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市場觀察
金融危機(jī)的陰影下—商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思路和對策
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一、商業(yè)地產(chǎn)面臨著那些負(fù)面影響
1、消費(fèi)能力減弱
由于金融危機(jī)，外貿(mào)企業(yè)出口情況不佳，職工的收入減少，甚至裁員，加上產(chǎn)業(yè)鏈的危機(jī)傳遞效應(yīng)，受影響的面逐漸擴(kuò)大，金融危機(jī)對消費(fèi)信心的打擊，消費(fèi)市場的盈利狀況將會變差，將直接動搖商業(yè)地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)。
2、商業(yè)物業(yè)需求下降
商業(yè)巨頭紛紛改變開店計劃，金融危機(jī)滲透到零售業(yè)并開始間接影響到我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。由于我國消費(fèi)的特點(diǎn)，決定人多而消費(fèi)能力不強(qiáng)，那么做大市場份額占據(jù)大市場空間，擴(kuò)大經(jīng)營面積是商業(yè)發(fā)展的必然選向，在這種選向影響下，我國商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是“物業(yè)規(guī)模大，坪效不高”——在這種模式中，主力店（錨店）的作用十分重要，而主力店又往往是由一些國內(nèi)外零售業(yè)的五百強(qiáng)企業(yè)所擔(dān)當(dāng)。近一年多來，受金融危機(jī)影響，國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳，資本擴(kuò)張能力下降，導(dǎo)致發(fā)展動力不足，商業(yè)門店拓展計劃放慢，繼這些國際巨頭放慢了發(fā)展腳步之后，國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計劃和裁員，計有消費(fèi)電子/家電類：全球最大的“百思買”，全球裁員4000人，放緩在中國開店（原計劃09年開6家）；全美第二“電路城”，08年底關(guān)閉20%的門店，隨后又申請破產(chǎn)保護(hù)；百貨：英國瑪莎百貨關(guān)了27家門店，裁員1230人（全球）；服裝類的美國GAP，09年計劃關(guān)閉100家（全球）；家裝類的百安居09年計劃將國內(nèi)門店數(shù)量由63家減少至41家；圖書類的貝塔斯曼08年底已關(guān)閉國內(nèi)全部全部36家門店；還有星巴克計劃全美關(guān)閉600家，裁員1.2萬人，澳州已關(guān)閉61家，裁1000人。我們還注意到今年以來國內(nèi)一些大的零售企業(yè)還沒有披露新的開店動向，也開始悄悄地瘦身，縮小了開發(fā)規(guī)模要求，國際連鎖快餐企業(yè)們也小小翼翼地選址，這些商業(yè)企業(yè)的審慎姿態(tài)，成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的頭上漸行漸近的一塊烏云，這將對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展投資、開發(fā)、運(yùn)營產(chǎn)生重大不利影響。
3、商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降
由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費(fèi)市場及其商業(yè)地產(chǎn)市場本身原因，金融危機(jī)不良因素開始層層傳導(dǎo)，最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降；由于開店計劃和門店擴(kuò)張的速度減緩，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進(jìn)一步提高，需求量減少，使得商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡，市場砝碼滑向開店方，租金定價主動權(quán)傾向承租方，所以租金水平總的會呈下降趨勢。
這種趨勢性的變化，毫無疑問將動搖商業(yè)地產(chǎn)市場原來租價—房價的結(jié)構(gòu)關(guān)系；引出市場一系列的連鎖反應(yīng)，租金水平下降的后果是收益率下降，商鋪投資失去魅力，投資風(fēng)險加大，并造成產(chǎn)品性的開發(fā)風(fēng)險大大增加。
4、商鋪投資意愿弱化
各地區(qū)域市場的投資意愿不一樣，但是總的趨勢是商鋪投資的意愿下降嚴(yán)重，如上海去年受金融危機(jī)影響，成交金額和成交面積均接近減少30%左右，造成這種局面的原因是多方面的，一是中小投資者的收入（工資收入和經(jīng)營收入減少）的緣故，二是機(jī)構(gòu)或企業(yè)的贏利狀況不佳，沒有溢出資金來投資商鋪，三是商業(yè)地產(chǎn)市場本身到了一個變盤的時機(jī)，阻礙了人們的投資選向，以上三個方面使使得商業(yè)地產(chǎn)融資能力、變現(xiàn)能力變?nèi)酰⒂绊懙缴虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作能力。
