中山商業(yè)地產(chǎn)：百花齊放，各搶先機(jī)

編者按
　　“預(yù)計(jì)到2020年，一線城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預(yù)示著今后十年里二、三線城市所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。”日前，國(guó)際知名房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行在最新研究報(bào)告中作出上述論斷。與權(quán)威機(jī)構(gòu)的論斷不謀而合的是，本地地產(chǎn)界正在刮起一陣“商業(yè)颶風(fēng)”。中山商業(yè)地產(chǎn)能否把握未來(lái)十年的發(fā)展機(jī)遇？哪些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能成為各自業(yè)態(tài)中的排頭兵？
　　珠三角商業(yè)地產(chǎn)前景受到空前關(guān)注
盡管在仲量聯(lián)行排定的“中國(guó)新興城市四十強(qiáng)”中，中山并未位列其中，但周邊的佛山、珠海都作為“進(jìn)入起步階段的三線城市”首次入選。這恰恰說(shuō)明珠三角商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境和二級(jí)城市力量正受到空前關(guān)注。
　　“盡管全球經(jīng)濟(jì)減緩影響了二、三線城市的短期發(fā)展，但與一線城市相比，二、三線城市受沖擊較小，將會(huì)成為投資的避風(fēng)港；而商業(yè)地產(chǎn)由于自身的抗跌性，有望成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的‘奇兵’�！敝猩叫聞�(chuàng)力房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)吳健升表示。
　　昌生房地產(chǎn)策劃總監(jiān)滑燕也指出，一線城市寫字樓的建設(shè)成本幾乎是中山的3~5倍，相對(duì)來(lái)說(shuō)，二三線城市的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小得多。
　　在上周本報(bào)舉辦的商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，多位與會(huì)嘉賓同意，商業(yè)地產(chǎn)尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，可以在未來(lái)幾年成為投資的“避風(fēng)港”和“中轉(zhuǎn)站”--不僅憑借自身的抗跌性進(jìn)行防御策略，還為調(diào)整之中的行業(yè)提供暫歇腳步、認(rèn)清方向、重整旗鼓的可能。是繼續(xù)做大做強(qiáng)、滿帆前進(jìn)，還是遵循“船小好掉頭”策略，分散投資，都有更多的時(shí)間去決策。
　　然而，在放眼長(zhǎng)期的同時(shí)也應(yīng)看到，身處暴風(fēng)眼中的一線城市，其商業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)格有了不小幅度的調(diào)整，加上未來(lái)幾年間的充足供量，在三五年內(nèi)，一線城市仍將是投資重點(diǎn)。屬于二三線城市的發(fā)展機(jī)遇，不僅要等，更要自我爭(zhēng)取。
　　中山商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：百花齊放，各搶先機(jī)
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前中山商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)百花齊放局面，各種突破性進(jìn)展將接踵而至。
比如，隨著珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要的出臺(tái)，珠三角城市一體化的推進(jìn)，將有助亟需發(fā)展的我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶搖直上。正在興建的東區(qū)CBD核心商務(wù)區(qū)，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群提供了空間和實(shí)體上的可能。雖然有人對(duì)“60萬(wàn)平方米的寫字樓”這一說(shuō)法存疑，但從立足全市產(chǎn)業(yè)集群提升、進(jìn)而融入珠三角多級(jí)中心商務(wù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)的視角來(lái)看，“60萬(wàn)平方米”也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
　　又如，今年中山市政府工作報(bào)告中提出，2009年要重點(diǎn)推進(jìn)鳳鳴、益華、富華、大信等特色商圈的建設(shè)，其中益華、大信都在醞釀新一輪的成長(zhǎng)擴(kuò)張。鳳鳴商圈則完全是一個(gè)重建工程，將打造珠三角首席摩天輪地標(biāo)，以旅游業(yè)為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，體現(xiàn)出與傳統(tǒng)商圈的差異化特色。
　　商鋪和酒店方面，更多的發(fā)展商不局限于做社區(qū)配套，或成行成市，或?qū)�屬�?jīng)營(yíng)，有的把商鋪?zhàn)龀尚蓍e地，有的則把酒店做成小公寓似的投資品。這些逆向思維和操作，讓市場(chǎng)更顯爭(zhēng)芳斗艷。
　　● 業(yè)內(nèi)看法 旺中有亂，多個(gè)問(wèn)題待解
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中山商業(yè)地產(chǎn)目前項(xiàng)目較多而分散，還需要更多整體發(fā)展、綜合規(guī)劃的思維。
　　發(fā)揮項(xiàng)目間內(nèi)在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，做好綜合規(guī)劃。以東區(qū)為例，1.5平方公里核心商務(wù)區(qū)分為三大片區(qū)，分別是以盛景尚峰所在十字路口為中心的核心片區(qū)，以益華大廈、利和廣場(chǎng)"雙子星"為中心的益華片區(qū)，以市博覽中心、帝璟東方中環(huán)商務(wù)街等為代表的博覽片區(qū)。只有在整個(gè)"黃金十字"中，才能找齊市政辦公、大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、會(huì)展中心、信息研發(fā)、星級(jí)酒店、高檔公寓、天然公園等，CBD 即是這些項(xiàng)目的功能復(fù)合而成�！斑@要求在發(fā)展前期即有綜合規(guī)劃，各個(gè)分片區(qū)各自的定位，如何在后期發(fā)揮聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，都應(yīng)該清楚�！� 要讓商業(yè)地產(chǎn)“走紅”，關(guān)鍵在于適銷對(duì)路。地方政府制定正確的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)商在規(guī)劃引導(dǎo)下瞄準(zhǔn)特定的客戶，開發(fā)特定的項(xiàng)目，真正做到有的放矢。
　　避免過(guò)熱發(fā)展。目前已有聲音指出，中山個(gè)別商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展過(guò)熱，比如商業(yè)中心，比如酒店�！爸猩绞袌�(chǎng)輻射力有限，如果不能擴(kuò)大消費(fèi)市場(chǎng)容量，再多的商圈也只能打肉搏戰(zhàn)”解決交通掣肘。交通是商業(yè)的軟肋，隨著城際輕軌、深中通道等項(xiàng)目接近實(shí)操階段，中山與珠三角各地的聯(lián)系將變得更加方便。但與此同時(shí)，市內(nèi)交通也須進(jìn)一步改進(jìn)�！澳壳按蟛糠值拇笮蜕虡I(yè)都集中在城區(qū)內(nèi)，但城區(qū)交通路網(wǎng)復(fù)雜，鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)者開車到城區(qū)消費(fèi)并不方便，公交網(wǎng)絡(luò)也有待完善。”