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市場(chǎng)觀察
一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的艱難外遷路
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“將改革進(jìn)行到底！”這部大火的政論專題片片名，正是展延懷抱持已久的心思。
細(xì)而話之，他的“改革”就是把市場(chǎng)外遷，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)。展延懷是堤口果品批發(fā)市場(chǎng)（下稱“堤口果品”）的總經(jīng)理，而這個(gè)已有30多年歷史的批發(fā)市場(chǎng)曾是江北最大的“果盤子”。
但他的改革卻舉步維艱，從動(dòng)了外遷念頭，到如今已過去6年多，市場(chǎng)依然猶如“困獸”，委身鬧市中。
價(jià)高貨少 大量本地客戶外流
“再不外遷，濟(jì)南在果品批發(fā)方面將被兄弟城市越落越遠(yuǎn)！”這讓展延懷很是憂心。建成于1986年的堤口果品批發(fā)市場(chǎng)曾是江北最大的果品批發(fā)市場(chǎng)，創(chuàng)造過國(guó)內(nèi)很多個(gè)“第一”。作為改革開放后第一批果品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，堤口果品是唯一獨(dú)立經(jīng)營(yíng)至今的。
“但現(xiàn)在，同行業(yè)開會(huì)，我都不好意思說話了！”展延懷直言。讓他覺得“難堪”的是，眼睜睜看著兄弟城市的果品市場(chǎng)不斷崛起壯大，而堤口果品不單難以再現(xiàn)當(dāng)年盛況，反而在空間上有越來越萎縮之勢(shì)。堤口果品占地100多畝，因?yàn)樾藿ㄜ壗�，又被征用了十多畝地。
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綜合服務(wù)業(yè)，商貿(mào)綜合體，專業(yè)市場(chǎng)策劃咨詢、整合運(yùn)營(yíng) 、升級(jí)改造專家
專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運(yùn)營(yíng)開發(fā)投資管理機(jī)構(gòu)
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過程需要。
《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、市場(chǎng)管理者；2、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 、各連鎖店、特許經(jīng)營(yíng)店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級(jí)政府、職能主管部門；5，各市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》約120余萬字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開，1300頁；電子書，光盤。
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濟(jì)南果品市場(chǎng)空間約為每年150億元，其中堤口果品占了1/3，剩下的2/3就分流到了淄博、青島等兄弟城市，也就是說大部分零售業(yè)戶不再?gòu)募议T口拿貨，而寧愿舍近求遠(yuǎn)。為何會(huì)這樣？單從體量上來看，淄博的博發(fā)水果市場(chǎng)是目前山東最大的水果市場(chǎng)，占地500多畝，而青島有三個(gè)較大的果品批發(fā)市場(chǎng)。
從果品批發(fā)行業(yè)來看，體量大、空間大，大商戶就可能更多，進(jìn)貨優(yōu)勢(shì)也更明顯，最終果品批發(fā)的價(jià)格就更便宜，所以濟(jì)南的零售業(yè)戶被分流走也就可以理解了。曾有堤口果品的老業(yè)戶直言不諱，“你們市場(chǎng)貨不全，價(jià)格又高，我們當(dāng)然要去其他地方進(jìn)貨了！”
困于空間 正淪為三級(jí)批發(fā)商
導(dǎo)致客戶外流的關(guān)鍵所在就是空間受限。位于緯十二路與堤口路交叉口的堤口果品剛建成的多年里基本相當(dāng)于地處郊區(qū)，交通優(yōu)勢(shì)很明顯，車輛進(jìn)出也很方便。但現(xiàn)在看來，市場(chǎng)西邊是小區(qū)，東、南、北三面都是馬路，原址擴(kuò)建的可能性幾乎沒有。
正是受制于空間問題，堤口果品的業(yè)戶結(jié)構(gòu)也很不合理。目前，只有一兩個(gè)業(yè)戶年交易額過億元，其余的多是1000多萬元，有的甚至只有幾百萬元。本來就不大的市場(chǎng)，有約150個(gè)業(yè)戶。而在展延懷看來，這樣面積的果品市場(chǎng)最多能容納30個(gè)業(yè)戶。
為了優(yōu)化業(yè)戶結(jié)構(gòu)，從2015年起，堤口果品開始清理小業(yè)戶，這些多是合同到期者。2015年清理了78個(gè)，2016年38個(gè)，今年還要繼續(xù)清理一批業(yè)戶。因?yàn)樾I(yè)戶多，單個(gè)實(shí)力并不強(qiáng)，業(yè)戶自身多是從廣州等地進(jìn)貨，這樣整個(gè)市場(chǎng)基本就淪為了三級(jí)批發(fā)+零售市場(chǎng)。
以香蕉為例，中間多一級(jí)批發(fā)商，每斤就要加價(jià)5毛錢。目前，堤口果品清理小業(yè)戶后，引進(jìn)了四個(gè)大客戶，而這些大客戶的優(yōu)勢(shì)就是直接去產(chǎn)地拿貨，因?yàn)闇p少了中間環(huán)節(jié)，未來濟(jì)南香蕉價(jià)格有望下降10%。這樣的客戶才算是一級(jí)批發(fā)商，而整個(gè)市場(chǎng)的目標(biāo)則是，到2019年，必須成為山東省的一級(jí)批發(fā)商。迎來“轉(zhuǎn)機(jī)” 有望搬入物流園區(qū)
“多年前，就有大商戶來考察過，但是人家一看這面積就搖頭了！”展延懷很是無奈，濟(jì)南在果品行業(yè)的潛力有目共睹，多數(shù)想來濟(jì)南扎根的果品大咖都是志在整個(gè)山東市場(chǎng)，但是地方不夠大，又處在鬧市區(qū)，車輛進(jìn)出不便，“就是請(qǐng)人家來，人家也不來了”。
