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市場(chǎng)觀察
上海商鋪竟需42個(gè)月消化 全國(guó)商業(yè)物業(yè)面臨供應(yīng)過(guò)剩危機(jī)
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市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩
從業(yè)內(nèi)人士提供的信息看，今年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不令人滿意。春節(jié)后更加“保守”的家庭支出和部分零售商推遲的擴(kuò)張計(jì)劃導(dǎo)致不少地方商鋪需求減弱，繼而使商鋪?zhàn)饨鹚匠霈F(xiàn)下跌。
以上海為例，來(lái)自世邦魏理仕的最新報(bào)告顯示，商鋪需求的減弱使得不少優(yōu)質(zhì)商鋪的租金在今年一季度出現(xiàn)進(jìn)一步的下跌。截至一季度末，首層和二層商鋪平均租金分別較上一季度下跌5.4%和1.3%，至每天每平方米43.9元和29.8元。
而在銷售方面，來(lái)自華燕置業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，3月上海商鋪新增供應(yīng)面積7.47萬(wàn)平方米、環(huán)比上升21.79%，成交面積14.29萬(wàn)平方米、環(huán)比上升53.71%，成交價(jià)格10452元/平方米、環(huán)比下降10.62%。
不過(guò)，華燕置業(yè)的分析師指出，別看3月上海商鋪市場(chǎng)的供需比為1：1.91，其實(shí)出現(xiàn)這種局面的原因是由于新增供應(yīng)不濟(jì)。而新增供應(yīng)少可視作市場(chǎng)的一種“自主調(diào)節(jié)”，因?yàn)榍捌诙谙碌纳啼伱娣e就已驚人。“截止到今年3月30日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示上海商鋪可售面積已達(dá)592.92萬(wàn)平方米。”
記者計(jì)算了一下，就按3月份14.29萬(wàn)平方米的月銷售速度，592.92萬(wàn)平方米的可售商鋪需要42個(gè)月才能消化掉！
需要指出的是，上海并非個(gè)案，北京也有類似情況。仲量聯(lián)行上周發(fā)布的報(bào)告顯示，由于零售商的戰(zhàn)略繼續(xù)以整合為主而非擴(kuò)張，北京商鋪市場(chǎng)租賃需求仍然保持疲軟，新近竣工和即將竣工項(xiàng)目的預(yù)租賃率很低。一季度北京購(gòu)物中心的平均租金較上一季度下跌5.9%。仲量聯(lián)行甚至預(yù)期，今年后3個(gè)季度北京將有約120萬(wàn)平方米的新增商鋪空間，而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月31日,北京可售商業(yè)期房面積達(dá)到了333萬(wàn)平方米，現(xiàn)房面積414萬(wàn)平方米，總共達(dá)到了747萬(wàn)平方米
業(yè)內(nèi)對(duì)于當(dāng)前商鋪市場(chǎng)處于的這種過(guò)剩狀態(tài)也感到擔(dān)憂。據(jù)一份內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，預(yù)測(cè)到2011年我國(guó)商鋪總量有望比2000年翻一番，達(dá)到近5000萬(wàn)平方米。而在目前市場(chǎng)不景氣的情況下，無(wú)論是租還是售，如此大的供應(yīng)量無(wú)疑都將會(huì)加劇市場(chǎng)壓力。
中小投資謹(jǐn)慎鎖定目標(biāo)
不過(guò)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)始終是樓市中的一個(gè)亮點(diǎn)。一方面，城市核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值一直獲得認(rèn)可，即便短期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響不太理想，但長(zhǎng)期還是被廣泛看好；另一方面，社區(qū)商街、樓盤底鋪、專業(yè)市場(chǎng)等依然是中小投資者的關(guān)注對(duì)象。
“與趨勢(shì)并不明朗的住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)反而受到一些投資者的偏愛(ài)�！庇袑I(yè)人士告訴記者，“當(dāng)然，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也已進(jìn)入了新的周期，商業(yè)地產(chǎn)的量放大了，也意味著投資者的選擇面變大了，而過(guò)去面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在轉(zhuǎn)而成為選擇風(fēng)險(xiǎn)，投資者更需要謹(jǐn)慎對(duì)待�！�
比如買商鋪之前要想好是自己經(jīng)營(yíng)還是出租。從經(jīng)營(yíng)角度考慮，就要對(duì)周邊環(huán)境做比較清楚的評(píng)估，如周邊的人口密集度、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。投資者甚至需具備一些專業(yè)知識(shí)，如政府對(duì)經(jīng)營(yíng)餐飲一般設(shè)置了較多限制，在水、電、煤、排污等方面也都有行業(yè)要求，有些商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部設(shè)置等根本不符合標(biāo)準(zhǔn)，投資者一定要問(wèn)清、查驗(yàn)。而從出租角度考慮，首先要對(duì)商鋪適合的經(jīng)營(yíng)范圍、租金水平、收益率等有個(gè)了解和設(shè)定。并且商鋪要產(chǎn)權(quán)明晰，相關(guān)協(xié)議也要考慮周全。
開(kāi)發(fā)商需選擇城市類型
同樣，對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，也需要三思而后行。一方面，如果運(yùn)作良好，商業(yè)地產(chǎn)的確能為企業(yè)帶來(lái)比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流，這也是近年來(lái)不少以住宅發(fā)家的開(kāi)發(fā)商提出轉(zhuǎn)型、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的主要理由。但另一方面，在樓市調(diào)整期，商業(yè)物業(yè)卻往往由于比住宅需要更大的投資額、更長(zhǎng)的發(fā)展周期。去年以來(lái)，一般被認(rèn)為應(yīng)由開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有的商業(yè)物業(yè)的整體轉(zhuǎn)讓或改租為售的消息就絡(luò)繹不絕。
而從投資地來(lái)看，城市的開(kāi)發(fā)投資吸引力也呈現(xiàn)出一些新趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的研究報(bào)告就顯示，北京、上海、深圳等地非住宅市場(chǎng)得到越來(lái)越多企業(yè)的關(guān)注。其中，北京在商業(yè)用房方面排在第一，上海則在辦公樓和投資環(huán)境分類中排在首位。同時(shí)，二三線的城市受關(guān)注度越來(lái)越高，為企業(yè)擴(kuò)大區(qū)域布局提供了更多選擇。
“二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但趁其進(jìn)入商業(yè)升級(jí)調(diào)整階段，也是一個(gè)較好的投資機(jī)會(huì)�！眲傇谏虾Ｐ挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向華東戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的新疆三聯(lián)投資集團(tuán)負(fù)責(zé)人就向記者表示，在上海人民廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)了甲級(jí)寫(xiě)字樓后，去年他們又投資約8億元開(kāi)發(fā)江蘇省太倉(cāng)市一個(gè)占地達(dá)14萬(wàn)平方米的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目�；谀壳暗胤嚼瓌�(dòng)投資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，投資地方商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)被認(rèn)為既可以以相對(duì)低的價(jià)格入市，又可以獲得當(dāng)?shù)卣闹С帧?BR> ■投資小知識(shí)
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分類，大體可以分為以下10個(gè)類目：
商業(yè)廣場(chǎng)、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心、商務(wù)樓（李和裕）
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