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市場觀察
住宅"小陽春"帶旺下 商鋪市場涌起新一波熱潮
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今年春節(jié)后住宅市場的“小陽春”，也同時把南寧多個片區(qū)的商業(yè)帶旺，南寧商業(yè)出現(xiàn)供銷兩旺的局面。業(yè)內(nèi)人士分析認為，商鋪作為穩(wěn)定性高、收益大的投資品，一直受投資者垂青。尤其在住宅市場低迷的時期，它是資金轉移的很好承接平臺。
而去年貸款利率一再下調后，商鋪的投資成本開始大幅降低，又促使市場出現(xiàn)一波投資商鋪的熱潮。但由于南寧商業(yè)整體市場及運營觀念落后，開發(fā)商還需要不斷創(chuàng)新商業(yè)運營模式和提高商鋪運營水平，這樣才能保證投資者的收益。
春節(jié)后南寧商鋪投資漸熱
“人民路商圈1+1+1臨街獨立產(chǎn)權商鋪雷霆登場”、“穩(wěn)坐長湖黃金旺地，臨街熟鋪即買即收益”、“航洋商圈，掘金寶地”、“鳳嶺15萬富人消費主場”……4月份，南寧不少開發(fā)商都打出極具煽動力的廣告，商鋪供應量比先前有所增加。
據(jù)綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月南寧商品房預售表中，保利·21世家、東盟國際第1街、英倫18、中都·澳海藍灣、榮和·中央公園、陽光新城和和美春天等多個樓盤，都推出了社區(qū)商鋪。按照以前的商鋪的銷售慣例，鮮有大量商鋪在4月份大量上市。
而早在3月中旬，鳳嶺片區(qū)多個樓盤一起發(fā)力，推出了商鋪，且取得了不俗的銷售業(yè)績。如3月28日，德瑞·商業(yè)街開盤推出25間商鋪，當天就基本售罄，當天去看鋪的人數(shù)遠超過開發(fā)商推出的數(shù)量。3月20日，鳳嶺·紫金街開始預約，預計5月開盤發(fā)售。4月24日，記者在銷售中心看到，不時有購房者前來咨詢商鋪的情況。投資者黃先生被置業(yè)顧問告知，目前預約的人數(shù)已接近100人，而該樓盤只有40余間商鋪，但他依然交了預約金。“預約人數(shù)多說明商鋪的投資前景被看好，說不定我還有機會選到商鋪�！�
近期南寧推出的商業(yè)項目中，以鳳嶺片區(qū)、朝陽商圈及城西老城區(qū)一代的商鋪最受人關注。業(yè)內(nèi)人士認為，鳳嶺片區(qū)是南寧未來的重點發(fā)展區(qū)域，商鋪極具升值潛力，而朝陽商圈和老城區(qū)的人流量較大，投資商鋪能有較好的回報和收益。廣西中外建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)吳強認為，未來5年，僅僅鳳嶺北規(guī)劃總人口就有20多萬，但目前該片區(qū)的商業(yè)面積卻不足10萬平方米，需求是明顯的�！叭ツ瓯＠|盟國際第1街的售價在2萬元/平方米左右，但今年其相鄰的東盟財經(jīng)中心推出的商鋪價格普遍在3萬元/平方米，投資者都能看到這個片區(qū)的升值潛力�！�
住宅“小陽春”帶旺商鋪銷售
實際上，從2008年下半年開始南寧商業(yè)地產(chǎn)就開始發(fā)力，并有多個商業(yè)地產(chǎn)項目開盤銷售，如伊頻道、大和平商貿(mào)批發(fā)城等都在2008年10月取得了較好的銷售業(yè)績，商鋪市場的風頭一度超過了住宅市場。
南寧寶資嘉房地產(chǎn)策劃咨詢有限公司總經(jīng)理陳偉認為，由于幾年前大家都忽視了商鋪的投資，一些地段好的商鋪價值在一定程度上被低估。現(xiàn)在，當市場重新發(fā)現(xiàn)商鋪的投資價值后，商鋪熱銷也成了自然而然的事情。
南寧經(jīng)緯行市場部經(jīng)理譚聚志表示，近年南寧的商業(yè)地產(chǎn)一直比較穩(wěn)定。從2008年開始，住宅市場進入調整期，加上受到金融危機的影響，投資者的投資渠道受阻，資本又急需尋找保值和增值的投資品，商鋪與其他投資品相比，其保值性和增長性更優(yōu)。于是，商鋪便成了資本的較佳承接平臺。“利率的下調也給了投資者很大的信心，現(xiàn)在銀行5年期的貸款利率為5.85%，回到了5年前的水平，低利率必然會引起投資者的興趣。再加上投資環(huán)境日益寬松，嗅覺靈敏的投資者是不會錯過良機的�！弊T聚志說，2009年春節(jié)后，南寧樓市持續(xù)出現(xiàn)了“小陽春”，房價有了小幅上升，這對投資者的信心有較大幫助，也直接體現(xiàn)到商鋪投資行為上來。