在展延懷看來，要把市場(chǎng)做成一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，至少需要350畝—500畝地，這樣才能引來和安放更多大客戶。所以，2011年，堤口果品就提出了在城郊規(guī)劃建立農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)的想法，這個(gè)想法引來了濟(jì)南多家批發(fā)市場(chǎng)的響應(yīng)。于是，展延懷開始四處找地，最終把地址定在了長(zhǎng)清區(qū)平安店。
“當(dāng)時(shí)市里面很重視這件事，我們也一直積極協(xié)調(diào)�！闭寡討颜f，當(dāng)初的想法是把市區(qū)內(nèi)幾家農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)都搬過去。2014年12月，長(zhǎng)清區(qū)與深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司簽署了《濟(jì)南海吉星國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目投資框架協(xié)議》。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約5124畝，定位為大型一級(jí)綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)及全國(guó)公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。
公開信息顯示，該項(xiàng)目將重點(diǎn)承接濟(jì)南市主城區(qū)內(nèi)老舊農(nóng)批市場(chǎng)的外遷整合，創(chuàng)建濟(jì)南市一級(jí)“菜籃子”工程。而在今年5月底，《濟(jì)南市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃修編(2016—2020)》也顯示，濟(jì)南堤口果品批發(fā)市場(chǎng)、山東匡山農(nóng)產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)、濟(jì)南海鮮大市場(chǎng)、大峰山農(nóng)產(chǎn)品銷售中心、西李蔬菜苗木批發(fā)市場(chǎng)等都將聚集到濟(jì)南海吉星國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園內(nèi)（下稱“海吉星”）發(fā)展。
談了9次 入園路遲遲難成行
然而，堤口果品等批發(fā)市場(chǎng)的入園路卻遲遲沒成行�！拔覀兒秃＜窍群笳劻�9次，一直沒有談攏�！闭寡討阎毖裕皢栴}的焦點(diǎn)是，海吉星提出要分別占幾個(gè)市場(chǎng)的51%的股份，如果能保證市場(chǎng)效益大幅提升也行，但沒人能做出這樣的承諾，我們肯定是有所顧慮的。”
另一個(gè)讓展延懷擔(dān)憂的問題是，海吉星2016年又做了一個(gè)方案，提出先讓堤口果品批發(fā)市場(chǎng)和山東匡山農(nóng)產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)第一批搬進(jìn)園區(qū)，但海吉星要“轉(zhuǎn)讓”60%的物業(yè)。“其實(shí)就是賣掉60%，迅速回籠資金。”在濟(jì)南商界沉浸多年的展延懷曾目睹過多個(gè)市場(chǎng)因?yàn)橘u場(chǎng)地而陷入困境。
“物業(yè)賣了后，就不屬于市場(chǎng)了，管理權(quán)也就不是市場(chǎng)的了，到時(shí)候業(yè)戶想賣啥就賣啥，這就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)混亂不堪�！彼钩�，這個(gè)方案根本不可能行得通。記者了解到，目前海吉星還沒有動(dòng)工，根據(jù)其工作人員的說法，馬上就要?jiǎng)庸ぃ从?jì)劃是明年下半年運(yùn)營(yíng)。
“市區(qū)的多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)到底來不來，還沒有完全確定，現(xiàn)在不好說。”海吉星工作人員表示�！傲吣炅�，企業(yè)是等不了的，越拖越落后，既然入園遲遲推進(jìn)不了，我們就得自己想辦法了！”展延懷仍在不斷地找地方，但讓他沮喪的是，很多地方一聽想做農(nóng)產(chǎn)品就猶豫了，因?yàn)槎愂肇暙I(xiàn)不大。另外，和幾年前相比，土地價(jià)格也漲了不少。
相關(guān)鏈接批發(fā)市場(chǎng)外遷是大勢(shì)所趨
2012年，市商務(wù)局就曾提出，之前“大進(jìn)大出”的批發(fā)模式與目前的城市交通功能是背離的，之前的消費(fèi)水平、產(chǎn)品檔次等亟須升級(jí)。當(dāng)時(shí)計(jì)劃對(duì)市內(nèi)172家5000平方米以上商品交易市場(chǎng)，分別按照外遷發(fā)展、原址提升、商場(chǎng)化改造、展貿(mào)化發(fā)展、向商業(yè)街轉(zhuǎn)型等方式進(jìn)行分類引導(dǎo)。
2015年，加快批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的呼聲再次響起，市里重申將在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)新建大型農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展蔬菜、水果、水產(chǎn)品、糧油以及進(jìn)出口食品等農(nóng)副產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)，形成輻射范圍較廣的區(qū)域性集散中心。將現(xiàn)有不適宜在中心城區(qū)發(fā)展的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)逐步外遷整合，減輕市區(qū)交通壓力。
2017年5月，《濟(jì)南市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃修編(2016—2020)》曝出，187個(gè)批發(fā)市場(chǎng)去哪兒都有了詳細(xì)的規(guī)劃，而133個(gè)規(guī)劃都要外遷。在這個(gè)文件里，濟(jì)南劃定了三個(gè)區(qū)域，禁止建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)和適宜建設(shè)區(qū)。按照這三個(gè)“圈兒”調(diào)整之后，濟(jì)南將有理想的批發(fā)市場(chǎng)布局：“五園三區(qū)多點(diǎn)”空間布局。
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