義烏地產(chǎn)商和500業(yè)主的一場博弈

    業(yè)主和開發(fā)商雖然各執(zhí)一詞，互不相讓，但目的都只有一個：如何在這個房地產(chǎn)的冬天，把自己的損失降到最小
　　即使在世界最大的小商品超市——義烏，雙林頤園也算得上是首屈一指的高檔樓盤，不只是這個樓盤的開發(fā)商半真半假地如此吹噓，正與開發(fā)商對簿公堂的一些業(yè)主私下里也承認(rèn)，無論是所處地段還是設(shè)計理念都曾讓他們心動。
　　李麗是這個小區(qū)的業(yè)主，看著這個被開發(fā)商奉為“尊貴別致、天地共榮”的樓盤，今天卻有說不盡的酸楚。由于開發(fā)商延期交房誤了婚期，這個原本應(yīng)該步入婚姻殿堂的美麗女子，在結(jié)婚前夕被男友拋棄。
　　據(jù)說，“雙林頤園”是目前義烏市最好的樓盤，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，投資商是當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，法人代表還是市級人大代表。當(dāng)初李麗和大多數(shù)購房戶一樣看好了這一點，在樓盤還在圖紙階段就預(yù)交了房款。但就是這個當(dāng)?shù)刈詈玫臉潜P，已經(jīng)過了約定的交房期限5個月，卻至今無法入住，在多次同開發(fā)商交涉無果后，她一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，討要損失，和他一同起訴的還有324戶業(yè)主。
　　延期交房惹訴訟
　　“雙林頤園”又名“鳳凰名城”，位于浙江省義烏市南部的佛堂鎮(zhèn)。佛堂鎮(zhèn)是義烏市第一大鎮(zhèn)，是個有悠久歷史的千年古鎮(zhèn)。雙林頤園地理位置得天獨厚，距義烏市區(qū)8公里，總占地面積140畝，總建筑面積14萬平方米。照開發(fā)商的說法，是布局合理，由南至北由低層向高層和諧過渡，圍合而成“聚寶盆”之勢，“尊貴別致、天地共榮”。
　　“雙林頤園”的開發(fā)商——義烏萬基普森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱“萬基普森”）是當(dāng)?shù)匦鲁闪⒌囊患曳慨a(chǎn)公司。它的控股股東是國內(nèi)最負(fù)盛名的一家相框制造企業(yè)，公司法人代表龔品忠是金華市人大代表。
　　2006年6月，還處于圖紙階段的“雙林頤園”開始對外銷售，2008年10月，800多套公寓基本售罄，數(shù)十套聯(lián)排別墅大部分也銷售完畢。2008年10月30日，是開發(fā)商和購房者簽訂的交房日期，滿心歡喜等著交房的業(yè)主，等到的卻是開發(fā)商的一紙“信函”。
　　開發(fā)商在信函中說，“因佛堂鎮(zhèn)重點工程泄洪渠開始施工，影響了雙林頤園項目的施工，不能在正常時間范圍內(nèi)交付使用，預(yù)計在2008年12月31日起交付使用。”信函中還說，“泄洪渠工程是佛堂鎮(zhèn)的一個整體規(guī)劃，雙林頤園只能服從該重點規(guī)劃工程，公司只能按照《商品房買賣合同》第八條第二項的約定告知�！�
　　而該合同第八條第二項的內(nèi)容表明：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人；2、遭遇不可抗力或規(guī)劃、文物、環(huán)保等主管部門根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定采取某項政策措施引起的延誤，出賣人可據(jù)實予以延期，最長延期不超過60天。
　　開發(fā)商的這個說法讓購房者一時難以接受。業(yè)主陳江彬告訴記者，此項理由并不在合同中約定的可以延期交付情況之內(nèi)，佛堂鎮(zhèn)政府也特意聲明“雙林頤園的逾期交房與排污工程無關(guān)”。
　　他認(rèn)為開發(fā)商的這個說法是在逃避賠償責(zé)任。他說，購房合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定：逾期60天內(nèi)交房，開發(fā)商應(yīng)按日向買受人支付已交房款萬分之二的違約金；逾期60天之后交房，支付萬分之三的違約金，直至實際交房日為止；買受人并有權(quán)在逾期60天之后提出解除合同，開發(fā)商除退還購房者全部已付房款外，還需支付3％的違約金。
　　11月中旬，在購房者的多次交涉下，開發(fā)商做出了“同意按合同約定賠償”的承諾。
　　12月29日，開發(fā)商以手機短信形式告知業(yè)主，兩天之后即12月31日統(tǒng)一交房。交房這天，業(yè)主們看到開發(fā)商遞來的《交房通知書》時大呼上當(dāng)。通知書要求業(yè)主按照每平方米40元的標(biāo)準(zhǔn)繳納商品房維修基金、每平方米20元的物業(yè)保修金、3200元的天然氣初裝費、預(yù)交一年每平方米1元/月的物業(yè)費、車位管理費、裝修押金、垃圾清運費和公用設(shè)施水電費及電梯費使用周轉(zhuǎn)金。按照這份通知，業(yè)主不但拿不到賠償金還要交納上萬元的費用。這還不算，開發(fā)商還拿不出交房時通用的驗收合格證明《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。
