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市場觀察
北京批發(fā)市場轉(zhuǎn)場津冀的商戶抉擇
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商戶外遷選址更理性
北京批發(fā)市場的商戶選擇外遷地正趨于理性，交通、優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)集聚性、可擴(kuò)展性、商業(yè)服務(wù)配套、居住、子女教育都已成為考量的必要指標(biāo)，而不僅是價(jià)格的優(yōu)惠。
8月30日，河北滄州明珠商貿(mào)城B座開業(yè)，600余北京商戶落戶這里�！斑@里是個(gè)比較成熟的市場，我們輕紡城能夠整體入駐，同時(shí)配套的政策也比較有吸引力�！眮碜员本┐蠹t門的一位商戶告訴北京商報(bào)記者，他看到優(yōu)惠政策中第一批商戶購買使用權(quán)每平方米能優(yōu)惠2000元。除了價(jià)格上的優(yōu)惠，他還看中兩條優(yōu)惠政策：入駐滄州明珠國際輕紡城的商戶可以成本價(jià)購買東塑集團(tuán)開發(fā)的商品房，還能協(xié)助解決子女就學(xué)的問題�！敖窈笪蚁氚言诶霞腋牙训男∨畠阂步舆^來�！�
河北保定白溝也是北京商戶看重的外遷區(qū)域。張先生在北京的天意經(jīng)營箱包20多年，9月底天意就要疏解，談到搬去哪兒，張先生和他的同行還是比較看好白溝�！鞍诇鲜抢鲜袌觯貏e在箱包這塊，在全國都有影響力，搬過來生意不會受影響，還能拓展新市場�！�
“做生意最重要的是氛圍，也考察過幾個(gè)承接項(xiàng)目，比較看中白溝的經(jīng)商氛圍，專業(yè)市場批發(fā)這塊做得比較好�！痹诖蠹t門丹陛華從事內(nèi)衣針織生意的鄒先生表示，針對北京的小商品、針織商戶，白溝提供兩年免租的優(yōu)惠政策，物業(yè)費(fèi)用免收一年�！鞍诇铣龅恼猩陶撸瑢τ谖覀儽本┥虘羰潜容^有利的，兩年時(shí)間的經(jīng)營過渡期，基本不需要投入成本，也打消了我們一些顧慮�！�
鏡頭轉(zhuǎn)向位于天津西青區(qū)的天津電商城，這是由卓爾集團(tuán)打造的華北地區(qū)的旗艦項(xiàng)目。
來自大紅門早市的商戶金先生幾天前剛剛與天津電商城簽約。在他看來，天津電商城的優(yōu)惠政策非�！敖o力”�！笆紫龋旖螂娚坛墙o出了一定的優(yōu)惠政策，例如簽訂20年合同，前兩年可以免租金。這樣，就在一定程度上減輕了我們商戶的經(jīng)營壓力。其次，據(jù)說卓爾在漢口有非常成熟的批發(fā)市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，這一點(diǎn)也是我們看中的。此外，這里2014年就開始運(yùn)營，遷過去立即就可以做生意�！�
孫文靜早在去年就已由北京的動批遷到了天津電商城，繼續(xù)經(jīng)營服裝批發(fā)與零售。在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)，孫文靜說目前的生意“還行”：“這里的配套服務(wù)也比較完善。商城有一些餐飲配套，平時(shí)員工解決工作餐還是很方便的。如果有大客戶來，開車10分鐘左右就會有一些中高檔餐館，可以滿足商務(wù)洽談、就餐等需求�！碧貏e是，天津電商城還可為商戶租房、子女入學(xué)等提供諸多便利條件。
傳統(tǒng)生意承壓謀轉(zhuǎn)型
