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市場觀察
昆明商業(yè)地產(chǎn)高調(diào)開春 核心區(qū)項目成帶頭大哥
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新年前幾天的這一幕，似乎為2009年昆明商業(yè)地產(chǎn)走勢作出了一個良好的預言。2009年一開春，隨著昆明老街、順城的“高調(diào)復出”，昆明核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租售一派“艷陽高照”。
此時，放眼全市，南邊南亞風情·第壹城、南市中央金座、星耀星世界、新螺螄灣；北邊欣都龍城、領域時代；西邊正大紫都城；東邊新廣豐……不管是建設還是招商，都呈現(xiàn)一片欣欣向榮之勢。
專家指出，2009年，攪擾昆明數(shù)年的商業(yè)地產(chǎn)格局之爭在“帶頭大哥”的回歸下將重新奠定，而商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出的購銷兩旺之勢，將有望帶領樓市走出低迷。
現(xiàn)象：
商業(yè)地產(chǎn)開年購銷兩旺
2008年底，在住宅和股市都處于低迷的情況下，很多投資者都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。
2009年1月18日，金江·北大街開盤，開盤當日，140套商鋪售出120套，銷售金額達到了3億元；
2月初，位于東二環(huán)與白龍路交會處的金色商業(yè)街，由于受今年1月1日得勝世博店的正式開業(yè)影響，其商鋪也幾近售罄；
3月1日，公開認籌的經(jīng)典壹城商鋪也出現(xiàn)了熱鬧的認籌場面，當日拿出的30多個商鋪已有近40人進行了認籌。
2月24日至3月5日，昆明螺螄灣國際商貿(mào)城將針對老螺螄灣及云紡市場經(jīng)營戶優(yōu)先辦理申報確認手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，僅2月24日當天到現(xiàn)場申報的客戶就超過了5000人，3月底，全國各地到新螺螄灣登記的商家更是達到了4萬余名。
螺螄灣國際商貿(mào)城的開發(fā)商云南中豪置業(yè)相關人士表示，在目前經(jīng)濟大環(huán)境不景氣，股市、住宅等投資渠道受阻后，許多投資者都已經(jīng)意識到商鋪投資正面臨著新的機遇。
來自深圳至祥置業(yè)(昆明)研究中心公布的2月份昆明房地產(chǎn)商業(yè)綜合指數(shù)表明，就整體表現(xiàn)而言，昆明在售的商業(yè)項目和商業(yè)租賃價格指數(shù)均出現(xiàn)了上揚態(tài)勢，諸多地段好、有升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)項目均出現(xiàn)了熱銷的場面。
深圳至祥置業(yè)(昆明)研究中心總監(jiān)李純玉認為，近期昆明的住宅市場出現(xiàn)銷售不俗的市場表現(xiàn)，住宅銷售向好勢必帶動商鋪租賃價格的持續(xù)上揚，國家出臺的各項擴大內(nèi)需的利好政策也進一步刺激了市場的商鋪投資熱。其次，受舊城改造的影響，大量商業(yè)市場被拆除和搬遷，這在一定程度上刺激了市場對商鋪的需求。此外，盡快回籠資金的需求迫使有些項目加大推廣力度，促進銷售。還有，目前市場出現(xiàn)了商鋪項目重新包裝重新定位的現(xiàn)象，比如前期市區(qū)內(nèi)一個推售失敗的商業(yè)項目，在重新包裝后，以新的案名、新的定位出現(xiàn)，當然定價也出現(xiàn)了新的定價，勢必也帶動周圍片區(qū)商鋪的價格上揚，這些都成為推動昆明商業(yè)繁榮不可或缺的因素。
行情：
商鋪租賃價格持續(xù)“堅挺”
其實，與住宅項目在2008年的整體低迷相比，這一年，昆明商業(yè)地產(chǎn)應該說是波瀾不驚。
2008年一季度，昆明商業(yè)地產(chǎn)就迎來了小陽春，無論是寫字樓還是商鋪都紛紛高調(diào)入市，包括2007年未售完的項目在內(nèi)22個主要商業(yè)物業(yè)總供應量約為68萬平方米。在住宅市場繼續(xù)受到大勢影響下的二季度，昆明商業(yè)地產(chǎn)則依然保持著供應暢旺的勢頭，而且在5月份出現(xiàn)了首次集中推盤高潮，商業(yè)物業(yè)總供應量為729780.89平方米。到去年9月份，昆明商業(yè)項目推盤更趨白熱化，除了昆明老街等商業(yè)大盤持續(xù)發(fā)力外，銀海領域國貿(mào)西街、上東城上東大街、金色俊園金色商業(yè)街等多個商業(yè)物業(yè)都在9月前后推出。而從三季度開始，進入招商階段的項目多達16個，招商面積達68萬平米。到去年10月、11月，螺螄灣國際商貿(mào)城、正義坊北段、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場、云大知城商鋪等項目都以半版或整版出現(xiàn)在報紙媒體上，使這兩個月昆明商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳力度大大超過以往月份。
特別值得一提的是，2008年，以配套名義開發(fā)的小區(qū)底商更是受到了投資者的歡迎，成為主導市場的投資產(chǎn)品，而且銷售情況大多令人滿意。
