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市場觀察
上海延福大廈半幢樓2．59億整體轉(zhuǎn)讓
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半幢寫字樓開價2．59億元
日前，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的網(wǎng)站上出現(xiàn)了上海長城投資控股?穴集團?雪有限公司部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的掛牌信息，掛牌價格約為2．59億元，而這一部分資產(chǎn)主要就是位于黃浦區(qū)延安東路500號的延福大廈的半幢寫字樓。
延福大廈坐落于延安東路以北、福建中路以西、北海路以南、湖北路以東的位置，距人民廣場約500米，步行到外灘、南京東路基本在10分鐘左右，地鐵人民廣場站、河南中路站、延安路高架、延安東路越江隧道出入口近在咫尺，交通四通八達，出行極為方便。
延福大廈是一幢圓柱形的寫字樓建筑，樓高30層，這次掛牌出讓的是其中的半幢，也就是1－30樓的半圓柱體樓宇，建筑面積在1．46萬平方米左右，土地使用權(quán)使用期限從2006年3月28日至2056年3月27日止。目前，延福大廈不存在抵押和其他權(quán)利受限制狀況，而這次計劃出讓的寫字樓部分均處于出租階段，但絕大部分租期不超過2009年底，只有3戶租戶的租期跨至2010年，其中，租期最長的1戶租戶，租賃面積為559平方米，租期截止日期為2010年8月7日。
根據(jù)掛牌信息顯示，這次還要求受讓人在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所出具交易憑證日后的90天內(nèi)，付清全部轉(zhuǎn)讓價款，等到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價款全部付清后，就可辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此外，受讓人還將繼續(xù)履行延福大廈相關(guān)已經(jīng)簽訂并生效的房屋租賃合同、物業(yè)管理服務(wù)合同等與出讓標的相關(guān)的合同或協(xié)議。
每平米單價不足18000元
這次，延福大廈將要掛牌轉(zhuǎn)讓的半幢寫字樓建筑面積為1．46萬平方米，按照2．59億元的掛牌價格來估算，平均每平方米單價尚不足18000元，只有17700元左右。
記者在項目現(xiàn)場看到，延福大廈地處人民廣場與外灘之間，裙房現(xiàn)為中國農(nóng)業(yè)銀行，大廈周邊高樓林立，與海洋大廈、東海商業(yè)中心、申鑫大廈、港泰廣場、旺角廣場、中匯大廈等眾多寫字樓為鄰，商務(wù)氛圍較為濃郁。延福大廈雖建成多年，但整體建筑未顯老舊，圓柱形的外觀較為醒目，但如今，其半幢寫字樓卻以不到18000元／平方米的均價，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，這不得不說是一個極為低廉的價格。
據(jù)了解，在今年5、6月份時，市中心多個商業(yè)建筑曾傳出整體轉(zhuǎn)讓的消息，位于黃浦區(qū)九江路、廣西路口的新新商廈就是其中之一，這幢建筑面積僅1萬平方米、高約11層的商業(yè)建筑緊鄰中福城大酒店，距離來福士廣場相當近，目前正在改擴建中，僅完成了土建和安裝，尚未精裝修。新新商廈此前已多次易主，之后在2006年時落入了中水電公司所屬的上海水利電力對外工程有限公司的囊中。當時，接盤方曾有意將其改建成為一棟準四星級產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，并預(yù)計在2007年竣工。然而，到今年上半年，新新商廈尚未完成內(nèi)部裝修，再次在市場上叫賣，整盤叫價3．8億元，按照其9772平方米的總建筑面積來估算，平均每平方米的價格高達39000元／平方米。
延福大廈位于新新商廈南面不遠處，此番寫字樓轉(zhuǎn)讓的單價還不到18000元／平方米，兩相對比之下，這一價格實際已遭遇“腰斬”。
記者手記
隨著國際金融市場的不景氣，大量公司為了應(yīng)對不確定的未來經(jīng)濟開始在季內(nèi)調(diào)整其預(yù)算，上海甲級寫字樓的業(yè)主們也開始意識到經(jīng)濟環(huán)境的變化，浦東和浦西的部分寫字樓租金開始出現(xiàn)軟化。世邦魏理仕在其三季度報告中還指出，浦東寫字樓的平均租金在大量供應(yīng)的沖擊下下跌了2．3％，至每月每平方米人民幣284．9元左右，這也是自2005年以來的首次下跌。
或許有人會認為，延福大廈寫字樓這次低價轉(zhuǎn)讓，與當前滬上整體的房地產(chǎn)市場形勢有關(guān)。但實際上，早在2006年10月，新加坡騰飛集團就以13．28億元買下了毗鄰延福大廈的海洋大廈，按照5萬平方米的建筑面積粗略估算，當時每平方米價格就在26560元左右。對比之下，延福大廈如今17700元／平方米的報價，著實便宜。另據(jù)了解，延福大廈當前的租金水平并不高，在3．5元／平方米／天左右，照此計算，若有投資者買下這半幢寫字樓，每年的租金回報也可達到7％左右。
在記者看來，當前，如有企業(yè)買下這半幢寫字樓，無疑是撿了一個便宜，大可以將寫字樓房源另行租售，如能將其改造成分割式的酒店式公寓，再行對外出售，定將得到高額的投資回報。
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