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市場(chǎng)觀察
金寶街:中國(guó)遞向世界的一張商業(yè)名片
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金寶匯車(chē)水馬龍
2009年初春的一個(gè)上午，記者站在北京金寶街金寶大廈20樓的落地窗前注視著眼下這條連通王府井大街和東二環(huán)的大街：車(chē)水馬龍的街道兩旁林立著豪華的酒店、高檔的會(huì)所、名品匯集的商城、甲級(jí)的寫(xiě)字樓……一應(yīng)俱全的商業(yè)項(xiàng)目讓這條街道彰顯著活力與繁華，而富華集團(tuán)鑄造這一切只用了10年時(shí)間。
商業(yè)發(fā)達(dá)是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)活力的體現(xiàn)，而國(guó)際化的高端商街則是體現(xiàn)這一點(diǎn)的具體載體。金寶街10年的發(fā)展與奮斗，在顯示北京弘揚(yáng)商業(yè)文明、倡導(dǎo)國(guó)際水準(zhǔn)投資運(yùn)營(yíng)理念的同時(shí)，也對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)具有積極的參考意義。
關(guān)于這些話題，記者在采訪了富華集團(tuán)兩位高層管理者之后，有了更為深入的認(rèn)識(shí)。
從“世界第十一商街”到“中國(guó)金寶街“
紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大街等世界著名十大商街，一直代表著其所屬?lài)?guó)家和城市的商業(yè)文明，也是其經(jīng)濟(jì)繁榮的最佳代言者之一。而縱觀這十大商街，都有著許多共同的特點(diǎn)：由多種高端商業(yè)物業(yè)構(gòu)成，商業(yè)項(xiàng)目齊全，名品匯粹，消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高端消費(fèi)力急速增長(zhǎng)，中國(guó)的商街也逐漸有了比肩世界知名商街的實(shí)力與基礎(chǔ)。那么，在中國(guó)，這樣一條街到底在哪里？
“這絕不僅僅是一條奢侈品云集的街道�！备蝗A集團(tuán)董事王鐮認(rèn)為，這樣的一條街還應(yīng)該具備現(xiàn)代感和文化內(nèi)涵，因此，全國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心的首都——北京應(yīng)該是它所屬的城市。
在北京，我們可以列出以下選擇：王府井，西單、大柵欄、金寶街。王府井作為一條百年商業(yè)街，更多的是憑昔日名氣吸引著旅游、觀光人群，購(gòu)買(mǎi)力偏低已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，由于當(dāng)年的規(guī)劃難以全面調(diào)整，其整體已難以構(gòu)成完善的商業(yè)體系；西單的各商場(chǎng)定位有中有低，一直沒(méi)有太明確的風(fēng)格；而大柵欄的“鐺鐺車(chē)”和飛檐斗拱，都意味著，這是一條憑借復(fù)古而作為旅游路線的商街。金寶街無(wú)疑是最具備比肩“十大商街”資本的一條商業(yè)街，正如王鐮所說(shuō)：“它是一個(gè)destination（目的地），它會(huì)很有效地服務(wù)和融合高端消費(fèi)人群，它是文化的、經(jīng)濟(jì)的、商業(yè)的、社會(huì)的、藝術(shù)的各個(gè)領(lǐng)域精英的匯集場(chǎng)所。”
然而，成為“世界第十一商街”并非金寶街的初衷，當(dāng)然，比肩世界知名商街也并不是其最終目標(biāo)，至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看，這已經(jīng)不能再算是“目標(biāo)”，因?yàn)榻饘毥炙憩F(xiàn)的不僅是奢華更是中國(guó)在新時(shí)代的精神。
合力下的齊頭并進(jìn)
事實(shí)上，“金寶街”這個(gè)名稱(chēng)出現(xiàn)在北京地圖上的時(shí)間還不到10年。20世紀(jì)90年代末，北京市東城區(qū)政府乃至北京市政府將“打通金寶街”這一多年來(lái)的愿望提升到實(shí)際操作階段，北京金寶街成為1998年北京市赴港招商簽約項(xiàng)目，而香港富華國(guó)際集團(tuán)承攬了這一富有挑戰(zhàn)性的項(xiàng)目。
