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市場(chǎng)觀察
成都新名片:西部商務(wù)第一城
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成都商業(yè)地產(chǎn)正在實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變的飛躍，成都已成外資最佳區(qū)域總部首選城市。
一句“揚(yáng)一益二”，足以見(jiàn)證成都唐時(shí)的繁榮，而近年來(lái)，作為中西部重要鐵路、公路樞紐、西部物流中心，成都已經(jīng)先后被評(píng)為“西部商業(yè)最佳城市”、“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“中國(guó)最佳商務(wù)城市”和“中國(guó)內(nèi)陸投資環(huán)境的標(biāo)桿城市”，作為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都已吸引了超過(guò)3000家外資企業(yè)落戶成都，其中世界500強(qiáng)企業(yè)的數(shù)量更是達(dá)到了130家，在中西部城市中穩(wěn)坐“頭把交椅”。專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著投資的涌進(jìn)，到2012年成都“兩軸四片”為主的中心城區(qū)，甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量將達(dá)到160萬(wàn)平米，成都將成為包括外資在內(nèi)的國(guó)內(nèi)外區(qū)域總部的首選之地，名副其實(shí)的西部商務(wù)第一城。
外企第一城引領(lǐng)成都商業(yè)地產(chǎn)新高度
在經(jīng)濟(jì)全球化、國(guó)際化的背景下，城市商業(yè)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)活力往往與其吸納的投資息息相關(guān)，而同時(shí)國(guó)內(nèi)外投資的快速涌進(jìn)，也會(huì)加速提升城市的商務(wù)環(huán)境，推動(dòng)以甲級(jí)寫(xiě)字樓、總部樓宇為代表的商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到全新的高度。
“目前，全球500強(qiáng)企業(yè)中，已經(jīng)有130余家落戶成都，在重慶、武漢、長(zhǎng)沙等為代表的中西部城市中，處于領(lǐng)先地位，與此相適應(yīng)，成都商業(yè)地產(chǎn)特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展也處于高速成長(zhǎng)階段，在眾多中西部城市中保持領(lǐng)先的水平�！睂�(duì)于國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)成都的垂青，成都外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)袁昕表示，截至2008年底，進(jìn)入成都落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)到130多家，在整個(gè)中西部城市中都居于第一的領(lǐng)先地位。同時(shí)，對(duì)于那些將要設(shè)立中國(guó)西南地區(qū)總部的公司來(lái)說(shuō)，成都越來(lái)越被看作一個(gè)重要的戰(zhàn)略選擇，在世界500強(qiáng)中200余家跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)展城市排行上，成都也位居中西部城市之首，僅排在北京、上海、廣州和深圳之后，有超過(guò)80%的在華全球奢侈品零售商計(jì)劃在成都擴(kuò)展市場(chǎng)。
據(jù)介紹，作為西南輻射力巨大的中心城市，成都吸納的外資企業(yè)總量已經(jīng)超多3000家。在袁昕看來(lái)，包括世界500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)成都的認(rèn)同和選擇，對(duì)成都寫(xiě)字樓發(fā)展助推作用十分明顯，最近幾年，伴隨著一家外資機(jī)構(gòu)的落戶，第一件事往往就是需要幾百上千平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求，如近幾年花旗銀行、畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、匯豐銀行等國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者的落戶，就對(duì)成都商業(yè)地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓帶來(lái)了強(qiáng)大的消費(fèi)需求。
未來(lái)三年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中放量
根據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在高端寫(xiě)字樓、總部物業(yè)的需求上，外資機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求基本上處于平分秋色的態(tài)勢(shì)，實(shí)際上，在國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)成都商業(yè)物業(yè)的需求背后，近年來(lái)，越來(lái)越多的外資機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)正紛紛加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資力度。
根據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，2008年1—10月，成都新批的223個(gè)外商投資項(xiàng)目中，外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到17個(gè)，其中商業(yè)房地產(chǎn)是投資熱點(diǎn)，包括香港新鴻基、愛(ài)美高實(shí)業(yè)、凱德置地等都將投巨資進(jìn)軍成都高端寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，而在專業(yè)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球看來(lái)，隨著九龍倉(cāng)、仁恒、凱德、華人置地、鐵獅門(mén)等項(xiàng)目逐漸步入實(shí)施階段，以及近期市場(chǎng)頗受關(guān)注的新希望國(guó)際、新希望大廈、喜年廣場(chǎng)、萬(wàn)瑞微型CBD等項(xiàng)目投入使用，成都商業(yè)地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)量變到質(zhì)變的飛躍。
高緯環(huán)球認(rèn)為，成都良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、重要的戰(zhàn)略城市地位為商業(yè)房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了巨大的空間。總體上看，成都商業(yè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“國(guó)際化”、“集聚化”和“規(guī)范化”發(fā)展趨勢(shì)，隨著大量具有國(guó)際寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入成都市場(chǎng)，成都寫(xiě)字樓的總體質(zhì)量將會(huì)得到提升。同時(shí)，成都中央商務(wù)區(qū)，人南沿線，東大街金融街和軟件園區(qū)將成為高端寫(xiě)字樓密集區(qū)域，市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)較大。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2010年成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓的總存量將達(dá)到約77.8萬(wàn)平方米，漲幅 73%。
