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市場(chǎng)觀察
昆明商業(yè)地產(chǎn)集中放量 5大綜合體11個(gè)新項(xiàng)目
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新年前幾天的這一幕，似乎為2009年昆明商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)作出了一個(gè)良好的預(yù)言。2009年一開春，隨著昆明老街、順城的“高調(diào)復(fù)出”，昆明核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租售一派“艷陽(yáng)高照”。
此時(shí)，放眼全市，南邊南亞風(fēng)情·第壹城、南市中央金座、星耀星世界、新螺螄灣；北邊欣都龍城、領(lǐng)域時(shí)代；西邊正大紫都城；東邊新廣豐……不管是建設(shè)還是招商，都呈現(xiàn)一片欣欣向榮之勢(shì)。
專家指出，2009年，攪擾昆明數(shù)年的商業(yè)地產(chǎn)格局之爭(zhēng)在“帶頭大哥”的回歸下將重新奠定，而商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出的購(gòu)銷兩旺之勢(shì)，將有望帶領(lǐng)樓市走出低迷。
現(xiàn)象：
商業(yè)地產(chǎn)開年購(gòu)銷兩旺
2008年底，在住宅和股市都處于低迷的情況下，很多投資者都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。
2009年1月18日，金江·北大街開盤，開盤當(dāng)日，140套商鋪售出120套，銷售金額達(dá)到了3億元；
2月初，位于東二環(huán)與白龍路交會(huì)處的金色商業(yè)街，由于受今年1月1日得勝世博店的正式開業(yè)影響，其商鋪也幾近售罄；
3月1日，公開認(rèn)籌的經(jīng)典壹城商鋪也出現(xiàn)了熱鬧的認(rèn)籌場(chǎng)面，當(dāng)日拿出的30多個(gè)商鋪已有近40人進(jìn)行了認(rèn)籌。
2月24日至3月5日，昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城將針對(duì)老螺螄灣及云紡市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先辦理申報(bào)確認(rèn)手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2月24日當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)申報(bào)的客戶就超過了5000人，3月底，全國(guó)各地到新螺螄灣登記的商家更是達(dá)到了4萬(wàn)余名。
螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城的開發(fā)商云南中豪置業(yè)相關(guān)人士表示，在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，股市、住宅等投資渠道受阻后，許多投資者都已經(jīng)意識(shí)到商鋪投資正面臨著新的機(jī)遇。
來(lái)自深圳至祥置業(yè)(昆明)研究中心公布的2月份昆明房地產(chǎn)商業(yè)綜合指數(shù)表明，就整體表現(xiàn)而言，昆明在售的商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)租賃價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)了上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，諸多地段好、有升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均出現(xiàn)了熱銷的場(chǎng)面。
深圳至祥置業(yè)(昆明)研究中心總監(jiān)李純玉認(rèn)為，近期昆明的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)銷售不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，住宅銷售向好勢(shì)必帶動(dòng)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)，國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的利好政策也進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的商鋪投資熱。其次，受舊城改造的影響，大量商業(yè)市場(chǎng)被拆除和搬遷，這在一定程度上刺激了市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求。此外，盡快回籠資金的需求迫使有些項(xiàng)目加大推廣力度，促進(jìn)銷售。還有，目前市場(chǎng)出現(xiàn)了商鋪?lái)?xiàng)目重新包裝重新定位的現(xiàn)象，比如前期市區(qū)內(nèi)一個(gè)推售失敗的商業(yè)項(xiàng)目，在重新包裝后，以新的案名、新的定位出現(xiàn)，當(dāng)然定價(jià)也出現(xiàn)了新的定價(jià)，勢(shì)必也帶動(dòng)周圍片區(qū)商鋪的價(jià)格上揚(yáng)，這些都成為推動(dòng)昆明商業(yè)繁榮不可或缺的因素。
行情：
商鋪?zhàn)赓U價(jià)格持續(xù)“堅(jiān)挺”
其實(shí)，與住宅項(xiàng)目在2008年的整體低迷相比，這一年，昆明商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)是波瀾不驚。
2008年一季度，昆明商業(yè)地產(chǎn)就迎來(lái)了小陽(yáng)春，無(wú)論是寫字樓還是商鋪都紛紛高調(diào)入市，包括2007年未售完的項(xiàng)目在內(nèi)22個(gè)主要商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量約為68萬(wàn)平方米。在住宅市場(chǎng)繼續(xù)受到大勢(shì)影響下的二季度，昆明商業(yè)地產(chǎn)則依然保持著供應(yīng)暢旺的勢(shì)頭，而且在5月份出現(xiàn)了首次集中推盤高潮，商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量為729780.89平方米。到去年9月份，昆明商業(yè)項(xiàng)目推盤更趨白熱化，除了昆明老街等商業(yè)大盤持續(xù)發(fā)力外，銀海領(lǐng)域國(guó)貿(mào)西街、上東城上東大街、金色俊園金色商業(yè)街等多個(gè)商業(yè)物業(yè)都在9月前后推出。而從三季度開始，進(jìn)入招商階段的項(xiàng)目多達(dá)16個(gè)，招商面積達(dá)68萬(wàn)平米。到去年10月、11月，螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、正義坊北段、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場(chǎng)、云大知城商鋪等項(xiàng)目都以半版或整版出現(xiàn)在報(bào)紙媒體上，使這兩個(gè)月昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳力度大大超過以往月份。
