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市場(chǎng)觀察
境外基金重回內(nèi)地 商業(yè)地產(chǎn)再成目標(biāo)
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“現(xiàn)在全球的風(fēng)險(xiǎn)投資家大多認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)從中國(guó)開始，而且經(jīng)過樓市調(diào)整，很多過去覺得自己不缺錢的開發(fā)商，已經(jīng)不得不變賣投資物業(yè)套現(xiàn)，現(xiàn)在肯定能拿到比2007年乃至2008年上半年更合理的價(jià)格，而且一線城市的市中心也有很多物業(yè)可以選擇，所以這些基金抄底的心情還是比較迫切的�！�
僅僅半年前，整個(gè)中國(guó)零售行業(yè)還在飽受金融危機(jī)影響，紛紛放緩?fù)顿Y、收縮戰(zhàn)線。外資拋售商業(yè)地產(chǎn)的消息亦不絕于耳。但是，隨著近期外資零售業(yè)密集的開店式計(jì)劃重新提上日程，一些嗅覺靈敏的零售業(yè)投資基金，開始在市場(chǎng)上伺機(jī)抄底。
討價(jià)還價(jià)
據(jù)黃文杰透露，此前，不少境外基金曾希望在華南一線城市廣州、深圳等地購買市中心的零售物業(yè)或者酒店，但開發(fā)商“惜售”心態(tài)明顯，偶爾在市場(chǎng)上放售的物業(yè)，大多叫價(jià)太高。但“金融海嘯改變了這一切”。由于金融危機(jī)影響，零售企業(yè)物業(yè)資金成本占經(jīng)營(yíng)收入比例逐漸增高，有的甚至從8%增至10%~12%。隨著零售企業(yè)擱置或放緩?fù)顿Y計(jì)劃，原本就過剩的商業(yè)物業(yè)進(jìn)一步供大于求�！艾F(xiàn)在它們求售的心情挺急切�！�
據(jù)他介紹，廣州某大型商場(chǎng)的老板曾在2007年以境外銀行的貸款在內(nèi)地大舉圈地，卻由于新的融資計(jì)劃遲遲不能達(dá)成，被投行追債，只好出讓自己在廣州的這一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，2008年該商場(chǎng)的對(duì)外報(bào)價(jià)曾達(dá)20億元，但現(xiàn)在市場(chǎng)上的買家大多只愿意出價(jià)10億元左右，有的甚至報(bào)出8億元的低價(jià)。
“我認(rèn)為，在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這個(gè)物業(yè)很可能會(huì)在10多億元的價(jià)格區(qū)間內(nèi)成交。但是無論從每年1億多的租金收入還是從市價(jià)來說，能在這個(gè)價(jià)格買入的境外基金肯定是抄底了，如果將來市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，回報(bào)率應(yīng)該能接近一倍。”黃文杰表示，目前他所接觸的10多家海外基金中，資產(chǎn)規(guī)模從數(shù)億元到數(shù)十億元人民幣，目標(biāo)都是一線城市中心地段的降價(jià)求售類產(chǎn)品。“最好是商場(chǎng)，其次是酒店。寫字樓的需求不多�！�
缺錢企業(yè)虧本拋售
廣州某代理機(jī)構(gòu)的管理人員日前對(duì)記者透露，不少華南開發(fā)商在2007年通過香港市場(chǎng)融資，面向境外的風(fēng)險(xiǎn)投行發(fā)行債券。但這些投行現(xiàn)金流緊張已成為共識(shí)，一些小型開發(fā)商又無力還款，由于基金經(jīng)理大多不熟悉內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不愿意接手內(nèi)地的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。因此，這些投行在延長(zhǎng)還款期限的同時(shí)，也會(huì)引薦一些熟悉的零售業(yè)投資基金介入，平價(jià)接手這些內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)。
開發(fā)了廣州威斯汀酒店的天譽(yù)置業(yè)(00059.HK)近期發(fā)布的公告顯示，今年2月公司宣布計(jì)劃以3.68億元人民幣出售廣州天河商業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司Yaubond80%的股權(quán)，以此償還雷曼清盤人要求返還的2.2億港元貸款。事實(shí)上，天譽(yù)置業(yè)當(dāng)時(shí)收購這一項(xiàng)目時(shí)合計(jì)花費(fèi)了約7億港元，而此次該項(xiàng)目公司80%股權(quán)的出售價(jià)格僅3.68億元人民幣。
據(jù)了解，天譽(yù)置業(yè)持有的威斯汀酒店去年?duì)I業(yè)收入約9900萬港元，此次出售的天河商業(yè)項(xiàng)目則是該酒店的附屬服務(wù)式公寓。如果比照同類型酒店服務(wù)式公寓的租金收入，上述代理機(jī)構(gòu)的管理人員表示，也許收購這個(gè)項(xiàng)目股權(quán)的公司僅需要幾年的時(shí)間就能收回成本。
黃文杰認(rèn)為，近期全國(guó)零售業(yè)的復(fù)蘇，使境外資金希望提前“抄底”布局。“雖然住宅市場(chǎng)一季度迎來小陽春，但是商業(yè)地產(chǎn)卻有著滯后反應(yīng)，目前還處于價(jià)格下跌中，我認(rèn)為現(xiàn)在是比較適合的商業(yè)地產(chǎn)‘抄底’時(shí)機(jī)�！�
3月底至今，包括中國(guó)臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)、韓國(guó)樂天集團(tuán)全資子公司樂天超市有限公司以及日本最大零售商永旺集團(tuán)屬下廣東吉之島等在內(nèi)的多家外資零售商宣布，將在內(nèi)地開出新店。與此同時(shí)，早于幾年前就已經(jīng)宣布合作的摩根士丹利房產(chǎn)基金、美國(guó)最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團(tuán)及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司，也于日前公開了他們?cè)诙鄠�(gè)二線城市合作投資建設(shè)的購物中心，投資總額超過30億元。
不過，再度進(jìn)入中國(guó)抄底的境外基金，現(xiàn)在要求已經(jīng)低了許多�！叭绻且痪�城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)，在目前情況下能有每年6%~8%的收益回報(bào)(當(dāng)中包括數(shù)年后退出的溢價(jià))，它們就覺得已經(jīng)值得購買了�！秉S文杰表示，這與2007年外資進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)時(shí)動(dòng)輒15%~30%的年回報(bào)相比，境外基金的要求已經(jīng)務(wù)實(shí)了許多。
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