　　大部分業(yè)主拒絕收房，要求開發(fā)商提供收費依據(jù)和《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。由于業(yè)主認(rèn)為交房時間超過了約定的60天，要求開發(fā)商按照合同約定，以每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金；開發(fā)商則認(rèn)為，在2008年12月底，雙林頤園已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，可以交房，并沒有超過60天，只能按照合同規(guī)定的萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)賠償。
　　由于多次交涉無果，雙林頤園500多戶憤怒的業(yè)主準(zhǔn)備拿起法律武器，將開發(fā)商推上法庭。發(fā)稿前夕，已有324戶業(yè)主向法院提交了訴狀，其中有270戶已獲法院受理，還有200余戶業(yè)主的訴狀在準(zhǔn)備當(dāng)中，不日將提交到法院。
　　開發(fā)商變更股權(quán)的避責(zé)之嫌
　　“過了交房期已經(jīng)有5個多月，開發(fā)商不但不積極的賠償、組織驗收交房，就連一個合理的解釋都沒有�！睒I(yè)主陳江彬氣憤地說，他認(rèn)為這是開發(fā)商在惡意違約。
　　雙林頤園的業(yè)主們告訴記者，開發(fā)商延期交房后，不但沒有積極的賠償，反倒在工商登記上大作文章。記者了解到，在短短的1個月之內(nèi)，開發(fā)商進行了兩次股權(quán)變更登記。
　　業(yè)主們認(rèn)為這是開發(fā)商在玩金蟬脫殼，逃避責(zé)任。他們告訴記者，萬基普森的盈利早已被投資方抽空，資金鏈斷裂而無法支付數(shù)千萬元的工程款，施工單位因此拒絕提供驗收資料，導(dǎo)致了雙林頤園通不過驗收，拿不到《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，才是開發(fā)商交不了房的真正原因。
　　記者從義烏市工商管理局了解到，2008年12月23日，萬基普森進行了第一次股權(quán)變更。股東由浙江普森置業(yè)有限公司、華鴻控股集團有限公司變更為華鴻控股集團有限公司、龔品忠和龔新明。法人代表由陳志浩變更為龔品忠，需要說明的是龔品忠是華鴻集團的董事長。登記的股本總額為6000萬元。變更后的持股比例為：華鴻控股集團占60％，龔品忠為20.72％，龔新明為19.28％。
　　股權(quán)變更登記僅僅過了8天，萬基普森再次進行了股權(quán)變更。公司股份變更為李武華占60％、陳俊青占40％，萬基普森變成了2個自然人持股。法人代表也由龔品忠變更為李武華。
　　隨后，公司又進行了包括組織機構(gòu)代碼證等一系列的變更。2009年3月11日，萬基普森又對注冊地址進行了變更。從佛堂鎮(zhèn)義南工業(yè)園大士路一號華鴻控股集團變更為佛堂鎮(zhèn)雙林路120號三樓。正是這次地址變更讓雙林頤園的業(yè)主們疑竇叢生，認(rèn)定萬基普森是在轉(zhuǎn)移資金、逃避責(zé)任。
　　記者按照業(yè)主的指點，找到變更后的地址。這是一個沿街的小樓，120號每層只有兩間，一樓是一家按摩店，幾個衣著暴露的女子倚在門口不斷地向路人招手。門口除了標(biāo)有“雙林路120號”的門牌外，沒有任何萬基普森的標(biāo)志。
　　開發(fā)商說樓盤早已驗收合格
　　對于業(yè)主們的這些質(zhì)疑，萬基普森新任董事長、法人代表李武華是滿肚子的委屈。
　　李武華董事長告訴記者，公司不存在惡意避債的問題，資金更沒有問題。他說，他接手后已經(jīng)償還了銀行7230萬元的銀行貸款和2000多萬元的工程款。公司資金充裕，根本不存在資金鏈斷裂的問題。
　　至于公司股權(quán)和地址變更，李武華委屈地說，“這都是被業(yè)主鬧的，被逼無奈的一種選擇�！彼�說，公司原股東華鴻控股集團和龔總（龔品忠）是做出口生意的。2008年11月份，由于工程沒有完工，房子延期交付，業(yè)主多次圍堵公司的大門，影響了公司的生產(chǎn)經(jīng)營和出口業(yè)務(wù)，再說他對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不熟悉，也沒有那么多精力管理萬基普森了，就把股份轉(zhuǎn)讓給了我。至于為什么要接手這么一個尾盤？他坦誠：龔品忠答應(yīng)把這個項目的利潤給他，肯定是有錢賺的。
　　對于公司地址的變更他苦笑著說：“公司轉(zhuǎn)給我后，還一直在華鴻辦公，前段時間業(yè)主再次圍堵了華鴻的大門，沒辦法，不能影響人家的生意啊，只好搬家。由于工商變更登記需要房產(chǎn)證，就臨時找了那個地方�！�
　　至于延遲交房的原因和業(yè)主矛盾的問題，萬基普森的副總經(jīng)理王云海是這樣解釋的：整個工程應(yīng)該是可以按期交付的，但是由于兩個原因?qū)е铝斯こ痰难诱`。一個是2008年的雪災(zāi)，由于工人大都是河南等地的，因為大雪他們來不了，耽誤了一個多月的時間；第二個是，2008年春夏之交的幾場大雨。由于當(dāng)時佛堂鎮(zhèn)的排污工程正在建設(shè)中，不能正常發(fā)揮排污作用，淤泥先后四次沖進了地下車庫，反復(fù)清理4萬多平方米的車庫，也影響了工程的進度。他無奈地說，這些天災(zāi)不是人能控制得了的。