二、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思路
商業(yè)地產(chǎn)在中國的熱潮，從啟動到今天幾乎有了十個年頭，在這十年里，商業(yè)地產(chǎn)的市場環(huán)境發(fā)生很大變化，有必要對這個投資類型、這個市場做一個深刻的檢討，以利于調(diào)整我們的開發(fā)思路，尤其是金融危機(jī)的市場背景下，重新規(guī)劃企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路很有必要。
1、對企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重新評估
企業(yè)參與商業(yè)地產(chǎn)的好處是顯而易見的；可以改變企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。中國的房地產(chǎn)開發(fā)還停留在產(chǎn)品開發(fā)階段，還沒有真正進(jìn)入資本經(jīng)營層面，而開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)無異能把企業(yè)引導(dǎo)到資本經(jīng)營的層面上來，大連萬達(dá)企業(yè)走過的里程，恰恰就反映中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)換的思考，而企業(yè)一旦開發(fā)并持有了商業(yè)物業(yè)，則能給企業(yè)帶來持續(xù)、穩(wěn)定增長的能量，持有一定數(shù)量的商業(yè)物業(yè)還能幫助企業(yè)在困難時，融通資金渡過難關(guān)。在這次金融危機(jī)中，李嘉誠拋出了上海古北等一些商業(yè)物業(yè)，其實就是用外圍資產(chǎn)變現(xiàn)了，來維護(hù)企業(yè)核心業(yè)務(wù)。
開發(fā)并持有部分商業(yè)物業(yè)還有降低稅收、物業(yè)增值等好處。
然而中國商業(yè)地產(chǎn)市場一開始就偏離了正道——是以滿足房地產(chǎn)市場投資需要而發(fā)展起來的，這個市場大體經(jīng)過2004年前的暢銷期，到2005年以后的推銷期，2008年以后，全國大部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入飽和期，市場變盤局面已經(jīng)完全形成；在這種市場條件下企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)顯得更加困難，尤其是那些以產(chǎn)品開發(fā)為主的項目，市場的道路會更加步履艱難，那么企業(yè)的市場策略應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整和改變，變項目運(yùn)作為資產(chǎn)經(jīng)營、變產(chǎn)品開發(fā)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)，這樣企業(yè)才能做好商業(yè)地產(chǎn)項目。
2、樹立正確的開發(fā)理念
純產(chǎn)品性開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)這條路無疑是走不下去的，對企業(yè)而言，要做商業(yè)地產(chǎn)就必須樹立正確的開發(fā)理念，這種開發(fā)理念，我歸納起來實際上是四句話：“經(jīng)營實心化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、開發(fā)系統(tǒng)化、項目品牌化”。
經(jīng)營實心化是為了解決項目開發(fā)僅僅是為了滿足房地產(chǎn)投資需求而不顧及商業(yè)的實際需求性，經(jīng)營實心化的本質(zhì)是解決無效開發(fā)的問題；資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化是正確的開發(fā)理念，是不分自己持有或轉(zhuǎn)讓物業(yè)，唯一開發(fā)方向是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)物業(yè)有了穩(wěn)定的長期的收益，肯定會有人來詢價投資，商業(yè)物業(yè)一直是穩(wěn)健型投資者的目標(biāo)對象，有了穩(wěn)定的收益，商業(yè)物業(yè)是不愁轉(zhuǎn)讓（銷售）的；所謂開發(fā)系統(tǒng)化是指商業(yè)物業(yè)投資、建筑規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)作等多個方面因素的思考，只有比較系統(tǒng)地考慮各項因素，才能避免建設(shè)—使用過程中的不確定性；項目品牌化——無庸置疑，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)就是開發(fā)一個品牌，只有項目達(dá)到了一定的認(rèn)知、認(rèn)可的美謄程度，這個商業(yè)地產(chǎn)項目才會成功，許多人以為只要簡單地炒作幾次，商業(yè)地產(chǎn)就會成功，事實并沒有那么簡單，只有由內(nèi)而外地打造一個項目的品牌，項目才能取得成功。
