物流商貿城：專業(yè)市場的最終幻想

    住宅市場的激烈競爭以及各方對其的關注，使住宅市場始終處于風口浪尖，住宅地產的暴利時代逐漸遠去，開發(fā)商和投資商又開始尋找投資回報率更高的機會。為了降低成本，開發(fā)商和投資商大片的跑馬圈地，所購土地動輒上千畝，更有甚者達到上萬畝，除了出現(xiàn)眾多以居住為核心的某某新城之外，還有部分是以商業(yè)為核心的某某商貿城。但這些商貿城在開發(fā)和運營方面都存在諸多問題，導致其無法達到最大的商業(yè)價值。
　　專業(yè)市場將逐步向物流商貿城模式升級
　　從商業(yè)地產的角度來看，國外房地產界持有商用物業(yè)的理念也為市場所接受，除了一向被自行持有的購物中心業(yè)態(tài)以外，原來用住宅模式銷售的專業(yè)市場商鋪，也開始被開發(fā)商自行持有了。在這里我們簡單歸納了一下專業(yè)市場現(xiàn)有的幾種形式：

 
　　點狀、線狀和立體是商業(yè)的傳統(tǒng)形式，不管其是專業(yè)市場還是綜合市場，其中立體專業(yè)市場受到租金和規(guī)模限制，往往只配備較少的倉儲空間以備臨時周轉；產業(yè)鏈整合式的專業(yè)市場，脫胎于“前店后廠”的營銷方式，根據(jù)其規(guī)模，定位于城市或范圍更大些的區(qū)域，但由于其較高的專業(yè)性，以及營銷的缺乏，主要面對批發(fā)的客戶。
　　目前市場上出現(xiàn)了被稱為“物流商貿城”的形式，是脫離于專業(yè)市場的四種一般形式而演變的新形式，國內的義烏小商品城經過數(shù)年的運營可以算作具有了一定雛形，在商品展示、交易、營銷等方面比較成功，欠缺的是與物流地產結合得還不是非常緊密。
　　物流商貿城突破了國外Shopping Mall以及Outlets的形式，實質是一種多專業(yè)市場的復合，將商業(yè)與物流更好的融合在一起，主要也是分布于城市中心區(qū)以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團、工業(yè)區(qū)、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專業(yè)市場類別分成若干片區(qū)，每個片區(qū)內又具備交易、展示、倉儲、運輸、辦公、營銷、旅游等功能，可以被看成是專業(yè)市場的最終形式。
　　良性發(fā)展的兩大催化劑（動力）
　　物流地產發(fā)展為專業(yè)市場升級帶來新機會
　　早在前兩年，物流地產由于其較高的投資回報率受到了市場的關注，被納入到開發(fā)商和投資商的發(fā)展計劃中，但由于其專業(yè)性較強，有些很快選擇了退出，只有少數(shù)堅持了下來。在參與者的現(xiàn)狀中，我們主要看到政府下屬企業(yè)和外資專業(yè)物流企業(yè)的身影，前者是將物流當作政府職能的一部分，后者則是將國外模式復制到國內，使國內市場進入其全球的物流網(wǎng)絡。
　　從圖1中可以看出物流成本占銷售額的比重還是比較大的，尤其是零售商品，對于商業(yè)來說，如果可以有效的降低成本，對于吸引客戶是有很大的競爭優(yōu)勢的。這也給物流商貿城帶來了發(fā)展的機會，簡單來說，通過建立物流地產的優(yōu)勢，降低商品在物流環(huán)節(jié)的成本，給入駐企業(yè)帶來價格優(yōu)勢，并通過商貿城的規(guī)模效應吸引更大范圍的客戶，達到多方共贏。
圖1：2006年重點工業(yè)企業(yè)和流通企業(yè)物流費用率統(tǒng)計對比

