畢竟是縣級市，沒有大市場，即使個別品種有，數(shù)量也有限，價格更沒優(yōu)勢，就來濟(jì)南海鮮大市場進(jìn)貨：“幾乎每周一次，每次來都是對忍耐力的巨大考驗(yàn)，尤其是臨近節(jié)假日，交通太擁堵了�！�
這不，元旦來臨，翟偉再一次踏上考驗(yàn)的征程。按理講，肥城離濟(jì)南并不遠(yuǎn)，開車1小時足矣，但到市區(qū)以后，車行非常慢，從繞城高速南線下高速到海鮮大市場，還需要1個小時。為了避開市區(qū)擁堵，他總是錯峰凌晨進(jìn)入，但即使如此，從陽光新路經(jīng)由建寧路到海鮮市場短短100多米的路程，擁堵的時候也需要差不多半小時。
記者也經(jīng)歷過這一擁堵，凌晨三四點(diǎn)鐘，各式各樣的三輪車、廂式貨車，從東側(cè)建設(shè)路、西側(cè)陽光新路，一塊兒涌向建寧路，有的車甚至橫在馬路中央，動彈不得，造成周邊堵成一鍋粥。
“按理講，陽光新路、建設(shè)路周邊，都是中端以上社區(qū)，算是好地段�！睆埩x說，但由于海鮮市場的存在，影響生活質(zhì)量，噪音、擁堵自不必說，還有異味，尤其是夏天，腥臭味很濃，關(guān)窗子是常態(tài)；如果硬要說好處，就是買海鮮方便，價格也便宜，但海鮮不是生活的全部啊。
孫先生從2007年開始，在海鮮市場南半部分做豬肉批發(fā)生意，一開始，交通方便，又地處市區(qū)，生意蒸蒸日上。近兩年來，酒店來買肉的少了，主要是停不下車、停車費(fèi)貴，稍不留神還會被貼罰單。如果交通再方便一些，他估計(jì)每月銷售額還能上漲兩三成。
海鮮市場西側(cè)有個垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，據(jù)清潔工介紹，該轉(zhuǎn)運(yùn)站2/3以上的垃圾都來自市場，每天七八車，每車能裝滿15個垃圾桶。夏天異味大，再加上容易吹南風(fēng)，可能會影響北面的怡心苑小區(qū)居民。
翟偉非常納悶，一個周邊城市都來進(jìn)貨的海鮮大市場，為什么會在城市中心區(qū)，交通擁堵不說，還影響周邊居民。如果設(shè)在郊區(qū)，他從肥城來濟(jì)南，頂多一個小時，下高速就到了，省時間不說，還不給泉城添堵。
一個推動外遷干將的無奈：
積極奔走五六年還沒結(jié)果轉(zhuǎn)向老市場升級改造
事實(shí)上，城市中心區(qū)設(shè)置專業(yè)批發(fā)市場，也不利于市場本身發(fā)展。這一點(diǎn)，堤口果品批發(fā)市場總經(jīng)理展延懷也深有感觸：“過去，城市擴(kuò)張還沒到堤口路一帶，我們是地地道道的城市郊區(qū)，交通方便，很多商戶進(jìn)駐，一躍成為江北最大果品批發(fā)市場，產(chǎn)品基本上都是從產(chǎn)地運(yùn)來的一手貨。”
后來隨著城市擴(kuò)張，周邊建起居民樓，交通越來越不方便，一些大批發(fā)商就不來了，轉(zhuǎn)向淄博水果批發(fā)市場，漸漸的，不少堤口商販從淄博進(jìn)二手貨，價格高不說，果品還不新鮮�！白蠲黠@的感受從2010年開始�！笔袌龉芾硖庁�(fù)責(zé)人金先生說，大貨車進(jìn)不來、出不去，市場像是被封死了。
長此以往，肯定不行，堤口集團(tuán)董事長劉超華感到壓力，身為天橋區(qū)政協(xié)委員的他多次提議，專業(yè)市場外遷，不給城市添堵、添亂。2011年，民建濟(jì)南市委提出的《關(guān)于加強(qiáng)我市批發(fā)市場管理的幾點(diǎn)建議》的提案，被確定為市政協(xié)2011年12件主席重點(diǎn)督辦提案之一。
2012年，展延懷提議，加快規(guī)劃建設(shè)濟(jì)南國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心項(xiàng)目，濟(jì)南市商務(wù)局回復(fù)，已將該項(xiàng)目“納入我市綜合試點(diǎn)工作方案”。那時候，展延懷很興奮，積極奔走，說服同類市場一起加入搬遷行列，到城市郊區(qū)找塊更大的地兒，建物流園，輻射周邊城市，解決市場發(fā)展空間不足問題。
