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市場(chǎng)觀察
上海商鋪淡市閃現(xiàn)商機(jī) 中心商業(yè)將成投資熱點(diǎn)
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受金融危機(jī)的影響，國(guó)際零售業(yè)巨頭在上海業(yè)務(wù)的擴(kuò)展放緩，但上海人均收入的不斷增長(zhǎng)和刺激消費(fèi)的政策推行在不斷強(qiáng)化著上海商業(yè)市場(chǎng)的整體地位。上海的商業(yè)市場(chǎng)以其年輕化的趨勢(shì)，外向的國(guó)際化定位，差異化的競(jìng)爭(zhēng)，繼續(xù)著這個(gè)城市由商而興的發(fā)展特色。
上�，F(xiàn)有的商業(yè)區(qū)形態(tài)根據(jù)歷史的發(fā)展過(guò)程主要分為三大類(lèi)型：帶狀、環(huán)狀、塊狀。帶狀商業(yè)區(qū)以街道形式表示，如南京路、淮海路、四川路商業(yè)街；環(huán)狀型商業(yè)區(qū)由中心點(diǎn)呈環(huán)狀向外輻射，如徐家匯、五角場(chǎng)商業(yè)區(qū)；塊狀商業(yè)區(qū)呈現(xiàn)出成片分布或街區(qū)分布的形態(tài)，如新天地、豫園商城。
商業(yè)區(qū)的興與衰，地段和人流是關(guān)鍵。在區(qū)位的界定上，商業(yè)區(qū)主要分為兩大類(lèi)，即市中心商業(yè)區(qū)和區(qū)域型商業(yè)區(qū)。市中心商業(yè)區(qū)以南京路和淮海路為典型，這些區(qū)域成就了國(guó)際一線(xiàn)品牌的匯聚之地，是最能體現(xiàn)上海盛世繁華之地，旨在吸引世界級(jí)的消費(fèi)人群，市中心的商鋪?zhàn)饨鹨苍谧汾s紐約第五大道(商鋪寫(xiě)字樓詳情 戶(hù)型圖 樓盤(pán)圖 論壇)和香港中環(huán)。區(qū)域型商業(yè)則主要面向某一特定范圍內(nèi)的消費(fèi)群體，業(yè)態(tài)類(lèi)型更為"平民化"，通過(guò)社區(qū)、學(xué)區(qū)、辦公商業(yè)等形式服務(wù)于周邊人群。同時(shí)，隨著上海軌道交通建設(shè)遍地開(kāi)花，軌道商業(yè)已經(jīng)成為上海商業(yè)市場(chǎng)的新景象。
根據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行最新的市場(chǎng)分析報(bào)告，2008年上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層平均租金為40元/平方米/天，較上年增長(zhǎng)了39.7%。至2008年底，市場(chǎng)累計(jì)吸納量為284萬(wàn)平方米，累計(jì)供應(yīng)量為299萬(wàn)平方米，空置率微微上調(diào)至5%。商業(yè)市場(chǎng)的租金受到區(qū)位因素的影響較大，傳統(tǒng)商圈如淮海中路、南京路日租金最貴可達(dá)120元/平方米，五角場(chǎng)最貴日租金為50元/平方米。雖然上海市中心商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)明顯，但與香港銅鑼灣282元/平方米/天的高昂租金相比，仍是望塵莫及。南京西路、南京東路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴這五大一級(jí)商業(yè)區(qū)因其成熟的高端市場(chǎng)格外引人關(guān)注，在各大頂級(jí)品牌的追捧下沒(méi)有鋪位的空置現(xiàn)象，排隊(duì)等待鋪位的人流也可能要延遲12-18個(gè)月。
商業(yè)市場(chǎng)將成外資進(jìn)入熱點(diǎn)
值得注意的是，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈問(wèn)題的時(shí)候，這對(duì)外資而言卻不失為一個(gè)良機(jī)，謹(jǐn)慎之余，國(guó)際基金對(duì)上海商鋪的收購(gòu)行為時(shí)有發(fā)生，例如黑石集團(tuán)以9.5億元壓價(jià)收購(gòu)長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)之后，又有意以逾45億元收購(gòu)位于莘莊的上海仲盛世界商城；南京西路的常春藤運(yùn)通大廈即將面臨1年內(nèi)的第二次轉(zhuǎn)讓?zhuān)?荷商"旗下基金有意以約9.37億元購(gòu)得；同時(shí)高富諾也對(duì)外透露，已成立一個(gè)總額為6億美元的基金，意欲投資中國(guó)的購(gòu)物中心。淡市之中外資對(duì)于上海商鋪投資的熱情不減。根據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期關(guān)注，我們很清楚商業(yè)市場(chǎng)將成為外資進(jìn)入上海房地產(chǎn)的熱點(diǎn)領(lǐng)域。
外資何以規(guī)避融資瓶頸？在外資大型項(xiàng)目收購(gòu)案背后有著強(qiáng)大的資金后盾--房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。以香港領(lǐng)匯和新加坡凱德置地為例，2005年，領(lǐng)匯成為香港第一家上市的房地產(chǎn)投資信托（REITs），以政府名下總價(jià)為28億美元的資產(chǎn)打包，總集資金額逾220億港元。2007年凱德首支中國(guó)零售物業(yè)REITs在新加坡上市，將7個(gè)資產(chǎn)值達(dá)到34億元的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行打包，募得資金16.08億元人民幣。雖然目前中國(guó)內(nèi)地還沒(méi)有REITs這種金融產(chǎn)品，但也漸行漸近了。
商鋪投資仍需謹(jǐn)慎
危機(jī)之下，現(xiàn)階段的商鋪投資要異常謹(jǐn)慎。二三十年前的富商大亨們大都在香港、巴黎等頂級(jí)商業(yè)區(qū)大舉投資，例如港姐李嘉欣所嫁入的許氏家族，在香港中環(huán)有多處商業(yè)物業(yè)，價(jià)值超百億，因而中國(guó)新一代的年輕富豪們可效仿之，在上海最繁華的市中心商業(yè)區(qū)進(jìn)行投資，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的快速積累，造福接下來(lái)的二、三代人。懷有投資想法的普通市民，則可選擇市中心商業(yè)或區(qū)域商業(yè)的地下鋪位。如浦東大拇指廣場(chǎng)和程家橋的商鋪。這兩個(gè)區(qū)域以成熟的住宅區(qū)和完善的配套設(shè)施為投資關(guān)注點(diǎn)，具有穩(wěn)定的消費(fèi)群體。
不過(guò)，以筆者在香港從事多年地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，在此提醒現(xiàn)階段的投資要避開(kāi)商業(yè)大廈底層的小商鋪，特別是散售商鋪中的小鋪位。（陳基強(qiáng)）
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