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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了最佳介入時(shí)機(jī)
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有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)拉動(dòng)內(nèi)需的“國(guó)十條”與民生息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、老百姓的消費(fèi)信心增加，必將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的契機(jī)。
商業(yè)地產(chǎn)“機(jī)”大于“�！保碌纳虡I(yè)業(yè)態(tài)將隨著機(jī)遇誕生，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將更多地從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng)。
“三駕馬車”搭其一
某地產(chǎn)雜志做過(guò)的“地產(chǎn)百人調(diào)查問(wèn)卷”中有一個(gè)問(wèn)題：2009年，你最關(guān)心的是什么？我的回答是：在金融危機(jī)的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)能否逆市飄紅？！
自2008年9月起，國(guó)際金融海嘯席卷全球，中國(guó)也不可避免地受到了沖擊，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看最明顯的現(xiàn)象之一便是樓市的全面低迷。
國(guó)內(nèi)原本爭(zhēng)相進(jìn)入的地產(chǎn)市場(chǎng)，一時(shí)間變成了觀望市場(chǎng)，過(guò)去那種只要蓋好房子，老百姓排著隊(duì)搶的情況一去不復(fù)返了。
商業(yè)地產(chǎn)是投資型市場(chǎng)，它有別于住宅地產(chǎn)這一剛性需求市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了拉動(dòng)作用，且促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展的勢(shì)頭已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三駕馬車”，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對(duì)外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需絕大部分同樣是靠商業(yè)地產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
雖然商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前在宏觀環(huán)境下也受到了一定的影響。但與住宅市場(chǎng)不同，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展更多地是依賴經(jīng)濟(jì)的繁榮程度。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林回答媒體提問(wèn)時(shí)曾說(shuō)：萬(wàn)達(dá)選擇進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)主要原因就在于商業(yè)地產(chǎn)抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)干擾能力較強(qiáng)。
商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)最佳介入時(shí)機(jī)
日前，香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠(chéng)在接連拋售數(shù)棟位于上海黃金寶地的商業(yè)物業(yè)之后，于近日決意逆市啟動(dòng)內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——上海真如城市副中心項(xiàng)目。李嘉誠(chéng)這個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”轉(zhuǎn)向“多方”，無(wú)疑鼓舞了市場(chǎng)上更多的資金將籌碼壓在商業(yè)地產(chǎn)身上。李嘉誠(chéng)的逆市出手也刺激了內(nèi)地房產(chǎn)商的胃口，越來(lái)越多的內(nèi)地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。
宏觀調(diào)控的大方向?qū)е聝?nèi)地的住宅房?jī)r(jià)不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域，可提升運(yùn)作的空間很大。目前，內(nèi)地住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6%～8%。對(duì)于資金鏈相對(duì)寬松的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在住宅市場(chǎng)前景不確定的情況下，直接開發(fā)或者向因資金緊缺而出讓地產(chǎn)套現(xiàn)的賣家收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn),可說(shuō)是必然選擇之一。因此，在房地產(chǎn)板塊整體回暖的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)以其基本面良好的防御性，更顯突出的優(yōu)勢(shì)，迎來(lái)了最佳介入時(shí)機(jī)。
從宏觀市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境沒(méi)有重大不利；從微觀市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)具備諸多利好因素：
1）政府拉動(dòng)內(nèi)需，自然會(huì)刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。零售業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)有很好的發(fā)展前景。
2）基本消費(fèi)需求在增長(zhǎng)。以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營(yíng)主體的大型綜合超市受金融危機(jī)影響最低。商業(yè)地產(chǎn)的下游商家，連鎖零售、餐飲業(yè)仍然保持向內(nèi)地城市高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。政府倡導(dǎo)的文化、旅游、商務(wù)產(chǎn)業(yè)也在催生新的需求。
3）由于稀缺的商業(yè)物業(yè)抗跌性非常強(qiáng)，資金充足的機(jī)構(gòu)和企業(yè)會(huì)適時(shí)抄底購(gòu)買。當(dāng)股市和其他投資產(chǎn)品不同程度處于震蕩或低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)，以及利用商鋪等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)仍會(huì)有超過(guò)其他投資產(chǎn)品的回報(bào)空間。
4）“國(guó)十條”政策放開了信貸額度，給商業(yè)地產(chǎn)提供了融資平臺(tái)，尤其是融資和配套資金開限了，商業(yè)地產(chǎn)在2009年第一季度換了口氣。
5）“城市化”進(jìn)程加快，促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過(guò)城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會(huì)增加，商業(yè)拓展會(huì)出現(xiàn)多中心和差異化的局面。
受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng)，2009年中國(guó)二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
金融危機(jī)催生新型商業(yè)業(yè)態(tài)
縱觀歷史上幾次重大的金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)，每次出現(xiàn)之后都會(huì)帶來(lái)新的商業(yè)業(yè)態(tài)的誕生。專業(yè)店、大賣場(chǎng)、百貨，甚至是最近在國(guó)內(nèi)比較流行的奧特來(lái)斯、生活情景中心（LIFE STYLE CENTRE）……目前一些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界精英，正著手打造更加符合市場(chǎng)需求的新型業(yè)態(tài)，也就是我們常說(shuō)的“服務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)模式”。過(guò)去那種只管建設(shè)不研究商業(yè)發(fā)展變化的商業(yè)地產(chǎn)不再受到認(rèn)可，開發(fā)商也必然向著專業(yè)化操作模式發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多地從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng)，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力。2009年行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營(yíng)運(yùn)，從資本到品牌——這或許是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)行業(yè)拐點(diǎn)的信號(hào)，行業(yè)門檻的提高將讓目前粗放式開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)代。
中國(guó)中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，2009年會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式。隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。業(yè)態(tài)類別會(huì)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。
根據(jù)中國(guó)很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。這些規(guī)劃中或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會(huì)逐步向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，無(wú)疑將是2009年中國(guó)城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，只有在模式上創(chuàng)新，逆流而上，邁入運(yùn)營(yíng)時(shí)代，未來(lái)才能穩(wěn)步發(fā)展。
在接受金融危機(jī)的洗禮后，商業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)界領(lǐng)軍型商品，充分體現(xiàn)出其經(jīng)營(yíng)價(jià)值，為開發(fā)商和商家實(shí)現(xiàn)豐厚的利潤(rùn)。（作者為云南星耀集團(tuán)置業(yè)有限公司總經(jīng)理，此稿為在近日舉行的“文山民族村項(xiàng)目昆明招商會(huì)”上的發(fā)言。）
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