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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)并非“避風(fēng)港” 地產(chǎn)大鱷失利投資物業(yè)
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李嘉誠(chéng)、鄭裕彤“老道失算”
相比眾多年輕氣盛、在2007年過(guò)于激進(jìn)而在2008年被套牢的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商而言，港資開(kāi)發(fā)商因?yàn)樨?fù)債率合理、擁有眾多投資物業(yè)而在市場(chǎng)上始終顯出游刃有余的姿態(tài)。
但是，隨著3月末長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001.HK）、新世界中國(guó)（00917.HK）、金融街(000402.SZ)發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，投資物業(yè)價(jià)值的下降，也令他們的利潤(rùn)同比大幅下跌。
其中，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)投資及財(cái)務(wù)的收益下跌95％，是其2003年以來(lái)首次出現(xiàn)利潤(rùn)下滑。雖然同期物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃、酒店服務(wù)等業(yè)務(wù)均獲得增長(zhǎng)，但投資業(yè)務(wù)的收益出現(xiàn)大幅減少。
其中，投資物業(yè)重估收益僅為6.01億港元，相比于2007年的24.13億港元，下跌75％。 “投資及財(cái)務(wù)方面，主要受環(huán)球金融沖擊所影響，收益亦一如預(yù)期較去年大幅減少；而投資物業(yè)之公平值增加亦因經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響而較去年大為減少�！遍L(zhǎng)江實(shí)業(yè)表示。
香港富豪鄭裕彤控股的新世界集團(tuán)旗下的新世界發(fā)展（00017.HK）和新世界中國(guó)（00917.HK），業(yè)績(jī)也全部下滑。
新世界發(fā)展截至2008年12月31日止的中期業(yè)績(jī)顯示，股東應(yīng)占虧損達(dá)9.92億港元，公司2007年同期則取得純利56.49億港元。新世界發(fā)展對(duì)此解釋稱(chēng)：“因金融及經(jīng)濟(jì)環(huán)境欠佳，致投資物業(yè)取得23.54億港元重估虧損，另有可供出售財(cái)務(wù)資產(chǎn)出現(xiàn)約3.3億港元虧損撥備所致。”
即使是全國(guó)著名的“收租王”金融街，在物業(yè)租賃收入增長(zhǎng)81％的情況下，2008年也因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌，導(dǎo)致2008年凈利潤(rùn)同比下降48%。
商業(yè)地產(chǎn)并非避風(fēng)港
雖然此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑住宅首當(dāng)其沖，但隨著金融風(fēng)暴對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，金融、IT以及服務(wù)型公司陸續(xù)收縮其全球戰(zhàn)略布局，使辦公及零售物業(yè)對(duì)地產(chǎn)的需求一落千丈。而酒店業(yè)務(wù)也同樣受到商務(wù)活動(dòng)減少的沖擊，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難。
3月24日,在第7屆中國(guó)百貨業(yè)高峰論壇上,商務(wù)部商貿(mào)服務(wù)司副司長(zhǎng)王小川表示，上個(gè)世紀(jì)80年代后半段和1996~1998年亞洲金融危機(jī)期間，中國(guó)商業(yè)經(jīng)歷了兩次發(fā)展低谷的危機(jī)，目前正在經(jīng)歷第三次危機(jī)。
根據(jù)易網(wǎng)通旅行酒店中心的統(tǒng)計(jì)，截至今年3月上旬，廣州2/3以上酒店的春交會(huì)價(jià)格比往年同期約下跌三至四成。一些中檔酒店的交易會(huì)入住率剛到五成。而記者也從酒店的報(bào)價(jià)中發(fā)現(xiàn)，此期間廣州五星級(jí)酒店的價(jià)格也從往年的3000元/日，回落到1200~2000元/日左右。
2008年在廣州有高級(jí)酒店落成的富力地產(chǎn)（02777.HK），去年酒店業(yè)務(wù)也錄得虧損近1.84億元。富力地產(chǎn)稱(chēng)，原因是由于0.85億元的營(yíng)業(yè)前開(kāi)支在酒店開(kāi)業(yè)時(shí)被列入期內(nèi)成本，而這一成本未能被期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)溢利所抵扣。除了酒店，寫(xiě)字樓的前景也并不樂(lè)觀。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，2008年廣州有超過(guò)14.8%的租戶遷出甲級(jí)寫(xiě)字樓，2007年該數(shù)據(jù)為4.4%。
也有早于市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)前就已“嗅出味道”的開(kāi)發(fā)商。2008年盈利上升50％的保利地產(chǎn)（600048.SH）表示，2007年四季度時(shí)，他們就認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，自2008年初就要求各地區(qū)公司暫停開(kāi)發(fā)變現(xiàn)能力差的商業(yè)項(xiàng)目，貨量充足的地區(qū)縮減開(kāi)工，從而獲得了足夠應(yīng)付市場(chǎng)變化的現(xiàn)金流。
2007年保利地產(chǎn)曾經(jīng)有購(gòu)物中心、高級(jí)寫(xiě)字樓、會(huì)展中心等多種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)落成，但2008年則沒(méi)有一個(gè)新落成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。那些堅(jiān)持在2008年落成數(shù)十萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，卻在銀根吃緊的2008年又減少了數(shù)十億的現(xiàn)金流，導(dǎo)致凈負(fù)債率繼續(xù)高企。（吳曉波）
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