“最初，我們拿到項(xiàng)目以后，是要把路打通，盤(pán)活王府井地區(qū)的發(fā)展瓶頸，這也是政府當(dāng)時(shí)的想法，最初還沒(méi)有規(guī)劃金寶街的未來(lái)發(fā)展的明確定位。” 富華集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)姚寧表示，金寶街的開(kāi)發(fā)是以盤(pán)活王府井商街以及緩解交通壓力為初衷的。據(jù)他介紹，金寶街項(xiàng)目于1999年開(kāi)始規(guī)劃，在策劃分析階段，富華集團(tuán)充分意識(shí)到了金寶街無(wú)與倫比的地理優(yōu)勢(shì)——金寶街連接著王府井和中央商務(wù)區(qū)CBD，更是使館區(qū)、建國(guó)門(mén)商業(yè)帶及東二環(huán)商務(wù)圈的交匯點(diǎn)，周邊資源豐富便把金寶街定位為高端商業(yè)物業(yè)的聚集地，目標(biāo)直指世界級(jí)別商街。
“我們請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)公司從整體組合上進(jìn)行了策劃，兼顧整體商業(yè)的趨勢(shì)，規(guī)劃項(xiàng)目包括辦公樓、酒店、購(gòu)物中心、會(huì)所等多個(gè)方面。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序上來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓在先，酒店作為寫(xiě)字樓的配套，而購(gòu)物中心則是為了豐富功能形成整體氛圍�！蓖蹒牻榻B說(shuō)，金寶街本身是一個(gè)多種商業(yè)物業(yè)的綜合體，互相之間的支持非常重要。由于都是一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)，在整體規(guī)劃上更能充分考慮各項(xiàng)目之間的承接關(guān)系與相互關(guān)聯(lián)性。因此達(dá)到的效果也更為理想。
對(duì)此，姚寧進(jìn)一步闡述：“在一個(gè)地方建一家五星級(jí)酒店，如果周邊商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、會(huì)所等相對(duì)來(lái)缺失或檔次參次不齊的話，它的增長(zhǎng)速度是很慢的。但是對(duì)于金寶街來(lái)講，有一個(gè)整體的合力，各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)企業(yè)之間有一個(gè)互動(dòng)。舉例來(lái)講，有一個(gè)客戶，當(dāng)初在選擇我們寫(xiě)字樓的時(shí)候，就看好邊上有兩家酒店，一家是四星級(jí)的商務(wù)酒店，一家是超五星級(jí)的豪華酒店，大老板來(lái)了，可以住五星級(jí)酒店，普通的員工從國(guó)外或者外地出差來(lái)可以住在四星級(jí)的商務(wù)酒店。這就表明寫(xiě)字樓和酒店之間的一種相互支持。同時(shí)，這條街上的北京香港馬會(huì)會(huì)所、金寶匯購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓等項(xiàng)目互相也有一個(gè)中長(zhǎng)期的互補(bǔ)和支持。而這種合力或者平臺(tái)所形成的項(xiàng)目之間齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭，正是金寶街所追求的效果。”
也正是這種效果，讓金寶街在短短的幾年間，從一條剛剛打通的街道，發(fā)展成如今堪比世界頂級(jí)商街的典范之作。
新的形勢(shì)，新的起點(diǎn)
2009年初，在全球的金融危機(jī)的陰霾下，金寶街的高端購(gòu)物中心金寶匯“逆市”開(kāi)業(yè)了，金寶匯的開(kāi)業(yè)不僅彰顯著中國(guó)商業(yè)的自信，也印證了金寶街的實(shí)力所在。
這種自信和實(shí)力首先來(lái)源于大的市場(chǎng)環(huán)境。去年，中國(guó)首次超過(guò)美國(guó)成為了僅次于日本的全球奢侈品消費(fèi)第二大國(guó)，而根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國(guó)超過(guò)日本全球第一也只是時(shí)間的問(wèn)題。在這個(gè)前提下，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于各奢侈品品牌來(lái)講意味著更為重要的戰(zhàn)略地位。因此，金融危機(jī)下紛紛縮減投資的各大奢侈品牌之所以還在加大對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的布局，也就不難理解了。對(duì)于金寶匯來(lái)說(shuō)，進(jìn)駐商戶名錄中，GUCCI、Burberry、Bottega Veneta、Canali、Kiton、VERTU等眾多國(guó)際一線品牌赫然在目，也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。