“旺盛需求+產(chǎn)品升級(jí)”西部商業(yè)第一城輪廓初現(xiàn)
“雖然受到全球經(jīng)濟(jì)下行的影響，但成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求依然十分旺盛，無(wú)論從售價(jià)還是空置率情況看都十分健康。”對(duì)于目前成都寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示，2008年上半年寫(xiě)字樓售價(jià)達(dá)7827元/平方米，比2007年上漲40%。甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓和工業(yè)總部型辦公物業(yè)月平均租金區(qū)間分別為80～160元/平方米·月、50～80元/平方米·月、30～60元/平方米·月，而且從成都現(xiàn)存的10座甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)看，其空置率保持在10%以下，充分證明了成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都西部中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)于擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)外城市而言都具有戰(zhàn)略意義，特別是隨著四川建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地，打造“一樞紐、三中心、四基地”戰(zhàn)略的實(shí)施，成都將成為西部最大的鐵路、公路樞紐、內(nèi)陸港，擁有國(guó)際復(fù)合型樞紐機(jī)場(chǎng)，同時(shí)還是西部的物流中心，這都將給整個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)巨量需求，而需求增長(zhǎng)以及良好的高端商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的合力，將直接推動(dòng)成都成為西部城市中首屈一指的“商務(wù)第一城”。記者肖建
機(jī)構(gòu)說(shuō)法
【編者按】
寫(xiě)字樓是房地產(chǎn)領(lǐng)域
中重要的物業(yè)形態(tài)，它凝聚了建筑的時(shí)代特征，它是高新科技的產(chǎn)物。那么，目前成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓處于什么樣的階段，又具有什么樣的前景？如果現(xiàn)在下手投資寫(xiě)字樓應(yīng)注意些什么呢？寫(xiě)字樓應(yīng)如何體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)和財(cái)富流向？這里，我們請(qǐng)聞名國(guó)內(nèi)外寫(xiě)字樓服務(wù)機(jī)構(gòu)的成都負(fù)責(zé)人，發(fā)表一些有關(guān)寫(xiě)字樓的高見(jiàn)。
成都寫(xiě)字樓相當(dāng)于10多年前的上海浦東
第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（成都）有限公司董事兼總經(jīng)理胡裕華
1996年我到上海的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)浦西寫(xiě)字樓的租金最高可達(dá)到每平方米100美元/月，還不容易找到合適的房子；而浦東林立很多高檔寫(xiě)字樓，但入住率非常低。2000年以后，隨著城市公共交通的完善和浦東配套的成熟，上海浦東寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了真正的飛躍。所以說(shuō)，一個(gè)寫(xiě)字樓租售的好壞，不僅要看該樓自身的品質(zhì)，更重要的就是周邊的配套設(shè)施及交通問(wèn)題等。
目前成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)與10多年前的上海浦東及北京市場(chǎng)情況基本相同。以上提到的上海浦東及北京市場(chǎng)情況的兩個(gè)例子對(duì)目前成都的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展是有一定的借鑒作用的�，F(xiàn)在成都有多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目正在建設(shè)，預(yù)計(jì)在2010年、2011年這些項(xiàng)目都會(huì)交付使用，未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展也會(huì)按照上述的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)發(fā)展。目前成都寫(xiě)字樓最缺少的是硬件設(shè)施，與沿海城市相比較，成都存在較大的差距。許多開(kāi)發(fā)商只關(guān)心自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否賣(mài)得好，從而在銷(xiāo)售上尋求更多的支撐點(diǎn)；但對(duì)于保證物業(yè)最終能否符合商家使用方面的投入就比較少了，如窗戶的設(shè)計(jì)、大小、如何開(kāi)；電梯的數(shù)量、衛(wèi)生間的大小、數(shù)量以及會(huì)議室的大小、數(shù)量等都沒(méi)有明確的規(guī)定。隨著國(guó)內(nèi)外一些品牌開(kāi)發(fā)商在成都建造寫(xiě)字樓項(xiàng)目的增多，本地的發(fā)展商也會(huì)借鑒到先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，從而使成都寫(xiě)字樓與沿海城市之間的差距逐漸縮小。
現(xiàn)在可投資甲級(jí)寫(xiě)字樓
高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤
成都的寫(xiě)字樓售價(jià)和租金大約是北京、上海的1/3-1/2，租金也大約是1/3-1/2。成都在二級(jí)城市中，甲級(jí)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率位列前茅。
如果投資人選中的物業(yè)，已有很優(yōu)質(zhì)的客戶，本身付租能力強(qiáng)，寫(xiě)字樓品牌形象很穩(wěn)定。從投資角度上來(lái)說(shuō)，這樣的投資渠道算是相當(dāng)好的了。如果，選中的是期房，周邊寫(xiě)字樓出租率高，地段交通較好，是城市商務(wù)的發(fā)展圈中，價(jià)格又不高，這樣的寫(xiě)字樓也值得入市。因?yàn)�，成都畢竟是西部的�?jīng)濟(jì)中心，成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)和租金都比重慶好，在金融危機(jī)的背景下，很多國(guó)外企業(yè)和沿海企業(yè)內(nèi)遷，帶給了成都甲級(jí)寫(xiě)字樓不少的租客。
我對(duì)成都寫(xiě)字樓很看好。金融危機(jī)對(duì)成都寫(xiě)字樓的確有影響，但影響不會(huì)超過(guò)3-5年時(shí)間，而投資寫(xiě)字樓是一個(gè)數(shù)十年長(zhǎng)期的過(guò)程，這一小部分時(shí)間，反而成就了眾多的寫(xiě)字樓投資良機(jī)，尤其是期房寫(xiě)字樓呈現(xiàn)出相當(dāng)難得的投資機(jī)遇。現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)期房寫(xiě)字樓，會(huì)是一個(gè)價(jià)格很優(yōu)惠的，在成都最好的口岸，最頂級(jí)的寫(xiě)字樓價(jià)格也才12000元左右，這個(gè)價(jià)格只有北京的1/5。幾年之后，正好趕上經(jīng)濟(jì)景氣好出租。當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇起來(lái)后，成都寫(xiě)字樓將會(huì)有很大的發(fā)展空間。
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