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市場觀察
天津1季度經(jīng)濟(jì)逆市強(qiáng)勁增長 商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展
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甲級(jí)寫字樓市場需求轉(zhuǎn)向國內(nèi)租戶
天津甲級(jí)寫字樓的平均租金降至人民幣4.9元每平方米每天，與2008年第四季度人民幣5.3元每平方米每天相比，進(jìn)一步下跌8%。自2008年三季度起業(yè)主就降低了租金的報(bào)價(jià)。一些小的物流和貿(mào)易公司縮減了面積或搬至更便宜的乙級(jí)寫字樓，導(dǎo)致了空置率比2008年底上升4%，達(dá)到21%。
第一季度主要的成交包括日立高新技術(shù)(上海)國際貿(mào)易有限公司和安華智信企業(yè)資訊管理有限公司搬遷至津匯廣場2座，分別租賃了108和246平方米。和記黃埔有限公司在津匯廣場1座又?jǐn)U租了129平方米。
市場上的交易量也由于春節(jié)假期和經(jīng)濟(jì)疲軟而減少。此外，2009年一季度租戶的平均租賃規(guī)模在100到250平方米不等，相比2008年的400平方米也有所縮小。就整體市場而言，大多數(shù)跨國企業(yè)租戶都不活躍，國內(nèi)企業(yè)在租賃活動(dòng)中占有相當(dāng)大的比例。值得一提的是，在不景氣的市場環(huán)境下，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)依然表現(xiàn)出了對(duì)乙級(jí)寫字樓的較強(qiáng)需求。本季，渤海財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司和中信銀行都在其所在的物業(yè)中進(jìn)行了擴(kuò)租。
盡管在2009年將不會(huì)有新的甲級(jí)寫字樓進(jìn)入天津市場，多棟計(jì)劃在年內(nèi)完工的乙級(jí)寫字樓仍然給當(dāng)前疲軟的市場進(jìn)一步增加了壓力。在短期內(nèi)，業(yè)主可能需要在租金上更加靈活以維持現(xiàn)有客戶。就那些為了節(jié)省成本而考慮搬遷至更便宜寫字樓的租戶而言，他們需要慎重考慮將要花費(fèi)多少裝修成本，行業(yè)在將來不久復(fù)蘇后公司回遷的可能性，對(duì)員工的影響，以及其他會(huì)影響搬遷總成本的因素。
商鋪市場：租戶調(diào)整替代新進(jìn)品牌
盡管全球經(jīng)濟(jì)放緩，天津的零售總額在近年一直持續(xù)了快速的增長，在2008年達(dá)到2,000億元人民幣，增幅按可比價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到18.5%。天津的商鋪市場在2007和2008年迎來了眾多新租戶，而在2009年初，新零售品牌入駐天津的頻率開始減少。但是，我們注意到一些現(xiàn)有的零售商繼續(xù)在天津擴(kuò)展他們的業(yè)務(wù)，如味千拉面，DHC和背靠背、阿迪達(dá)斯等一些運(yùn)動(dòng)品牌。另外一個(gè)好的跡象是盡管進(jìn)駐腳步放緩，部分新的零售商還是在顯要位置開設(shè)他們在天津的首家店鋪，從此也能看出他們?nèi)匀粚?duì)天津市場持有信心。例如Me & City，美特斯邦威旗下的一個(gè)城市系列品牌，去年10月剛剛在上海開業(yè)，現(xiàn)在已在天津和平路上開設(shè)了一家250平方米的店鋪。預(yù)計(jì)未來類似租戶的擴(kuò)張有望在全市展開。
除此之外，天津中心城區(qū)一些主要商鋪項(xiàng)目關(guān)閉了它們的部分樓層，開始進(jìn)行租戶調(diào)整。這些項(xiàng)目包括新世界百貨，國際商場，米萊歐等，這清晰地顯示面對(duì)這具有挑戰(zhàn)性的一年，業(yè)主正努力通過現(xiàn)有的商鋪面積獲取更多的利潤。這也將市場整體空置率從2008年底的4.5%推升至現(xiàn)在的9%。
2009年第一季度的新供應(yīng)只有位于南開區(qū)的定位為中低端的麥購時(shí)代廣場，現(xiàn)在正處于試營業(yè)階段。該項(xiàng)目主要由一些本地品牌構(gòu)成，也有如DHC,唐獅，美特斯邦威等一些知名品牌。