在非首都功能疏解的背景下，北京的批發(fā)市場疏解正進(jìn)一步提速。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，北京共完成疏解提升市場131個(gè)。特別是大紅門、動批兩個(gè)區(qū)域，因?yàn)橹雀�、集聚度高更受到關(guān)注，動作也最大。來自豐臺區(qū)大紅門疏解辦的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年8月底，大紅門地區(qū)已經(jīng)關(guān)停及升級改造共計(jì)38家市場，年底前將基本完成全部45家市場的疏解；西城區(qū)的動批目前已經(jīng)有9個(gè)市場完成疏解，今年底前，動批12家市場將全部完成疏解。
換個(gè)地方做生意，其實(shí)也是一個(gè)新的機(jī)遇：如何在新址將自己的生意經(jīng)營得更好。為了支持北京商戶的發(fā)展，承接地給出的優(yōu)惠政策很實(shí)惠，有些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)生態(tài)也不錯(cuò)，但在生意的轉(zhuǎn)型中，批發(fā)市場商戶也有一絲困惑。
鄭向陽是恒典裝飾公司的董事長，原來在北京大紅門做生意，為各個(gè)批發(fā)商戶做店面裝飾、柜臺訂制、展架制作等。目前，他的工廠已遷到了河北廊坊永清，繼續(xù)為批發(fā)商戶做配套服務(wù)。鄭向陽希望借著北京商戶的疏解大干一場，“目前生意還可以”。
在鄭向陽的眼中，河北的很多地方都在發(fā)生著變化�！暗接狼逡呀�(jīng)有些時(shí)間，這里的變化很大，無論是交通、城市管理還是商業(yè)服務(wù)配套，都在向好的方面發(fā)展。”鄭向陽以他工廠所在的永清舉例說，“我們希望這里的變化更快些，與我們的發(fā)展和需求銜接的更緊密一些�！�
自從入駐天津電商城后，孫文靜就很忙�！耙�?yàn)槲以诒本┳獾膬蓚�(gè)大庫房年底就要到期，所以一直在清庫存�！睂O文靜說。
孫文靜對北京商報(bào)記者說，因?yàn)橹琅l(fā)市場肯定要疏解出北京，所以早就開始著手準(zhǔn)備了。而且，她也準(zhǔn)備乘著京津冀協(xié)同發(fā)展的東風(fēng)將自己的生意升級一下。
傳統(tǒng)生意壓貨壓錢給她帶來的壓力確實(shí)很大。“真的挺愁的，一直也在考慮著轉(zhuǎn)型。其實(shí)我挺看好服裝高端零售的，但因?yàn)槭冀K忙于生意，交際圈子也很小，也不知道自己的想法有沒有可行性，具體怎么做也無從下手�！�
“目前我的客戶都是在動批積累下來的來自東北三省、內(nèi)蒙古、河北、西北以及俄羅斯的老客戶，所以希望天津電商城區(qū)域的交通能更便捷一些“如果能夠有長途客運(yùn)站就更好了。”對于未來，孫文靜也提出了自己的期望。
批發(fā)業(yè)態(tài)風(fēng)光不再
北京商報(bào)記者注意到，作為比較早的一批將生意遷出北京的商戶，孫文靜并不是個(gè)案，很多商戶在考慮著如何轉(zhuǎn)型升級。
在北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長賴陽看來，外遷的商戶要想抓住機(jī)遇繼續(xù)發(fā)展，一定要重新規(guī)劃商業(yè)模式，在商業(yè)模式上謀求轉(zhuǎn)型升級。
“批發(fā)市場在全國范圍內(nèi)都屬于被淘汰的業(yè)態(tài)。很多商戶也在謀求轉(zhuǎn)型升級�！辟囮柦榻B，從最著名的義烏到廣東、福建等江浙一帶的市場都存在這一現(xiàn)象。
“造成這一現(xiàn)象的根本原因在于，由于互聯(lián)網(wǎng)平臺帶來的零時(shí)差、零距離，這樣的商業(yè)對接讓中間渠道趨向于零，造成中間環(huán)節(jié)——批發(fā)市場的價(jià)值弱化，消費(fèi)者可以直接和廠家進(jìn)行對接。在這樣的情況下，消費(fèi)者為什么還要從中間環(huán)節(jié)批發(fā)呢？”賴陽直言，如果原來在北京各個(gè)批發(fā)市場經(jīng)營的商戶仍然固守批發(fā)模式是沒有出路的，“要生存，必須轉(zhuǎn)型”。
