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市場觀察
抄底北京商業(yè)地產(chǎn)
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不過，具體來看，北京成熟商圈寫字樓、配套商鋪，回報率依然保持在8%以上，存在不少抄底機(jī)會。
兩廣大街成價值洼地
兩廣大街，自古就是南城經(jīng)濟(jì)、文化、民俗興旺地，被戲稱為古時“CBD”。隨著兩廣路正式通車，各項(xiàng)市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，西單商圈沿宣外大街南擴(kuò)至兩廣路，這里的商圈已經(jīng)日趨成熟，但是房價及租金遠(yuǎn)未達(dá)到CBD核心區(qū)水平，存在價值洼地。這一區(qū)域部分商鋪價格，在2007年底至2008年初最高點(diǎn)時，曾達(dá)到過每平米38000元至60000元。
目前，西臨東二環(huán)、北接廣渠門外大街的冠城名敦道，由寫字樓、商業(yè)街、花園公寓和服務(wù)式公寓組成，是綜合“商業(yè)、辦公、居住、酒店”等于一體的多功能國際社區(qū),均價僅每平米22000元。
包括地處西三環(huán)城、六里橋區(qū)域核心的尚西商務(wù)，交通便利，擁有商業(yè)廣場、獨(dú)棟商務(wù)樓及寫字樓，其中，40平米、60平米、80平米直至1000平米的開間都有，目前均價23600元/平方米。
假設(shè)在此購入一間40平米的商鋪，加上稅費(fèi)，價格總價大約100萬元，轉(zhuǎn)租出去，租金按照10元/平米/天算，年回報率即為14%(10×40×30×12/1000000)；如果自己經(jīng)營，每月純利在8300元以上，即可獲得超過10%(100×10%/12)的年回報率。
中關(guān)村[5.89 1.73%]商鋪?zhàn)赓U活躍
最近兩年，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓檔次不斷提升，其配套商鋪檔次也在提升。這一帶商鋪，在一年多前，曾達(dá)到過每平米75000元的天價。預(yù)計于9月開通的地鐵4號線，也令中關(guān)村地區(qū)交通更加便利，有望帶動周邊商鋪?zhàn)赓U。
由于中關(guān)村地區(qū)人口稠密，個人投資商鋪，面積以50至100平方米為宜。這樣出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資小、投資風(fēng)險較低，如小飲食店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，方便顧客駐足和流動。
例如庚坊國際發(fā)展中心，周邊環(huán)繞雙榆樹商圈、金源商圈、金四季商圈、中關(guān)村商圈、金融街[10.99 5.47%]商圈五大商圈，集銀行、郵局、餐飲、娛樂、休閑于一身的花園路就在門前，身側(cè)物美購物廣場，更是天天人潮涌動，車流如織。其目前均價為每平米38000元 。
位于中關(guān)村西區(qū)核心的5A級智能化寫字樓泰鵬大廈，地理位置優(yōu)越，也具有一定投資價值，其地下一層至地上二層為商業(yè)配套，租金為15元/平米/天。
城東商圈提升檔次
城東三里屯、燕莎傳統(tǒng)商圈，由于近年多個大型綜合物業(yè)陸續(xù)落成(如藍(lán)色港灣、三里屯Village、平安國際中心的都匯天地等)，為傳統(tǒng)商圈帶來新商機(jī)。加上三里屯和燕莎商圈的輻射范圍大，廣泛涉及燕莎、朝陽公園周邊、望京、順義區(qū)域高端公寓住戶、周邊甲級寫字樓高級白領(lǐng)和酒店住客，其消費(fèi)群體質(zhì)量與CBD地區(qū)高檔商場不相伯仲。目前，三里屯Village(北區(qū))和平安國際中心都匯天地等，均以奢侈品市場為定位。該區(qū)域的商鋪價格，最高點(diǎn)時曾達(dá)到每平米85000元，租金最高曾為1200元/平米/月。
燕莎商圈內(nèi)，平安國際金融中心為最高建筑。項(xiàng)目由兩棟國際甲級寫字樓、時尚商業(yè)中心及一座超五星的威斯汀大酒店組成，租賃價格按照樓層不同，為15元~400元/平方米/天。該項(xiàng)目臨近機(jī)場高速出入口，地下一層直接連接地鐵10號線，立體交通，方便快捷。
位于朝陽區(qū)新源里14號的琨莎中心(原世方豪庭二期)，出售均價為 45000元/平方米，占據(jù)緊鄰新東路和新源南路的稀缺位置，位于三環(huán)與二環(huán)之間。其首層及二層規(guī)劃為10000平方米商業(yè)區(qū)，可作為餐飲、超市、健身中心、銀行等營業(yè)場所。結(jié)合一期已有的設(shè)施，琨莎中心將形成燕莎商圈內(nèi)號召力強(qiáng)勁的商業(yè)旺鋪。
東二環(huán)商圈企業(yè)巨頭云集
東二環(huán)，位于北京老城區(qū)與新城區(qū)交界，兼具傳統(tǒng)與現(xiàn)代特色。目前，南起建國門，中至朝陽門，北至東直門，已形成三門一線的東二環(huán)新型商務(wù)圈。建國門華潤大廈、朝陽門豐聯(lián)廣場、中海油大廈、東直門新保利大廈、東方銀座等甲級寫字樓，均在圈內(nèi)。
隨著國內(nèi)三大石油巨頭及北京移動、北京電信等實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐，東二環(huán)已聚集包括石化、能源、旅游、電信、保險、貿(mào)易、物流、文化八大行業(yè)的眾多企業(yè)巨頭，成為繼CBD、金融街、中關(guān)村之后的第四大商圈。目前，該地區(qū)寫字樓配套商業(yè)租金為5元至11元/平米/天，較最高點(diǎn)時的租金23元/平米/天，下降一半還多。
位于東直門立交橋西南角的來福士中心，緊鄰第二使館區(qū)，周邊遍布寫字樓、大型購物中心、酒店和文化中心。該項(xiàng)目有寫字樓、零售商場、高檔公寓及酒店式公寓等。今年中旬，來福士中心全面投入使用，將在地下直接連通東直門交通樞紐。
2008年完工的北京INN，定址朝陽門內(nèi)，比鄰?fù)饨徊康?1家部委和東二環(huán)中國巨頭企業(yè)長廊，涵蓋HIP酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)三種業(yè)態(tài)，包括60~170平米的主題寓所及56~300平米的成長型商務(wù)空間，布局靈動實(shí)用，支持整層定制，價格在每平米38000元至45000元之間。這相比最高點(diǎn)時的每平米50000元，降幅超過10%。
投資商鋪六項(xiàng)注意
由于涉及多種業(yè)態(tài)，投資商業(yè)地產(chǎn)比投資普通住宅復(fù)雜得多。
首先，該商鋪如果原來是居住用地的話，由于土地使用性質(zhì)發(fā)生變化，以后恐有麻煩。
第二，許多住宅小區(qū)底樓店鋪不允許搞餐飲業(yè)，哪怕沿街也不行。因此，投資前一定要了解，其是否有廚房、衛(wèi)生設(shè)施，可否做餐飲行業(yè)等。
第三，除了房屋產(chǎn)權(quán)之外，對二手商鋪要留意其原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等。
第四，商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，這些費(fèi)用所占房價比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，要在協(xié)議中寫清楚。
第五，貸款問題。目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。
第六，從租金高低來看，投資商場的商鋪較有優(yōu)勢，其租金較高，而且空置率較低。有實(shí)力的商家，對于整個商場管理以及后期經(jīng)營也會很重視。
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