同年，濟(jì)南市商務(wù)局給上級部門匯報(bào)材料中也表示，研究出臺《濟(jì)南市商品交易市場建設(shè)管理辦法》，推動低檔次物流、專業(yè)批發(fā)市場有序外遷，重點(diǎn)建設(shè)一批規(guī)模大、功能強(qiáng)、輻射廣、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊的商品交易市場聚集區(qū)和發(fā)展帶。
“2013年底，市商務(wù)局召集有意向搬遷的堤口果品、匡山農(nóng)產(chǎn)品、維爾康肉類水產(chǎn)、海鮮大市場、七里堡等批發(fā)市場，討論未來農(nóng)產(chǎn)品物流園應(yīng)該放在哪里�！闭寡討颜f，當(dāng)時魯商集團(tuán)也參加了。
記者注意到，《濟(jì)南市2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃》還提出，將加大對商貿(mào)市場的改造提升力度，規(guī)劃建設(shè)大型國際農(nóng)產(chǎn)品物流園，引導(dǎo)市區(qū)部分市場外遷發(fā)展。“但是我都奔走五六年了，至今沒結(jié)果�！闭寡討颜f，企業(yè)發(fā)展不能等，他只能吸收市場周邊空地兒，努力擴(kuò)大面積，但這只能滿足兩三年發(fā)展需求，要想有長遠(yuǎn)發(fā)展，必須外遷。
一個外來和尚的生意經(jīng)：
在長清平安店建物流園，兩年多了想法還停留在紙上
“其實(shí)近兩三年來，濟(jì)南為專業(yè)市場外遷，已經(jīng)做了大量準(zhǔn)備工作，只是很多還停留在紙上，或者腦子里，還沒落實(shí)下去�！睗�(jì)南海吉星國際農(nóng)產(chǎn)品物流公司相關(guān)負(fù)責(zé)人李先生說，早在2014年底，他們的母公司深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份公司就與長清區(qū)簽署了投資框架協(xié)議。
按照協(xié)議，濟(jì)南海吉星物流園選址在長清區(qū)境內(nèi)的濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也就是平安店一帶，總規(guī)劃用地面積約5124畝，定位為大型一級綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，區(qū)域性進(jìn)出口食品集散中心；計(jì)劃2020年全部建成運(yùn)營。
2015年8月，濟(jì)南海吉星公司成立，注冊資金4.5億元，按計(jì)劃當(dāng)年12月份開工�！爱�(dāng)時很多人過來考察，說要拆遷，給補(bǔ)償�！痹谄桨步值擂k事處平安北路附近的冷莊村，村民李先生說，不僅他們村，附近的大劉莊、小于莊等，都有一部分要拆遷，誰知后來就沒下文了。
據(jù)透露，海吉星物流園是濟(jì)南市重點(diǎn)項(xiàng)目，很多部門都催著建設(shè)，2016年初，還計(jì)劃當(dāng)年6月份要開工，但時至今日，并沒有開工，原因是多方面的：首先，地面附著物沒有清理干凈，村民還住在那里；其次，水、電、暖、路等也都沒開通，不具備開發(fā)建設(shè)條件；再次，土地還沒有走招拍掛程序；最后，濟(jì)南要建公益性農(nóng)產(chǎn)品物流園，相關(guān)部門正申請國家建設(shè)試點(diǎn)。
目前，濟(jì)南海吉星更多是做前期準(zhǔn)備工作，比如邀請世界批發(fā)市場聯(lián)合會榮譽(yù)主席、法國翰吉斯國際農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場名譽(yù)董事長馬克·艾伯特·斯庇勒漢，來濟(jì)南現(xiàn)場勘察，做項(xiàng)目規(guī)劃等；與此同時，它也在招商，詢問商戶對物流園建設(shè)有什么建議。
“其實(shí)招商不順，可能也是海吉星遲遲不動工的重要原因�！闭寡討颜f，按照他原來的想法，政府在濟(jì)南西邊批塊地，規(guī)劃分割成小塊，比如這塊干水果、那塊干蔬菜、干海鮮或者農(nóng)副產(chǎn)品、糧油等，市區(qū)內(nèi)本土專業(yè)市場都去買地，然后開工建設(shè)，分開運(yùn)營，大家都有積極性；但自從深圳農(nóng)產(chǎn)品公司插手后，事情就變得復(fù)雜了。