4月24日，記者來到北湖路的云星·廣東商城，該樓盤目前在售的內(nèi)接和臨街商鋪共有約100間。置業(yè)顧問說，每個周末都有10多組客戶來看鋪，且購買意向較為強烈。正在看鋪的韋先生說，他本來想投資住宅的，但開發(fā)商借著“小陽春”的勢頭提高房價，雖然迎合了購房者的追漲心理，但他對房價的走勢卻沒有底，相比較之下還是商鋪價格更穩(wěn)定。
開發(fā)商更注重商鋪的招商運營
商鋪市場供銷兩旺的同時，南寧的開發(fā)商也想盡辦法吸引投資者，通過招商等后期運營提升投資者的信心。
近期，盛世·聯(lián)邦廣場的“插旗占鋪”廣告吸引了很多購房者的關注。據(jù)了解，該項目已進入交鋪階段，目前只有百余間剩余的尾鋪在售。代理該樓盤營銷和后期運營的廣西弘毅營銷顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理陳體忠告訴記者，通過開發(fā)商招商和規(guī)劃，引來知名連鎖店的進駐，能保證投資者的收益，也能建立起他們對項目的信心。
“4月30日，盛世·聯(lián)邦廣場的女裝商鋪開始招商，5月17日將召集投資者、商家一起座談，介紹項目的運營理念和招商情況，同時也希望達到吸引更多投資者購買商鋪的目的�！标愺w忠說，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場不同，需要開發(fā)商在運營管理上下功夫，而這恰好是南寧許多商業(yè)地產(chǎn)項目的短板。
紫金街在商鋪的運營上也有獨特做法，該項目的策劃部經(jīng)理陳慧明介紹：首先，他們在商鋪定位上就很講究，全部采用純中式的建筑，有一定的文化風韻，與南寧市大部分歐式的現(xiàn)代建筑風格形成差異；其次，他們設計的商鋪面積都不大，這就減少投資者成本和風險。
保證投資回報是關鍵
商鋪投資熱還會熱多久？是不是也會像2007年住宅投資熱一樣，經(jīng)過一陣時間的火爆銷售后，轉眼間市場就變冷？投資者未來的收益是否在未來能夠確保？這是很多商鋪投資者在投資商鋪前繞不開的問題。
很多業(yè)內(nèi)人士表示，在目前投資渠道狹窄的情況下把資金投進商鋪是最優(yōu)選擇，有一定的偶然性。如果資本在未來能有更好的投資渠道，不排除商鋪的投資熱會因資本流向的轉變而逐漸趨于平緩。但商鋪的熱銷也有必然性，南寧城市擴大后，商鋪需求不斷增加。根據(jù)相關部門公布的數(shù)據(jù)，2020年南寧市區(qū)人口將從目前的150萬翻倍增長到300萬，這將帶動大量的專業(yè)批發(fā)市場和社區(qū)商鋪的建設，就算南寧這波商鋪熱過后，未來南寧的商鋪市場還是長期看好。
陳偉表示，投資商鋪前要認真考察商鋪的選址、定位、規(guī)劃、周邊商鋪租金回報等多方面的因素。目前投資商鋪，確實是入市的好時機，但最忌人云亦云，一窩蜂跟隨。不管商鋪市場發(fā)生了什么樣的變化，投資者要牢記，第一看地段，第二看人氣。這兩者如能確保，未來的經(jīng)營收益也能夠確保。
南寧經(jīng)緯行房地產(chǎn)咨詢有限公司市場經(jīng)理譚聚志認為，商鋪未來的收益受多種因素影響，但目前很多商鋪集中反映出來的問題是，商鋪缺乏整體經(jīng)營管理對商鋪的收益影響大。對投資者來說，不要輕信開發(fā)商對商鋪的定義和忽悠，而是要分析整個區(qū)域的人口、地段和需求等，要想到日后經(jīng)營的業(yè)態(tài)和租金收入。
南寧部分在售熱點商鋪一覽表
項目名稱 地址 商鋪數(shù)量 面積 售價
鳳嶺·紫金街 鳳翔路16號 41間 30~80平方米 未定
盛世·聯(lián)邦廣場 上海路、南京路、濟南路、華強路圍合區(qū) 負一層、一層和二層剩余尾鋪約120間 30~100平方米 負一層均價2.1萬/平方米，
一、二層均價在4.5萬/平方米
保利·東盟國際第1街 東盟國際商務區(qū)越南老撾園區(qū) 約300間，“五一”后發(fā)售 40~100平方米 未定，2008年部分臨街商鋪
均價1.8萬元/平方米
龍光·普羅旺斯 江南白沙大道109號(寶馬展廳對面) 40多間在售 40~200平方米 3900~1.2元萬/平方米
東盟財經(jīng)中心 東盟國際商務區(qū)中越路7號 一層剩10來間（共約70間）， 一層46~120平方米 一層均價3.2萬元/平方米，
二層整層面積2312平方米 二層1.7萬元/平方米
云星·廣東商城 北湖北路20號 100多間 內(nèi)鋪10~15平方米， 內(nèi)鋪均價1萬~1.8萬元/平方米，
街鋪20~60平方米 外鋪3.8萬元/平方米
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