注：物流費用率為物流費用占銷售額的比重 

　　城市經濟發(fā)展
　　從批發(fā)向零售過渡,從低端五金產品向服裝類中端產品升級
　　城市發(fā)展的郊區(qū)化
　　在我國城市發(fā)展郊區(qū)化的初期，郊區(qū)開發(fā)主要以住宅和工業(yè)為主，基礎設施建設較為落后。在近兩年，部分一線城市中心區(qū)各種物業(yè)價格大幅提高，造成投資和消費成本的同步提高，隨著郊區(qū)化的逐步成熟，交通和生產、生活配套趨向完善，就有了郊區(qū)化的主動性。
　　同時，土地資源的稀缺性在一次次的政府土地招拍掛中越來越體現(xiàn)出來，能夠獲得土地已經成為開發(fā)商生存的關鍵，在市中心沒有合適的新增供應時，各類物業(yè)的選址也由市中心逐步往郊區(qū)轉移，投資和消費就只能被動接受郊區(qū)化的趨勢。
　　在主動抑或被動的郊區(qū)化進程中，又出現(xiàn)了多中心的城市發(fā)展模式，城市副中心、新城、新鎮(zhèn)等被賦予了不同的城市職能，這些都促進了物流商貿城的發(fā)展。從投資者角度，對于這種新的商業(yè)模式的嘗試成為可能，從消費者角度，則習慣了非城市中心的消費模式。
　　物流商貿城的五大難題
　　難題一：前期選址不當（困難）
　　缺乏物流支持。要發(fā)展物流商貿城，除了要有專業(yè)市場的需求，還要有較好的物流基礎，即有較好的區(qū)位優(yōu)勢，便利的交通運輸，如靠近港口、鐵路、高速等，否則不但會增加物品的物流成本，還會增加消費者的交通和時間成本。好的物流支持可以消除其他的影響。
　　缺乏需求支持。這里的需求是指貿易的需求、中轉運輸?shù)男枨�、城市配套的需求等。即使有了物流的支持，但是如�?/FONT>所產生的需求不足以支撐所開發(fā)的體量，那么物流商貿城還是難以存活，事先必須對需求進行較準確的預測。
　　難題二：產業(yè)定位不準（困難）
　　任何區(qū)域都有其產業(yè)優(yōu)勢的，如何發(fā)揮優(yōu)勢，進行物流商貿城的定位，是最核心的問題。很多時候容易出現(xiàn)的錯誤是發(fā)展了不適宜的產業(yè)。這里面又分成兩種情況，一種是沒有發(fā)揮現(xiàn)有區(qū)域的產業(yè)優(yōu)勢，選擇了一個不具產業(yè)優(yōu)勢的專業(yè)市場方向，如該區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)是紡織，但是卻選擇發(fā)展家具市場；另一種是雖然選擇對了具有區(qū)域優(yōu)勢的產業(yè)，但是在產業(yè)鏈上卻選擇了較弱的環(huán)節(jié)，如該區(qū)域主要生產汽車零部件，卻要將汽車整車放入物流商貿城。
　　難題三：功能分析不細
　　交易空間設計不合理。交易空間是整個物流商貿城的核心，根據(jù)產業(yè)的不同，交易空間也會有很大的不同，同時物流商貿城主要是面對批發(fā)消費者，但是可以看到有的物流商貿城沒有考慮產業(yè)對交易空間的影響，有的用零售市場的經驗來做，這些都會很大程度上導致后期招商的困難。
　　展示需求未充分考慮。要將物流商貿城的影響力最大化，展示功能是最能體現(xiàn)的。從運營角度來說展示空間沒有直接租金的，同時面積過大也會造成能源的耗費較大，因此許多物流商貿城都盡可能的縮減展示功能面積，但這樣的結果會造成購物環(huán)境的品質降低，同時整個項目的低端化。
　　配套未根據(jù)規(guī)模的擴大進行調整。物流商貿城雖然是在物流基礎之上的，但卻是依靠人流促使其成功的，還是需要考慮消費者在其中的消費感受。在這里需要指出的是，很多物流商貿城已經意識到了配套的重要性，在物流商貿城配備了酒店、餐飲街等，但是物流商貿城有巨大化的趨勢，配套的過于集中會造成消費者的部分即時需求無法得到滿足，因此除了集中的餐飲休閑功能配套以外，還要考慮消費者在整個購物過程中的其他需求。
　　倉儲面積比例過少。許多物流商貿城將注意力放到了交易環(huán)節(jié)，忽視了倉儲對整個商貿物流成的影響。根據(jù)產業(yè)的不同，物流商貿城的定位不同，商品有不同的周轉期，倉儲面積也會有很大的不同，倉儲面積小了，無法滿足物流商貿城的商品存儲，倉儲面積大了，會造成空間的浪費。
　　難題四：規(guī)劃設計不精
　　規(guī)劃設計是物流地產開發(fā)中被提及最多的一個難題，也是物流商貿城開發(fā)中的難題，這雖然被極大重視，但卻仍然不能很好的解決。這要求對前期經過分析得到的各功能進行最合理的布局，使各功能之間能夠相互協(xié)調，并最大程度上發(fā)揮整個園區(qū)的集聚效應。除此之外，還要考慮本項目與周邊的交互性。例如剛才提到的倉儲面積，即可以通過與周邊工業(yè)地產的有效互動，將部分功能和成本外化，從而提升項目的整體效率。
　　難題五：后續(xù)運營不佳
　　良好的持續(xù)運營是項目成功的最后一個環(huán)節(jié)。需要給租戶提供合適的服務和政策，使整個園區(qū)能夠保持良好的增長態(tài)勢，有調整和升級的潛力。從義烏小商品城來看，其上市公司的利潤構成中，市場經營占了很大的比重，以2007年的年報來看，市場經營達到利潤構成的64.8%的比例。即使在前面幾個難題都得到較好解決的情況下，運營仍將是一個長期的過程，除了租戶的調整、營銷活動的進行之外，還要不斷給項目注入更多新的元素，使其能跟上信息社會的步伐，同時兼顧旅游、休閑的真實體驗。
　　正如許多經濟學原理在中國被證明是無效一樣，中國的物流商貿城也在走著一條有自己特色的道路，并在繼續(xù)探索，非常期待在未來的5-10年內能夠出現(xiàn)一個成功的典范。