據(jù)介紹，濟(jì)南海吉星的想法是，他們統(tǒng)一建市場，然后招商運(yùn)營，這意味著，市區(qū)內(nèi)專業(yè)市場主辦方將失去運(yùn)營權(quán)，白白把商戶資源交出去，這是其不愿意看到的，因此近幾年外遷積極性降低了很多�！爱�(dāng)然，這些本土市場主辦方可以入股嘛，但控股方肯定得是我們�！睗�(jì)南海吉星相關(guān)人士說。展延懷則表示，沒有控股權(quán)，受制于人，他們很難參與。
雙方矛盾很難調(diào)和，外來和尚和本地戶就這樣僵持不下。不過濟(jì)南海吉星方面表示，他們母公司是國內(nèi)唯一一家大型農(nóng)產(chǎn)品物流上市公司，在國內(nèi)各地運(yùn)營著數(shù)十家大型農(nóng)產(chǎn)品物流園，商戶資源并不匱乏，這些商戶在外地可以干，來濟(jì)南也可以干。
一個非常難得的機(jī)遇：
濟(jì)南欲借市場外遷改善城市管理拓展發(fā)展空間
“自古以來，商業(yè)領(lǐng)域就存在外來戶與本地戶的矛盾�！睗�(jì)南商界人士李先生說，外來戶借助其強(qiáng)大優(yōu)勢，想搶占市場，本地戶不愿意放棄，矛盾不可協(xié)調(diào)，只能商場上見，通過競爭來解決。在競爭過程中可能就會發(fā)現(xiàn)共同點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)合作，這并不稀奇。他關(guān)注的是，目前專業(yè)市場外遷，已經(jīng)成為業(yè)界共識，有了這一共識，很多都可以坐下來談。
與此同時，濟(jì)南已經(jīng)把市場外遷放到改善城市管理，拓展城市發(fā)展空間的高度來看待，這很難得。日前召開的全市務(wù)虛大會提出，2017年將加快初級專業(yè)市場外遷，通過調(diào)整業(yè)態(tài)來提升城市管理水平。
“要注意，這一提法放在了全國文明城市創(chuàng)建工作中，足見市里很重視，這也是非常難得的歷史機(jī)遇�！睗�(jì)南市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長王征說，很多地方為什么臟亂差，往往不是人的素質(zhì)，而是環(huán)境決定的。舉例來講，一個人逛恒隆、逛貴和，即使口中有痰，或者手中有垃圾，都不會隨意吐，或者隨意丟棄在地上。為什么？因?yàn)橹苓叚h(huán)境干干凈凈，你不忍心這么做，也怕丟人現(xiàn)眼。同樣的人，如果逛的是農(nóng)產(chǎn)品市場，周邊垃圾遍地、污水橫流，可能就會隨地吐痰、丟垃圾，原因很簡單，反正環(huán)境已然這樣了，再破壞一點(diǎn)也沒什么，也不丟人。
這就是所謂的市場低業(yè)態(tài)，決定了城市管理的低端化；業(yè)態(tài)高了，城市管理自然也能提上來。再比如濼口服裝城，過去是大棚式市場，環(huán)境不好，衛(wèi)生死角很多，現(xiàn)在都建成高樓大廈了，衛(wèi)生死角少多了。這就說明，城市管理最終還要通過業(yè)態(tài)升級逐步提高。
“一個成熟城市，一定是城中是商場，城外是市場�！崩钕壬f，比如北京，過去城中市場很多，后來都搬遷了，原址改造升級，騰出很多發(fā)展空間；濟(jì)南專業(yè)市場外遷后，原址可以改造升級變成商場，環(huán)境提升的同時緩解擁堵；外遷新址更會帶動當(dāng)?shù)厝肆�、物流、資金流聚集，相當(dāng)于開發(fā)新區(qū)，拓展城市發(fā)展空間。
事實(shí)上，目前互聯(lián)網(wǎng)電商發(fā)展，給實(shí)體商業(yè)帶來巨大沖擊，專業(yè)市場也需要轉(zhuǎn)型升級，才能應(yīng)對外來競爭。如果再在原址上小修小補(bǔ)，很難有質(zhì)的變化；而如果外遷，相當(dāng)于在新的圖紙上畫畫，才能放開手腳去規(guī)劃、去干。
一種可借鑒的歷史經(jīng)驗(yàn)：十多年前，濟(jì)南就曾興起一波改造升級潮
對于專業(yè)市場外遷，盡管政府和市場主辦方有著相似看法，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，對經(jīng)營商戶來講，卻有兩大派別：一類是市場大戶，整天需要大卡車進(jìn)進(jìn)出出，希望能盡快搬遷，解決“進(jìn)不來，出不去”等問題；另一類是小戶，他們擔(dān)心搬遷之后，客戶會流失，假設(shè)跑到平安店那么遠(yuǎn)的地方，客戶可能就不來進(jìn)貨了。