特別值得一提的是，2008年，以配套名義開發(fā)的小區(qū)底商更是受到了投資者的歡迎，成為主導(dǎo)市場(chǎng)的投資產(chǎn)品，而且銷售情況大多令人滿意。
回顧整個(gè)2008年，無(wú)論是市中心的黃金旺鋪還是社區(qū)底商，全市商業(yè)地產(chǎn)都延續(xù)了2007年的勢(shì)頭，呈現(xiàn)出購(gòu)銷兩旺的局面。
特別是從2008年下半年開始，在住宅和股市都處于低迷的情況下，很多投資者都將眼光轉(zhuǎn)投向了商業(yè)地產(chǎn)，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺。
相關(guān)調(diào)查顯示，2008年二季度，商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)就呈上漲趨勢(shì)，均價(jià)從一季度的18000元/平方米上漲到26863元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.76%。2008年三季度，昆明商業(yè)項(xiàng)目的租售價(jià)格繼續(xù)攀升，市中心商鋪標(biāo)價(jià)最高已達(dá)到6.6萬(wàn)元/平方米，青年路上核心商圈內(nèi)的鋪面掛牌都在4－6萬(wàn)元/平方米，平均租金最高達(dá)到1200元/平方米，三市街商鋪?zhàn)饨鹨话愣荚?00－500元/平方米，而其它片區(qū)的商鋪售價(jià)也接近1萬(wàn)元。
歸因：
股市低迷+舊城改造
在住宅市場(chǎng)剛剛緩過氣來(lái)的時(shí)候，2009年開春，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)奏出了“一路凱歌”的氣勢(shì)。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，正是在去年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，樓市、股市處在低谷的情況下，迫使許多投資者和商家把視線轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)，從而使一年來(lái)的昆明商業(yè)市場(chǎng)形成了購(gòu)銷兩旺的局面。
商業(yè)地產(chǎn)受到追捧，還有一個(gè)重要原因——舊城改造。受舊城改造的影響，大量商業(yè)市場(chǎng)和臨時(shí)建筑被拆除和搬遷，這在一定程度上刺激了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的需求。
記者了解到，近兩年來(lái)，昆明的商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲的行情。昆明市“拆臨、拆違、透綠”工程實(shí)施近三年以來(lái)，在市民贊揚(yáng)“昆明的市容市貌發(fā)生了巨大變化”的同時(shí)，主城區(qū)的商鋪也達(dá)到了“一鋪難求”的地步，很多商家由于鋪面拆除后“整天的滿大街找鋪?zhàn)印薄?
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，城中村改造對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響是更深層次的�！芭R時(shí)建筑、違章建筑大面積退出，并以產(chǎn)權(quán)商鋪取而代之，這次大洗牌，將奠定今后昆明商業(yè)地產(chǎn)十余年的格局。”一位地產(chǎn)業(yè)資深人士表示。
未來(lái)：
看漲趨勢(shì)未變
2009年春節(jié)剛過，一個(gè)令人稱奇的消息迅速在坊間傳開：正義路部分臨街商鋪每平米單價(jià)已經(jīng)摸高到16萬(wàn)元。
3月中旬，記者從這些商鋪所在樓盤——“景星恒隆”招商中心了解到，景星恒隆的開發(fā)商憑借自己的品牌吸引了不少上下游合作伙伴前來(lái)投資買鋪，16萬(wàn)一平方米的價(jià)格并未嚇退投資者。
“景星恒隆”并非個(gè)案，除昆明老街、順城、新螺螄灣等近期熱點(diǎn)外，主城東南西北均有商業(yè)地產(chǎn)旺銷場(chǎng)面出現(xiàn)。
正是對(duì)未來(lái)看好的趨勢(shì)未變，讓眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把目光鎖定在了2009年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全市已有11個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目確定在今年逐鹿市場(chǎng)，至少有5個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱欲打造城市綜合體，其中6個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在上半年開盤。
這些項(xiàng)目在主城區(qū)，南、北、西市區(qū)各有分布，隨著新勢(shì)力出現(xiàn)，傳統(tǒng)格局的打破、新格局的確立對(duì)昆明商業(yè)市場(chǎng)做出了最新定位：市中心，傳統(tǒng)CBD、規(guī)劃CBD、次CBD商業(yè)商務(wù)群雄傲視全城；南市區(qū)，滇池路、廣福路、昆洛路，路路繁榮；北市區(qū)，形成以北辰財(cái)富中心為核心，連接主城、東部、北部的昆明主城副中心。
“今年市中心唯一的商圈已被徹底打破，東、南、西、北多商圈將迎來(lái)大發(fā)展�！蹦鲜兄醒虢鹱_發(fā)商吉興隆地產(chǎn)相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，今年商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，將會(huì)促進(jìn)昆明商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步成熟和發(fā)展。
新聞鏈接：
社區(qū)商鋪成投資新熱點(diǎn)
社區(qū)商鋪是近兩年才在昆明活躍起來(lái)的商鋪品種，但發(fā)展勢(shì)頭卻頗為迅猛，其以投資少、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)成為了投資的熱點(diǎn)。
從2008年起，昆明有不少樓盤一推出商鋪就得到了不少投資者的追捧，如新亞洲體育城、玫瑰灣、金色俊園等項(xiàng)目都在該社區(qū)內(nèi)陸續(xù)推出商鋪，并且銷售情況還相當(dāng)理想。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，比起其他商鋪，社區(qū)型商鋪投資門檻低、風(fēng)險(xiǎn)小，業(yè)態(tài)可根據(jù)周邊客源的需求而靈活選擇，既能享受獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的靈活，又能坐享整體成市的優(yōu)勢(shì)。此外社區(qū)型商鋪通常具有地域上不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)，成熟區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商鋪因其稀有性還會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。這無(wú)疑是社區(qū)商鋪成為搶手貨的原因所在。
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