3、談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新
到今天為止，原來中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)山窮水盡，我們必須以新的開發(fā)模式取而代之，原來的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式明顯存在的不足是以市場銷售價格為終極目標(biāo)，具有市場的不確定和價格不穩(wěn)定性，新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式以收益為開發(fā)目標(biāo)，注重“開發(fā)利益”、“投資利益”、“商業(yè)經(jīng)營利益”的一致性，使得項目有人承租、有人經(jīng)營而真正具備商業(yè)地產(chǎn)的實效性，為了達(dá)到這種實效性，在項目定位、決策、開發(fā)、經(jīng)營，每個環(huán)節(jié)上以租金收益作為開發(fā)目標(biāo)和經(jīng)營尺度，徹底否定房價作為上述開發(fā)經(jīng)營活動的標(biāo)桿。
三、嚴(yán)峻局勢下的商業(yè)地產(chǎn)對策
對策1：品牌開發(fā)為先
商業(yè)地產(chǎn)的成功首先是其品牌開發(fā)的成功，表面上看上去似乎“人氣”、“地段”對房地產(chǎn)起著關(guān)鍵作用，但我們也在各個城市中，看到不少上佳路段上的爛尾商業(yè)物業(yè)。相反在一些非傳統(tǒng)商業(yè)的路段上出現(xiàn)了新的商業(yè)地標(biāo)如“新天地”、“大寧國際”、“梅川路商業(yè)街”等等，這主要是商業(yè)品牌的效應(yīng)。在金融危機(jī)影響市場的今天，要取信于市場并不是一件容易的事情，所以我們在開發(fā)項目的同時，應(yīng)當(dāng)花大力氣對項目的品牌的打造，以建立市場信心，在品牌樹立、市場信心形成，這時招商、經(jīng)營都會十分順利，畢競在金融風(fēng)險之際，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)物業(yè)的保值、儲值功能，人們是十分認(rèn)可的。
對策2：控制開發(fā)節(jié)奏
預(yù)售一直是我們房地產(chǎn)融資一條主要途徑，在金融危機(jī)的陰影之下，物業(yè)的市場去化速度變得十分緩慢，銀行供貸也會變得十分謹(jǐn)慎，更有精明的投資人會保存著一大部分現(xiàn)金，時刻準(zhǔn)備“揀漏”、“抄底”、“接盤”，資金流動的速率變得十分緩慢，作為開發(fā)商理當(dāng)調(diào)整自己的開發(fā)節(jié)奏；“先融后投”、“量入為出”這也是我們的重要對策之一，商業(yè)地產(chǎn)是上馬后不能停工的房地產(chǎn)類型，否則會對市場產(chǎn)生不良影響，并直接影響項目的品牌建設(shè)，所以對策提出開發(fā)節(jié)奏的控制的實質(zhì)是根據(jù)資金供給面上的情況作動態(tài)的控制，以保證項目建設(shè)的連貫進(jìn)行。
對策3：廣泛整合資源
在過去的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式只注重建筑開發(fā)而不太重視商業(yè)資源的開發(fā)利用，就象IT制造商，只制造了電腦的硬件，而不給電腦安裝程序、內(nèi)存以及各種適用的信息，那么這種電腦沒有辦法實際使用的。在金融危機(jī)發(fā)生后，商業(yè)資源的減少，資金面的短缺，投資對象的缺少，在這時開發(fā)項目，不能再等別人來給我們裝軟件了，只有我們把商業(yè)地產(chǎn)做得軟硬兼?zhèn)�，才會贏得市場，在困難的市場中脫穎而出。
對策4：實事虛做，虛事實做
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，建筑是硬件—是實在的、可以直接感覺到實物，項目品牌、商業(yè)資源、資金落實等是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的軟實力——是表面上看不到的東西。那么我們在項目實施之際應(yīng)當(dāng)“軟硬兼施”，在建筑開發(fā)中要考慮到項目品牌，項目融資，商業(yè)資源整合等方面的需求，所以一招一式都要有明星風(fēng)范，這就叫“實事虛做”，而“虛事實做”則是把項目品牌建設(shè)，資金落實，商業(yè)資源整合等這些軟功夫做好，虛擬目標(biāo)具體化，落實到數(shù)額、日期上。虛實兼顧能使項目的不確定性減至最小程度，在金融風(fēng)險一波一波的浪潮的沖擊下，保有金剛不壞之身，安度難關(guān)，迎來商業(yè)地產(chǎn)第二次高潮的到來。
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