“其實(shí)，一個市場發(fā)展，不同階段需要不同應(yīng)對之策�！睗�(jì)南海鮮大市場的老業(yè)戶王先生說，以海鮮市場為例，前身是源自1992年的自由大街海鮮批發(fā)集市，位于八一立交橋東北方向，發(fā)展到2005年左右，建筑面積達(dá)到2萬平方米，經(jīng)營業(yè)戶700余家，能輻射濟(jì)南周邊城市及河南、河北。如果再想發(fā)展，體量已不足以支撐，市場環(huán)境、功能、污水處理設(shè)施等，都已嚴(yán)重滯后。
于是改造提升迫在眉睫，當(dāng)時也有兩大派，一派支持提升，另一派反對，擔(dān)心更換地方，搬到現(xiàn)在建寧路附近，會影響生意。但事實(shí)證明，改造是對的，2006年投資6億元建成的現(xiàn)在市場，總面積超過10萬平方米，是過去的5倍，最終使該市場成為“北方最大水產(chǎn)品集散地”。自由大街已成為小街道，周邊變成了商住樓盤。
如今，經(jīng)過10年發(fā)展，建寧路周邊居民區(qū)越來越多，海鮮市場再次面臨交通問題、擾民問題�！笆聦�(shí)上，改革開放后，尤其是上世紀(jì)九十年代，濟(jì)南建立了很多專業(yè)性批發(fā)市場�！蓖跸壬f，到2006年左右，由于硬件設(shè)施落后，都面臨發(fā)展瓶頸問題，還掀起了一波改造升級潮。
比如始建于1994年的七里堡蔬菜批發(fā)市場，2007年就在改造，之后世界第三大零售商樂購才相中這個地方，開設(shè)了其在濟(jì)南第一家超市（2014年關(guān)閉）。試想，如果它不改造，還是始建時的批發(fā)市場模式，肯定不會贏得樂購青睞。
又比如成立于1996年的齊魯鞋城，前身是濟(jì)南第六棉紡織廠，一開始是大棚式市場，2006年左右改造升級，建設(shè)了品牌港，后來又建成了20多層的鞋業(yè)商貿(mào)中心等建筑。另外還包括西市場、茶葉市場、建材市場等改造升級項(xiàng)目。
“如果說10年前交通并不擁堵，專業(yè)市場場地充裕、大部分都是平房的情況下，在原址改造升級還能實(shí)現(xiàn)二次發(fā)展、跨越，那么現(xiàn)在，已經(jīng)不具備這種條件�！蓖跸壬f，不同時間段應(yīng)該有不同發(fā)展策略，過去是改造，現(xiàn)在是搬遷，性質(zhì)是一致的，都是尋求更大發(fā)展空間。
一種日漸“流行”的城市慣例：
省城提高輻射帶動力，少不了農(nóng)產(chǎn)品物流園
“濟(jì)南要打造區(qū)域性物流中心，建設(shè)能輻射周邊城市的農(nóng)產(chǎn)品物流園，自然少不了�！闭寡討颜f，濟(jì)南是山東的物流中心城市，全國21個物流節(jié)點(diǎn)城市之一，公路、鐵路交通都很發(fā)達(dá)，具備得天獨(dú)厚的條件，如果不趕快建，可能會被周邊城市搶得先機(jī)。
據(jù)了解，目前，聊城正建全國最大農(nóng)產(chǎn)品物流園，淄博也在發(fā)力。反觀其他省份的省會城市，都在發(fā)力甚至已經(jīng)建成能輻射周邊地市的農(nóng)產(chǎn)品物流園。湖南長沙，黃興海吉星物流園2016年剛開業(yè)，占地1000余畝，主要承接馬王堆市場整體外遷，并配套發(fā)展綜合農(nóng)產(chǎn)品交易、城市廚房、農(nóng)產(chǎn)品電商、農(nóng)產(chǎn)品拍賣等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
又比如浙江杭州，建設(shè)了新農(nóng)都物流中心，用地面積1900畝，由水產(chǎn)品市場、副食品市場、蔬菜糧油市場等組成，立足浙江、輻射華東。再比如江蘇南京，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，規(guī)劃用地3000畝，一期1000畝，2009年5月底蔬菜、果品專業(yè)市場率先投入試運(yùn)營，輻射半徑300公里，范圍包括蘇州、上海、浙江等長江中下游大部分地區(qū)。 （記者劉彪）
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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