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市場(chǎng)觀察
濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的繁榮與隱憂
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濟(jì)南進(jìn)入shopping mall時(shí)代
濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)起步于2004年，并在2006年迎來(lái)一個(gè)供需兩旺的市場(chǎng)高潮。但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，市場(chǎng)存在一些較嚴(yán)重的問(wèn)題，突出表現(xiàn)為供需雙方專業(yè)化的嚴(yán)重缺失。不懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商與抱持買鋪即可坐地生金觀念的投資者碰撞在一起，產(chǎn)生了不少畸形產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)行業(yè)自身的一輪篩選淘汰后，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)僅幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)還算得上成功，市區(qū)綜合商業(yè)項(xiàng)目大都經(jīng)營(yíng)慘淡。究其原因，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)階段，需要開發(fā) 商具備較高的實(shí)力和專業(yè)水平，一般開發(fā)商“想當(dāng)然”的操作，失敗是必然。
盡管如此，濟(jì)南的商業(yè)價(jià)值和潛力仍不容小視。于是，恒隆來(lái)了，萬(wàn)達(dá)來(lái)了，帶來(lái)了shopping mall和城市綜合體，帶來(lái)了先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念。本土商業(yè)翹楚魯商集團(tuán)厚積薄發(fā)，攜天時(shí)地利人和之便，在濟(jì)南將自己的商業(yè)理念和運(yùn)作模式推演的爐火純青。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)寡頭競(jìng)雄之勢(shì)，行業(yè)進(jìn)入高端、專業(yè)、規(guī)�；l(fā)展時(shí)期。
從地產(chǎn)到商業(yè)的轉(zhuǎn)變
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式失敗的關(guān)鍵是單純用地產(chǎn)開發(fā)的理念去做商業(yè)。象賣住宅一樣將鋪位分割出售，然后找運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)，結(jié)果是難以達(dá)成統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)久更談不上。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)還是商業(yè)，開發(fā)者須是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的高手方可做好商業(yè)地產(chǎn)。這也是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域前仆后繼者眾多，有人成功有人失敗的原因。恒隆、萬(wàn)達(dá)、魯商都是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的高手，理念先進(jìn)，經(jīng)驗(yàn)豐富，更重要的是它們有雄厚的資金實(shí)力。它們有把商業(yè)地產(chǎn)做精做細(xì)做成規(guī)模的軟硬件實(shí)力。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)這一輪的繁榮不是簡(jiǎn)單的朝代的更迭，而是從地產(chǎn)屬性到商業(yè)屬性的本質(zhì)轉(zhuǎn)變。
問(wèn)題伴隨著事物發(fā)展的始終。濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)新一輪的繁榮背后是漸漸凸顯的新的問(wèn)題。
區(qū)域分布不均衡
濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的分布區(qū)域差異巨大。以泉城廣場(chǎng)為中心幾平方公里范圍內(nèi)聚集著銀座商城、銀座購(gòu)物中心、貴和購(gòu)物中心、貴和商廈、及建設(shè)中的恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等高檔購(gòu)物中心，總體量達(dá)幾十萬(wàn)平方米。這對(duì)于僅有不足300萬(wàn)市區(qū)人口，經(jīng)濟(jì)尚不夠發(fā)達(dá)的濟(jì)南來(lái)說(shuō)，消化的壓力著實(shí)不小。更不用說(shuō)年內(nèi)將建成的魯商廣場(chǎng)對(duì)高端消費(fèi)的分流。
與市中心商場(chǎng)鱗次櫛比形成鮮明對(duì)比的是東部新區(qū)商業(yè)氛圍的清冷。作為濟(jì)南城市發(fā)展的主方向和重點(diǎn)區(qū)域，東部新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展明顯跟不上住宅。東部40萬(wàn)平方米以上的大型居住社區(qū)已不下十個(gè)，但購(gòu)物中心、大型超市等商業(yè)配套卻寥若晨星。這樣的商業(yè)分布一方面不利于城市的均衡發(fā)展，另一方面也不利于商家的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。
疑似同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)
集消費(fèi)、娛樂(lè)、休閑等功能于一體的超大型購(gòu)物中心（shopping mall）是符合濟(jì)南商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的商業(yè)形式。但同一種形式也應(yīng)注重差異化發(fā)展，相同的風(fēng)格定位帶來(lái)的只能是不和諧的競(jìng)爭(zhēng)。在shopping mall和城市綜合體風(fēng)起云涌時(shí)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展仍處在半專業(yè)化的初級(jí)階段。這與住宅市場(chǎng)闊步邁向大盤時(shí)代的發(fā)展很不協(xié)調(diào)。
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