回顧整個2008年，無論是市中心的黃金旺鋪還是社區(qū)底商，全市商業(yè)地產(chǎn)都延續(xù)了2007年的勢頭，呈現(xiàn)出購銷兩旺的局面。
特別是從2008年下半年開始，在住宅和股市都處于低迷的情況下，很多投資者都將眼光轉投向了商業(yè)地產(chǎn)，商鋪租售價格持續(xù)堅挺。
相關調(diào)查顯示，2008年二季度，商業(yè)物業(yè)價格走勢就呈上漲趨勢，均價從一季度的18000元/平方米上漲到26863元/平方米，環(huán)比增長47.76%。2008年三季度，昆明商業(yè)項目的租售價格繼續(xù)攀升，市中心商鋪標價最高已達到6.6萬元/平方米，青年路上核心商圈內(nèi)的鋪面掛牌都在4－6萬元/平方米，平均租金最高達到1200元/平方米，三市街商鋪租金一般都在200－500元/平方米，而其它片區(qū)的商鋪售價也接近1萬元。
歸因：
股市低迷+舊城改造
在住宅市場剛剛緩過氣來的時候，2009年開春，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)奏出了“一路凱歌”的氣勢。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，正是在去年經(jīng)濟大環(huán)境不景氣，樓市、股市處在低谷的情況下，迫使許多投資者和商家把視線轉向商業(yè)物業(yè)，從而使一年來的昆明商業(yè)市場形成了購銷兩旺的局面。
商業(yè)地產(chǎn)受到追捧，還有一個重要原因——舊城改造。受舊城改造的影響，大量商業(yè)市場和臨時建筑被拆除和搬遷，這在一定程度上刺激了市場對產(chǎn)權商鋪的需求。
記者了解到，近兩年來，昆明的商鋪租售價格呈現(xiàn)不斷上漲的行情。昆明市“拆臨、拆違、透綠”工程實施近三年以來，在市民贊揚“昆明的市容市貌發(fā)生了巨大變化”的同時，主城區(qū)的商鋪也達到了“一鋪難求”的地步，很多商家由于鋪面拆除后“整天的滿大街找鋪子”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，城中村改造對商業(yè)地產(chǎn)的影響是更深層次的�！芭R時建筑、違章建筑大面積退出，并以產(chǎn)權商鋪取而代之，這次大洗牌，將奠定今后昆明商業(yè)地產(chǎn)十余年的格局�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)資深人士表示。
未來：
看漲趨勢未變
2009年春節(jié)剛過，一個令人稱奇的消息迅速在坊間傳開：正義路部分臨街商鋪每平米單價已經(jīng)摸高到16萬元。
3月中旬，記者從這些商鋪所在樓盤——“景星恒隆”招商中心了解到，景星恒隆的開發(fā)商憑借自己的品牌吸引了不少上下游合作伙伴前來投資買鋪，16萬一平方米的價格并未嚇退投資者。
“景星恒隆”并非個案，除昆明老街、順城、新螺螄灣等近期熱點外，主城東南西北均有商業(yè)地產(chǎn)旺銷場面出現(xiàn)。
正是對未來看好的趨勢未變，讓眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把目光鎖定在了2009年。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全市已有11個新商業(yè)地產(chǎn)項目確定在今年逐鹿市場，至少有5個項目號稱欲打造城市綜合體，其中6個項目計劃在上半年開盤。
這些項目在主城區(qū)，南、北、西市區(qū)各有分布，隨著新勢力出現(xiàn)，傳統(tǒng)格局的打破、新格局的確立對昆明商業(yè)市場做出了最新定位：市中心，傳統(tǒng)CBD、規(guī)劃CBD、次CBD商業(yè)商務群雄傲視全城；南市區(qū)，滇池路、廣福路、昆洛路，路路繁榮；北市區(qū)，形成以北辰財富中心為核心，連接主城、東部、北部的昆明主城副中心。
“今年市中心唯一的商圈已被徹底打破，東、南、西、北多商圈將迎來大發(fā)展�！蹦鲜兄醒虢鹱_發(fā)商吉興隆地產(chǎn)相關人士在接受記者采訪時表示，今年商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，將會促進昆明商業(yè)地產(chǎn)的進一步成熟和發(fā)展。
新聞鏈接：
社區(qū)商鋪成投資新熱點
社區(qū)商鋪是近兩年才在昆明活躍起來的商鋪品種，但發(fā)展勢頭卻頗為迅猛，其以投資少、回報穩(wěn)定的特點成為了投資的熱點。
從2008年起，昆明有不少樓盤一推出商鋪就得到了不少投資者的追捧，如新亞洲體育城、玫瑰灣、金色俊園等項目都在該社區(qū)內(nèi)陸續(xù)推出商鋪，并且銷售情況還相當理想。
有業(yè)內(nèi)人士認為，比起其他商鋪，社區(qū)型商鋪投資門檻低、風險小，業(yè)態(tài)可根據(jù)周邊客源的需求而靈活選擇，既能享受獨立經(jīng)營的靈活，又能坐享整體成市的優(yōu)勢。此外社區(qū)型商鋪通常具有地域上不可復制的唯一性優(yōu)勢，成熟區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商鋪因其稀有性還會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。這無疑是社區(qū)商鋪成為搶手貨的原因所在。
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