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市場觀察
中國商業(yè)地產(chǎn)“春天”尚待經(jīng)濟形勢回暖
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ＤＴＺ戴德梁行最新發(fā)布的報告顯示，全球資本市場資金流轉(zhuǎn)困難，以及對未來的普遍不確定性，使得中國一些大中城市的樓市投資步伐趨緩。許多投資者在未來半年或一年時間內(nèi)，更多地選擇關(guān)注市場環(huán)境變化，以等待適當(dāng)?shù)娜胧袡C會。
專家表示，受國際因素掣肘，跨國企業(yè)的擴張步伐減慢，寫字樓租賃市場有效需求增長缺乏動能，中國部分大城市的寫字樓空置率有攀升趨勢，同時新增的寫字樓項目使得部分城市的寫字樓租金水平步入下行通道。
ＤＴＺ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度北京寫字樓市場空置率為１８．９７％，較去年第四季度增加５．７２個百分點，同時寫字樓的平均租金較上季下降２．６％。其中ＣＢＤ、東二環(huán)和燕莎三個商圈因租戶以跨國公司為主，報價降幅最大。
該行策略發(fā)展顧問部董事王晨告訴記者，預(yù)計２００９年北京將有１３０萬平方米的新寫字樓供應(yīng)入市。在上述背景下，部分開發(fā)商可能會暫時推遲項目入市時間，以避免應(yīng)對激烈的市場租賃環(huán)境。該行的數(shù)據(jù)還顯示，沈陽市的寫字樓一季度空置率從上個季度的９．２９％微幅上升至１１．８６％，租金則比上季度下降２．３５％。
仲量聯(lián)行發(fā)布的廣州第一季度市場報告也顯示了同樣的趨勢，廣州甲級寫字樓２００９年第一季度成交量僅２５００平方米，環(huán)比下降達８２％，為自２００５年首季以來的新低，平均租金則環(huán)比下降８．８％。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟告訴記者，一些大城市寫字樓空置率上升的局面表明了需求和存量空置面積之間存在著差距，這種差距很難在短期內(nèi)迅速消除。
同樣受金融危機和經(jīng)濟形勢下行壓力影響的還有一些城市的商鋪租賃市場。業(yè)內(nèi)人士表示，受金融危機影響，很多零售品牌大多采取暫�；驕p少開店來降低成本。對于新的商業(yè)項目則非常慎重，往往要求商鋪位置及發(fā)展前景極好，甚至要求業(yè)主愿意提供裝修補貼才會繼續(xù)洽談租賃。
不過，分析人士認為，金融危機和經(jīng)濟大環(huán)境對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所不同。ＤＴＺ戴德梁行稱，北京的王府井、西單等成熟商圈受到金融危機的影響相對較小，因為消費者對于這些項目已具有一定的認知度和消費習(xí)慣，商業(yè)項目擁有相對固定的消費客流。
受進出口需求趨緩的影響，再加上市場供應(yīng)的增加，一些城市的廠房租金出現(xiàn)了下降趨勢。ＤＴＺ戴德梁的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京標(biāo)準化廠房的平均租金比上季度下降了８．８％，而物流廠房的租金則下降了７．４％。
不過，受到擴大內(nèi)需政策和稅制改革方案的利好政策帶動，北京等城市的標(biāo)準化廠房售價比上季度略有上升。專家認為，在國家政策利好的推動下，工業(yè)產(chǎn)值的提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，都會增加對工業(yè)廠房的需求，北京等大城市的工業(yè)物業(yè)投資市場機會和潛力依然巨大。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，也有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)市場在政策性利好和經(jīng)濟復(fù)蘇的推動下，出現(xiàn)了“春江水暖鴨先知”的率先回溫勢頭。
上海寫字樓市場受到國際金融中心和國際航運中心將“落定”上海的利好消息刺激，辦公用寫字樓的平均售價從去年一季度的每平方米１４５５６．９９元上漲到了今年一季度的每平方米２５６５９．８１元。
沈陽市副市長邢凱介紹說，去年以來沈陽商業(yè)地產(chǎn)在全國房地產(chǎn)深度調(diào)整的大背景下逆勢上揚，出現(xiàn)投資與銷售雙雙大幅攀升的格局，商業(yè)地產(chǎn)完成投資額２２１億元，比上年增長６６．５％，辦公用房和寫字樓的銷售面積呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，增幅高達１７７．２９％。
王晨預(yù)計，國內(nèi)投資市場在２００９年末將有所復(fù)蘇。對于國內(nèi)投資者而言，貸款政策的放寬和財政刺激舉措的影響，將吸引國內(nèi)投資者重回投資市場。
陳晟表示，因為和住宅類地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)更多的是投資型和運營型的，因此商業(yè)地產(chǎn)的全面回暖離不開經(jīng)濟形勢的回溫。他表示，要等到第二季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布之后才能對全年的商業(yè)地產(chǎn)走勢做出較準確的判斷。（蔣旭峰 石慶偉 王志）
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