　　李武華說，雖然以前他不是公司的股東，但他還是愿意按照合同的約定向業(yè)主進行賠償并表示誠摯的歉意。在賠償標(biāo)準(zhǔn)上，他表示，2008年12月底，雙林頤園已經(jīng)通過了有關(guān)部門驗收，也已經(jīng)通知了業(yè)主來收房。他將按照合同上約定的標(biāo)準(zhǔn)，給予業(yè)主每日已交房款總額萬分之二的賠償金，賠付時間為2個月。
　　萬基普森副總經(jīng)理王云海向記者提供了規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理、施工、消防、防疫等部門對雙林頤園的驗收證明。還拿出了業(yè)主反映強烈的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。記者注意到，這張《建設(shè)工程竣工驗收備案表》是雙林頤園一標(biāo)段1號樓的。表上，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的驗收意見是同意驗收和合格。不過這張備案表主管單位并未出具備案意見。
　　王云海向記者解釋道，他們和業(yè)主簽署的《商品房買賣合同》上交付的標(biāo)準(zhǔn)就是“商品房經(jīng)驗收合格”，并不是要取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》�，F(xiàn)在，商品房已經(jīng)驗收合格，業(yè)主依據(jù)沒有取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》拒絕接收，是沒有道理的，按照合同約定，他們完全可以向拒絕收房的業(yè)主收取保管費。他說，《合同》約定，業(yè)主不辦理交付手續(xù)超過20日的，開發(fā)商將收取每日200元的房屋保管費和物業(yè)管理費。
　　驗證房屋合格的法律依據(jù)
　　王云海坦誠，目前，雙林頤園最大的爭議是，商品房的驗收標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。
　　義烏市建設(shè)局住房與房地產(chǎn)業(yè)管理科科長樓棋樟的說法是，根據(jù)《浙江省建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，質(zhì)量驗收是由建設(shè)單位自行組織勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位來驗收的，驗收合格后向主管部門進行備案。建設(shè)單位已經(jīng)組織了驗收，他們認(rèn)為沒有意見，我認(rèn)為就合格了吧！驗收合格就是房子合格，就可以交付了。
　　義烏市建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站吳建青副站長告訴記者，2008年12月31日，雙林頤園的建設(shè)單位組織了驗收，質(zhì)量監(jiān)督站全程監(jiān)督了驗收，發(fā)現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，并當(dāng)場下發(fā)了《質(zhì)量問題整改通知》，要求建設(shè)單位整改后，重新組織驗收。至于什么問題，他沒有向記者透露。他說，目前還沒有收到建設(shè)單位重新組織驗收的申請。
　　萬基普森副總經(jīng)理王云海給記者的解釋是，驗收時確實發(fā)現(xiàn)了問題。不過是小區(qū)紅線外的問題，當(dāng)時，他們考慮到業(yè)主裝修時需要上廁所，就在小區(qū)的紅線外留了一個廁所�，F(xiàn)在，按照要求，已經(jīng)把廁所拆除了。
　　浙江省一位資深地產(chǎn)專家認(rèn)為，我國《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》都有規(guī)定，建筑工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條還規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
　　建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。第六條規(guī)定：建設(shè)主管機關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件、驗證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。
　　他說，根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向建設(shè)部門備案，如果報送的文件齊全，開發(fā)商很快就會取得《建筑工程竣工備案表》，因此《建筑工程竣工備案表》是樓盤驗收合格的標(biāo)志。（姜東良 阮加文）