賴陽建議像孫文靜這樣對于準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型的商戶“要做品牌”，從批發(fā)轉(zhuǎn)到做營銷中心，甚至是研發(fā)中心乃至品牌的運(yùn)營中心。因?yàn)樯虘舯葟S商更貼近消費(fèi)者，更了解消費(fèi)市場的變化，把從廠商囤過來的產(chǎn)品批發(fā)出去變成設(shè)計(jì)、研發(fā)資源的組合。“據(jù)我了解，很多百貨商場的二三線服裝品牌就是這樣發(fā)展起來的�！�
“例如，商戶讓廠家變成商戶的共享加工廠，為商戶提供加工服務(wù)。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些共享工廠、工享生產(chǎn)線，這將是未來的趨勢。所以批發(fā)商戶一定要在生意重構(gòu)的機(jī)遇面前把握產(chǎn)業(yè)鏈的至高點(diǎn)�！辟囮柸缡钦f。
北京商報(bào)記者了解到，無論是河北滄州的明珠、保定白溝的和道國際還是天津西青的天津電商城，也都在整合各種資源、搭建各種平臺，引導(dǎo)承接的商戶轉(zhuǎn)型升級。
除此之外，賴陽也給出了第二個(gè)建議：“做資源的整合商。整合已經(jīng)積累的整個(gè)鏈條上的資源，為客戶做集成服務(wù)，成為具有規(guī)模的資源整合商或是產(chǎn)品渠道運(yùn)營商�！�
賴陽的第二個(gè)建議已經(jīng)有一些成功的案例。例如永外城已經(jīng)孵化出好幾家專注文化用品招投標(biāo)的專業(yè)企業(yè)，將各種文化用品的經(jīng)銷商進(jìn)行整合，整體投標(biāo)服務(wù)客戶。同時(shí)，北京一些商場里的體驗(yàn)店也是由一些有經(jīng)驗(yàn)的、有資源的商戶整體集成產(chǎn)品后進(jìn)行運(yùn)營的。
“說到底，北京的批發(fā)商戶一定不要有這樣的思想：到處去看哪里的政府、市場給出的政策好，覺得這樣生意就能好。對于批發(fā)業(yè)態(tài)這已經(jīng)沒有可能性了�！辟囮栒f。
北京商報(bào)記者 方彬楠/文
批發(fā)市場商戶為何要轉(zhuǎn)型
●批發(fā)生意面臨庫存量大和資金占用多雙重壓力
●互聯(lián)網(wǎng)平臺弱化中間環(huán)節(jié)價(jià)值
●競爭激烈
●行業(yè)共識
批發(fā)商戶重構(gòu)商業(yè)模式路徑
●從批發(fā)轉(zhuǎn)型做營銷中心，甚至是研發(fā)中心乃至品牌的運(yùn)營中心
●轉(zhuǎn)型為具有規(guī)模的資源整合商或產(chǎn)品渠道運(yùn)營商
北京商戶外遷選址考量指標(biāo)
●交通 ●優(yōu)惠政策 ●產(chǎn)業(yè)集聚度 ●可擴(kuò)展性
●經(jīng)營連續(xù)性 ●商業(yè)服務(wù)配套 ●居住 ●子女教育
綜合服務(wù)業(yè)，商貿(mào)綜合體，專業(yè)市場策劃咨詢、整合運(yùn)營 、升級改造專家
專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運(yùn)營開發(fā)投資管理機(jī)構(gòu)
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《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行
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全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運(yùn)營全過程需要。
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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