此外，金寶街自身發(fā)展?fàn)顩r也給各大品牌提供了強(qiáng)有力的信心保證。據(jù)姚寧介紹，金寶街的各大寫(xiě)字樓一直都是滿租，客戶也都是佳能、奧美、愛(ài)普生、智威湯遜、橫河電機(jī)、柯尼卡美能達(dá)等國(guó)際大型公司。盡管金融危機(jī)對(duì)外向型（客戶以為外資企業(yè)為主）寫(xiě)字樓造成了一定的影響，但金寶街卻以自身的軟硬實(shí)力，抵御住了沖擊。姚寧介紹，金寶街的外資企業(yè)客戶以實(shí)體經(jīng)營(yíng)的居多，抵御金融危機(jī)的能力也相對(duì)要強(qiáng)一些，盡管也或多或少面臨著發(fā)展方面的壓力，但金寶街的全方位商業(yè)服務(wù)使他們的效率得到了很大的保證。因此，目前金寶街的各寫(xiě)字樓的出租情況依然很好，在原有客戶續(xù)租的基礎(chǔ)上，一些大客戶如佳能等還選擇了擴(kuò)租。而金寶街也考慮到客戶的實(shí)際情況。寫(xiě)字樓客戶群的穩(wěn)定，不僅顯示了金寶街這個(gè)“金字招牌”的吸引力，也給高端品牌的進(jìn)駐提供了強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)群體。
除了金寶匯，金寶街的另一大高端商業(yè)項(xiàng)目——各豪華車(chē)展示廳，更讓金寶街在演繹“高端”的同時(shí)，凸顯了與眾不同的魅力。
據(jù)介紹，超級(jí)跑車(chē)品牌布嘉迪將要在北京金寶街開(kāi)設(shè)全球首家展廳，而“亞洲最大的蘭博基尼展廳”也要開(kāi)在旁邊，此外，007的御用座駕阿斯頓?馬丁最新的北京旗艦展廳也將進(jìn)駐金寶街。此前，金寶街里勞斯萊斯、法拉利、瑪莎拉蒂、蘭博基尼等頂級(jí)名車(chē)的展廳早已在京城頂級(jí)消費(fèi)層中堅(jiān)立起口碑，也讓眾多世界名車(chē)品牌將目光投向了金寶街。今年布嘉迪等豪車(chē)品牌的加盟，更讓金寶街“世界名車(chē)第一街”的頭銜實(shí)至名歸。
據(jù)王鐮透露，金寶街不僅是豪車(chē)集結(jié)地，也是名車(chē)突破銷(xiāo)量的“風(fēng)水寶地”�！斑@條街上所有汽車(chē)品牌都是他們主動(dòng)找我們的，這也是讓很多人感覺(jué)不可思議的事情。2005年，法拉利第一家來(lái)到這條街，從9月份開(kāi)業(yè)到12月份，這家店成為整個(gè)亞洲地區(qū)銷(xiāo)量最好一個(gè)。之后是勞斯萊斯，原來(lái)每年賣(mài)5輛車(chē)，搬來(lái)這邊以后一年賣(mài)了60輛車(chē)�！蓖蹒爩�(duì)此非常滿意，而即將開(kāi)業(yè)的布嘉迪、阿斯頓?馬丁等展廳，也讓她對(duì)金寶街打出的“名車(chē)牌”更加自信，“我們吸引來(lái)了布迦迪，它是民用車(chē)?yán)镒罡呒?jí)的量產(chǎn)跑車(chē)，應(yīng)該是6月份開(kāi)業(yè)，而且這是該品牌在世界上的第一個(gè)展廳，表現(xiàn)他們對(duì)中國(guó)和金寶街的認(rèn)可。后面是阿斯頓馬丁，差不多8月份開(kāi)業(yè)。我們都知道，品牌之間都是追高的，都愿意和比自身更高端的品牌在一起，因此還有很多的名車(chē)在與我們接洽，表示只要我們有地方就愿意過(guò)來(lái)。但我們也要挑選，進(jìn)來(lái)的名牌一定要跟整條街的汽車(chē)品牌吻合�！�
這就是金寶街的實(shí)力與底氣！
經(jīng)過(guò)10的發(fā)展，金寶街匯聚了眾多高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及各種類(lèi)型的高端商業(yè)品牌與世界名企，形成了一個(gè)獨(dú)特且高效的溝通平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)讓金寶街在金融危機(jī)下的2009年，依然保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭，這不僅從一個(gè)具體領(lǐng)域體現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)抵御金融風(fēng)暴的的強(qiáng)大實(shí)力，也讓讓金寶街在世界知名商街的舞臺(tái)上再次展露頭角。正如前面提到的，比肩世界知名商街，將并不再金寶街的最終目標(biāo)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)大的背景下，金寶街這張中國(guó)遞向世界的名片上，將寫(xiě)上更多的含義。
對(duì)話王鐮
記者：您怎么看待今年高端消費(fèi)的走勢(shì)？
王鐮：對(duì)于金寶街來(lái)講，固有的消費(fèi)人群是純高端的消費(fèi)群，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)他們自身的消費(fèi)能力影響不是很大，影響比較大的應(yīng)該是投資方面的，他們會(huì)很慎重。對(duì)于奢侈品的消費(fèi)，由于他們的財(cái)富已經(jīng)積累到一定的程度，不至于因?yàn)槟壳暗慕?jīng)濟(jì)狀況影響到自己的生活品質(zhì)。因此，我們這邊固有的消費(fèi)沒(méi)有受到太多影響。但是就整個(gè)高端消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，仰望層的消費(fèi)能力會(huì)減弱，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，他們的消費(fèi)就會(huì)保守一點(diǎn)。
