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市場觀察
石市商業(yè)地產(chǎn)：單一商圈發(fā)展為多核心商業(yè)帶
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城市改造促使門店租金上漲
城市拆違改造使得城市商業(yè)存量迅速下降，而市場供應(yīng)又無法在短期內(nèi)填補(bǔ)上來，受供求關(guān)系影響，商業(yè)門店租金呈現(xiàn)不斷上漲趨勢。
據(jù)調(diào)查得知，自拆違活動以來，大量沿街商業(yè)都被拆除，致使部分區(qū)域內(nèi)商業(yè)門面十分緊俏，有87%的商業(yè)門面都存在著租金上漲的事實(shí)，漲幅大部分都在5-10%，且仍有較大可能繼續(xù)上漲。另有30%的被拆遷商戶因短期內(nèi)無法找到合適的經(jīng)營場所而被迫歇業(yè)和轉(zhuǎn)行。
單一商圈發(fā)展為多核心商業(yè)帶
隨著“火車站南遷”和“三年大變樣”進(jìn)程，省會商業(yè)總體布局將發(fā)生根本性變化，由以往單一的中山路商圈發(fā)展出多個核心商業(yè)帶。而城區(qū)內(nèi)綜合性商圈配合上連鎖式社區(qū)商業(yè)，將是未來石家莊商圈的主要發(fā)展模式。
據(jù)調(diào)查得知，84%以上的被調(diào)查者對“三年大變樣及火車站南遷”持積極肯定態(tài)度，并堅(jiān)信這些城市發(fā)展進(jìn)程會對省會商業(yè)市場格局產(chǎn)生根本性變革。而城市商業(yè)副中心的多點(diǎn)布局，將會有力的補(bǔ)充城市單核商圈的缺陷。另有35%的被調(diào)查者對省會社區(qū)商業(yè)的發(fā)展預(yù)期持樂觀態(tài)度，這與省會居民生活水平及消費(fèi)能力不斷提高有直接關(guān)聯(lián)。
門店、底商、中小面積受歡迎
商業(yè)市場需求與供應(yīng)存在一定矛盾，中小套型鋪面供應(yīng)稀缺、大面積套型商鋪供應(yīng)較多。整個商業(yè)市場正處于逐步淘汰和升級的歷史進(jìn)程。
在產(chǎn)品類型上，較受歡迎的是沿街門臉，占總體的50%；其次為專業(yè)性市場商鋪，占總體的33%；對社區(qū)商鋪的接受率為3%。58.82%的受訪者選擇一層底商，而兩層往往適用于餐飲、裝飾材料和電器等需要面積較大的行業(yè)。其中兩層的比重占到19.61%，3-4層整體商業(yè)占到10.78%，百貨或市場柜臺占到9.80%。
商業(yè)面積需求主要集中在20-40m2和60-100m2之間，分別占總體的21.70%和26.42%以上；其中對100-200m2的需求較高，占總體的20.75%；其次為40-60m2和20m2以下，分別占總體的13.21%和12.26%；200m2以上的大戶型的需求率為5.66%。
店面流轉(zhuǎn)效率受限制
商業(yè)地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)還處于初級階段，存量房市場因信息服務(wù)的局限而交易不夠活躍，新房市場占總交易量的80%以上。
調(diào)查報(bào)告指出，相對成熟活躍的市場交易機(jī)制及信息資源共享，對整個城市的商業(yè)價(jià)值最大化有著十分重要的意義。而目前省會的商業(yè)產(chǎn)品流通交易還十分初級和單一，缺少活力。有65%的被調(diào)查者認(rèn)為目前商業(yè)存量市場的流通性還不夠，供求信息交流與傳遞之間存在一定功能性障礙，這已經(jīng)明顯影響到了商業(yè)店面交易流轉(zhuǎn)的效率。
新老業(yè)態(tài)承接要重視
商業(yè)地產(chǎn)在變遷過程中，既要重視商業(yè)業(yè)態(tài)的升級發(fā)展，也不能忽視原有業(yè)態(tài)的承接。 許多地段的商業(yè)升級是以犧牲原有商業(yè)資源為代價(jià)的，這將在短期內(nèi)形成商業(yè)功能的部分真空，比如說消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣，是在短期內(nèi)無法改變的。
調(diào)查報(bào)告指出，在商業(yè)升級的同時(shí)，一定要高度重視原有商業(yè)業(yè)態(tài)的功能銜接和延續(xù)，這樣才能避免和減少升級建設(shè)中的資源損耗及浪費(fèi)。調(diào)查中得知，有56%的被調(diào)查者認(rèn)為商業(yè)拆遷改造給他們早已形成的消費(fèi)習(xí)慣帶來了較大不適應(yīng)性，突出表現(xiàn)在生活配套功能的部分缺失，如菜市場、小型餐飲、雜貨店等。
商業(yè)地產(chǎn)需求將快速增長
省會商業(yè)的自用群體比重較高，投資比重潛力巨大。而目前正值省會進(jìn)入升級改造的高峰階段，商業(yè)店面的投資需求將會出現(xiàn)一個快速增長的過程。
本次調(diào)查顯示，潛在客戶群置業(yè)目的主要表現(xiàn)為“自用”，占總體的71.03%；其次表現(xiàn)為“均可”，占15.89%；購房主要目的作為“短期投資、轉(zhuǎn)讓獲利”的潛在群體占總體的10.28%；“長期持有、收取租金”的僅占2.80%。通過這次城市改造，大量臨街商業(yè)門店被拆遷，商業(yè)租金快速提升，這都會極大刺激和增大商業(yè)門店投資人群的需求。
夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?
業(yè)態(tài)的更新升級及夜經(jīng)濟(jì)的挖掘?qū)⒊蔀槭磥砩虡I(yè)市場發(fā)展的重點(diǎn)方向。相比國內(nèi)一線城市，省會的商業(yè)業(yè)態(tài)仍存在巨大的發(fā)展升級潛力，尤其是夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，這已經(jīng)開始限制和制約商業(yè)市場的進(jìn)一步加速發(fā)展，是下階段商業(yè)市場發(fā)展的主要方向。
調(diào)查得知，89%的被調(diào)查者對省會的夜經(jīng)濟(jì)都抱有很大的期待，該部分消費(fèi)需求的年齡層次普遍較低，30歲以下人群為絕對主流。
專業(yè)市場布局需調(diào)整
省會的專業(yè)市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿�，一些商品交易賣場分布比較分散，需要進(jìn)一步總體布局發(fā)展。
調(diào)查報(bào)告指出，考慮到省會南三條市場、新華集貿(mào)等批發(fā)市場對城市中心商業(yè)布局形成一定空間限制，而且城市中心的區(qū)位也不適合大型批發(fā)市場的選址，同時(shí)也是商業(yè)黃金地段價(jià)值的局限。經(jīng)綜合考慮后，建議相關(guān)部門考慮將這些批發(fā)市場遷移至同行政區(qū)域內(nèi)的二環(huán)以外，在實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)布局的進(jìn)一步優(yōu)化的同時(shí)，也兼顧到現(xiàn)行政單位的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)發(fā)展共贏。
在調(diào)查過程中，有73%的被調(diào)查者認(rèn)為城市中心區(qū)域布局批發(fā)市場是很不合理、必需遷移；而另有15%的被調(diào)查者認(rèn)為雖不合理，但因多種因素很難實(shí)現(xiàn)遷移。
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