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市場觀察
中山：商業(yè)地產(chǎn)熱潮有"虛火"?
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中山商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)涌起了熱潮，根據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，光是東區(qū)寫字樓的供應(yīng)量在未來3年內(nèi)就將達(dá)到60萬平方米。針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，須提防商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過量的風(fēng)險(xiǎn)。此外，本地資深策劃人廖賢君表示，中山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有些“虛火”。
龐大的供應(yīng)量真能消化？
在商業(yè)項(xiàng)目中，寫字樓尤為搶眼。根據(jù)發(fā)展商目前提供的數(shù)據(jù)，東區(qū)寫字樓未來供應(yīng)量就將達(dá)到60萬平方米，據(jù)記者了解，這其中大多屬于高端寫字樓項(xiàng)目。如此龐大的供應(yīng)量，中山市場是否能承受？
有代理公司相關(guān)人士向記者表示，開發(fā)商提出來的數(shù)據(jù)并不可靠，按照以往的供應(yīng)量，今后3年60萬平方米的供應(yīng)量有點(diǎn)“虛”。“這個數(shù)字是無從考證的，只是發(fā)展商現(xiàn)在的一個說法而已，申報(bào)的項(xiàng)目當(dāng)中，實(shí)施過程中一般都有調(diào)整，商業(yè)改住宅的情況也有不少�！�
本地資深策劃人廖賢君也給“3年內(nèi)供應(yīng)量達(dá)60萬平方米”的說法潑了一盆冷水， 他表示，“今后2~3年時間，東區(qū)寫字樓市場最多能增加10萬平方米左右，60萬平方米的體量只是發(fā)展商自說自話而已�！绷钨t君分析，目前東區(qū)主要的幾個寫字樓項(xiàng)目，“大東裕并沒有新的產(chǎn)品，盛景尚峰大概在4萬~5萬平方米左右，再加上帝璟東方總共10萬平方米左右，利和廣場尚未竣工，現(xiàn)在還不好說。”
利和廣場巨量供應(yīng)
在各個項(xiàng)目之中，利和廣場作為商業(yè)地產(chǎn)巨鱷，其一出現(xiàn)便引發(fā)市場熱議，根據(jù)其掌門人陳健仁的說法，利和廣場總投資超過25億元，建成后將成為整體面積達(dá)到65萬平方米的商業(yè)群。據(jù)了解，該項(xiàng)目定位為“吃、喝、玩、樂、住、行”等多功能城市綜合商業(yè)服務(wù)“生活館”。項(xiàng)目計(jì)劃在三年內(nèi)建成裙樓及塔樓，并逐步投入使用。
根據(jù)記者了解，中山此前并無如此巨量項(xiàng)目。對此，天域置業(yè)市場研究員羅彥行表示，“單單是靠目前中山的本地消費(fèi)力沒可能支撐得起�！绷_對記者稱，該項(xiàng)目在三年后建成，“看看那時候中山的消費(fèi)力發(fā)展能不能跟上，現(xiàn)在也是比較難去評估，但可以肯定的是利和廣場這個定位有比較大的市場風(fēng)險(xiǎn)�！�
廖賢君稱，如果利和廣場的供應(yīng)量如其所言，那么消化如此大的供應(yīng)量也需要很長一段時間。廖賢君以大信新都匯為例，“大信從1998年開始弄到現(xiàn)在已經(jīng)11年，才達(dá)到現(xiàn)在的水平�！�
中山商業(yè)地產(chǎn)仍處起步階段
在接受記者采訪時，廖賢君稱之所以出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，主要在于政府的政策驅(qū)動。“諸如發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及規(guī)劃的CBD等。”廖賢君表示，中山的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然處于較低水平。
記者獲得的一份《中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析報(bào)告》顯示，中山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，城區(qū)綜合性的大型項(xiàng)目并不多，如大信新都匯和世紀(jì)廣場。此外，諸如假日廣場和中懇廣場等中小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不多，較為常見的是街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，如逢源商業(yè)街、孫文西步行街等。該報(bào)告得出結(jié)論，中山商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正處于起步的階段。
此外，中山商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境也較為初級。
天域置業(yè)研究院羅彥行表示，中山商業(yè)項(xiàng)目分布零散，沒有形成良好的商業(yè)環(huán)境，整體的商業(yè)氛圍也較差�！爸猩较M(fèi)者的消費(fèi)觀念是比較落后的，且中山的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)決定了中山商業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r。中山商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年，已經(jīng)造就了一批商業(yè)投資者，但是，屢見不鮮的失敗商業(yè)個案也讓投資者開始謹(jǐn)慎起來。最近寫字樓項(xiàng)目的興起，新政策讓住宅投資失利，商業(yè)地產(chǎn)開始又成為了中山投資者的關(guān)注重點(diǎn)。但是中山的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)告訴我們，未來大量的寫字樓物業(yè)興起，市場競爭已經(jīng)日趨激烈。”
《中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析報(bào)告》分析，“中山的商業(yè)地產(chǎn)投資比起一般的市場風(fēng)險(xiǎn)大�！辈贿^該報(bào)告亦同時稱，中山商業(yè)地產(chǎn)的市場機(jī)會依然是存在的。“在不成熟的中山商業(yè)地產(chǎn)市場上，找準(zhǔn)市場機(jī)會點(diǎn)、準(zhǔn)確定位還是有可能成功的，大信新都匯和假日廣場已經(jīng)說明了這一點(diǎn)�！�
一家之言：
“交通是商業(yè)軟肋”
中山的城市規(guī)劃對中山商業(yè)影響最大的，就是交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)不盡合理，中山各鎮(zhèn)區(qū)大部分的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以制造業(yè)為主，消費(fèi)力薄弱，商業(yè)發(fā)展艱難，所以大部分的大型商業(yè)都是集中在城區(qū)內(nèi)，但中山城區(qū)內(nèi)的交通路網(wǎng)復(fù)雜、蛛網(wǎng)小路、交通燈設(shè)計(jì)繁多，鎮(zhèn)區(qū)里的中高階層消費(fèi)者開車到城區(qū)消費(fèi)極為不方便，加上公交車數(shù)量不多且站點(diǎn)少，城區(qū)不完善的交通系統(tǒng)難以吸引鎮(zhèn)里的消費(fèi)人流，導(dǎo)致城區(qū)商業(yè)的輻射力受到局限，勉強(qiáng)能輻射到城區(qū)的一些邊緣地區(qū)，如港口和沙溪。
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