記者：相對(duì)于住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的資金回籠比較緩慢，金寶街的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，包括后期的管理，投入了巨額資金，而一直不想通過(guò)上市融資的富華集團(tuán)，目前資金狀況怎么樣？
王鐮：我們公司是一家私人企業(yè)，堅(jiān)持不上市。長(zhǎng)安俱樂(lè)部是我們的第一個(gè)項(xiàng)目，富華集團(tuán)是一家穩(wěn)健的公司，比較求穩(wěn)、務(wù)實(shí)，從這10年的發(fā)展來(lái)看，也一直是穩(wěn)扎穩(wěn)打，以良性的運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)。上市公司有他的好，但是也有股東對(duì)業(yè)績(jī)要求的壓力在，因此不得不往前沖。相對(duì)而言，我們可以更好地把握速度和節(jié)奏，如2007年的時(shí)候地價(jià)瘋狂漲，我們認(rèn)為是不理性的，市場(chǎng)一窩蜂地上，我們就沒(méi)有跟風(fēng)，所以這次的金融海嘯對(duì)于我們來(lái)講，沒(méi)有受有太大的波及。穩(wěn)健終歸還是有它的好，我們的運(yùn)營(yíng)狀況是良好的。
記者：許多以開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目起家的知名地產(chǎn)集團(tuán)，近年來(lái)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)，但也由此導(dǎo)致了資金鏈緊張的危機(jī)。您認(rèn)為，是由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自身的問(wèn)題還是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的某些特殊問(wèn)題造成的？
王鐮：做住宅的企業(yè)去做商業(yè)地產(chǎn)，可能走一些彎路。首先是因?yàn)樾膽B(tài)問(wèn)題，做住宅的人做一個(gè)項(xiàng)目，希望資金快速回籠，因此是希望快進(jìn)快出，任何項(xiàng)目都需要在半年或者9個(gè)月之內(nèi)把房子都賣(mài)掉。他們對(duì)未來(lái)只需看1年到3年。而做商業(yè)地產(chǎn)的人可能想的是10年或者30年以后的事情，要考慮長(zhǎng)期發(fā)展的物業(yè)增值的問(wèn)題。從另外一個(gè)角度來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫\(yùn)作周期長(zhǎng)，所要求的功夫也比住宅多，包括后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，因此，所要求的專(zhuān)業(yè)化程度也更高。我認(rèn)為，關(guān)鍵在于你得用長(zhǎng)期的錢(qián)做長(zhǎng)期的事，如果你拿短期的錢(qián)做了長(zhǎng)期的事，自然你的投入和產(chǎn)出是不相符的，這樣運(yùn)作狀況就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。從收益度上，做商業(yè)地產(chǎn)，公眾（股民）對(duì)他的期待值和住宅項(xiàng)目也不應(yīng)該一樣，這也是個(gè)矛盾。
記者：目前金寶街項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)度完成得如何，還有哪些項(xiàng)目正在進(jìn)行或?qū)⒁M(jìn)行？
王鐮：我們有一個(gè)豪宅的項(xiàng)目，在長(zhǎng)安街邊上，已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工了，應(yīng)該在明年年初竣工。還有一個(gè)商業(yè)的項(xiàng)目，在金寶匯的對(duì)面，現(xiàn)在正在做規(guī)劃，希望明年開(kāi)始（動(dòng)工），它也是一個(gè)商業(yè)綜合體，將涵蓋品牌文化和生活方式等方面的內(nèi)容，可以說(shuō)是中西精英文化的碰撞和交融，讓人非常興奮和期待。
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