據(jù)仲量聯(lián)行近期在天津一些主要商鋪區(qū)域進(jìn)行的消費(fèi)者調(diào)查顯示，只有小部分天津消費(fèi)者表示受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，而超過80%的受訪者表示經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)他們的消費(fèi)支出完全或基本沒有影響�？梢娞旖虻慕�(jīng)濟(jì)與消費(fèi)具有非常穩(wěn)健的基礎(chǔ)。消費(fèi)者可能在短期內(nèi)變得比以往保守，但從長期來看，我們相信會(huì)天津消費(fèi)者的消費(fèi)潛力有大量的機(jī)會(huì)供業(yè)主和零售商發(fā)掘。
高檔住宅市場：價(jià)格趨向平穩(wěn) 成交量上漲
在2009年一季度沒有新的高檔住宅項(xiàng)目開盤預(yù)售。由于降價(jià)和政府的刺激政策，天津中心城區(qū)的普通住宅市場成交量與2008年四季度相比增加了61%。與此趨勢一致，高檔住宅的成交量也比上一季度上漲了28%。超過1,400套高檔住宅在2009年一季度成交。位于南開區(qū)和河西區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目是主要的貢獻(xiàn)者。上城豪苑，富力津門湖和天津富力城三期占了總交易量的80%。
天津高檔住宅的資本值在2009年一季度為人民幣12,073元每平方米，與2008年底基本持平。此前，在2008年四季度天津大多數(shù)開發(fā)商將價(jià)格下調(diào)了500元到2500元每平方米不等。但是，在本季度，價(jià)格下調(diào)的范圍在200元到500元每平方米之間。一些交易量不錯(cuò)的項(xiàng)目甚至已經(jīng)提高了價(jià)格。與此同時(shí)，高檔住宅的租金在經(jīng)歷了2008年四季度的大幅下跌后也開始恢復(fù)。毛租金現(xiàn)增長至人民幣41元每平方米每月。
預(yù)計(jì)在今后的幾個(gè)月開始預(yù)售的高檔住宅項(xiàng)目將集中在南開區(qū)，特別是一些在老城廂和奧體區(qū)域的大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目。
物流市場：國內(nèi)市場的支撐
總建筑面積達(dá)55,500平方米的兩個(gè)新倉庫在2009年一季度完工，它們是位于天津港保稅區(qū)的易豐物流中心二期和位于西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的普洛斯西青物流園。易豐物流中心二期現(xiàn)在全部出租給了保時(shí)捷，而普洛斯西青物流園在完工時(shí)出租率也已達(dá)到40%。市場形勢對(duì)于保稅倉儲(chǔ)項(xiàng)目而言依然具有挑戰(zhàn)性，因?yàn)樗鼈兇蠖鄶?shù)面臨空置率上升至20%-30%的境地。
整個(gè)市場的平均租金為人民幣0.82元每平方米每天，比上季下降3.9%。租金的下跌主要?dú)w因于保稅項(xiàng)目。相比之下，非保稅項(xiàng)目的租金呈上升趨勢，與上一季度相比略微上漲1%。針對(duì)國內(nèi)市場銷售的制造公司呈現(xiàn)出對(duì)非保稅項(xiàng)目的強(qiáng)勁需求，特別是制藥和新能源如風(fēng)力發(fā)電企業(yè)等。
投資市場
積極的政府和謹(jǐn)慎的外資買家- 最近幾個(gè)月的投資活動(dòng)更多的是由政府主導(dǎo)。天津政府大力投資基礎(chǔ)建設(shè)，包括海港，空港，高速路，地鐵和鐵路等，以及一系列包括海河沿岸開發(fā)和金融區(qū)域開發(fā)等市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。這些舉措預(yù)計(jì)不僅可以在極具挑戰(zhàn)的2009年推動(dòng)天津的經(jīng)濟(jì)增長，而且從長期看，還確保了天津的領(lǐng)先地位和成功。
許多國際投資者暫時(shí)擱置了他們的投資計(jì)劃，并退回到一線城市。盡管如此，一些持有充足現(xiàn)金的國外投資者仍然對(duì)天津房地產(chǎn)市場各個(gè)領(lǐng)域的機(jī)遇表現(xiàn)出興趣，但是他們也在尋求比以往更高的回報(bào)，因?yàn)樗麄冾A(yù)計(jì)與現(xiàn)在面臨市場需求疲軟或現(xiàn)金流短缺的賣家有充足的談判空間，能達(dá)成較低的交易價(jià)格。
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