關于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經濟公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
任志強：政策決定房地產好壞 救市應救商業(yè)地產
 |
 |
近日，《中國投資》針對房地產政策和市場方面的一系列問題，對任志強進行專訪。
“救市”不應忽略商業(yè)地產
《中國投資》：從3月份數據來看，很多城市出現(xiàn)了房地產成交量暴漲的現(xiàn)象。對此您怎么解讀？
任志強：市場情況說明了一個問題，房地產市場需求始終是強勁的。老百姓需要買房，也愿意買房。
從人口結構情況來看，目前是25-35歲家庭快速膨脹的過程，對住房的需求巨大。2007年北京有17.9萬對結婚，而供應住房不到14萬套。2004-2007年新增家庭44%買新房，40%左右買舊房，剩下的選擇與父母共住或者住在父母遺留下來的房子，總體上不存在無房結婚的情況。70后和80后結婚以后住辦公室或者兩地分居的現(xiàn)象，已經不存在了。所以，房地產的剛性需求起碼到2020年以后才可能有所減少。
2-3月份50%-70%的樓盤是25-35歲的家庭購買的。其中有兩個原因，一是政策刺激，購買二手房減免了稅費。二是降低了首付利率。一月份出臺的政策利好在2、3月份得到了集中釋放，促使去年被掩蓋的剛性需求浮出水面。
這種情況能不能持久，取決于宏觀經濟的情況。如果GDP跌到7%以下，就會出現(xiàn)一個全行業(yè)虧損的態(tài)勢，就會有一些企業(yè)破產，面臨兼并重組。
另外我們必須看到，房地產分為住宅和商業(yè)兩個部分。目前住宅部分的數據很好，有創(chuàng)歷史水平的成交量，銷售額也是暴漲。但是，住宅占房地產投資的比重不到70%，如果占30%的商業(yè)地產始終不見起色，房地產市場就是“瘸一條腿”的狀況，不健康也不會長久。
之所以市場呈一邊倒的態(tài)勢向住宅傾斜，主要就是因為政策向居住型物業(yè)傾斜，比如二手房交易市場的稅費減免政策，很明顯只對住宅市場起到了作用，因為二手房交易中基本上沒有商業(yè)辦公。另外，由于政策向自主型和改善型居住物業(yè)傾斜，貸款利率變成0.7%，這一措施也和商業(yè)辦公沒有關系。
因此，住宅市場數據上揚的同時，商業(yè)、寫字樓、酒店以及工業(yè)地產的形勢都很不好。
《中國投資》：您認為制定政策也必須考慮商業(yè)地產，內在邏輯是什么？
任志強：前一階段的政策刺激肯定已經發(fā)揮了作用，3月份住宅市場的數據也說明了這一點。減免稅費政策直接降低了消費者的購房成本，這一點具有很大的吸引力。
但目前的政策導向是值得商榷的，國家應該進一步加大對商業(yè)、辦公型物業(yè)的支持。這一塊是與自主創(chuàng)業(yè)有著極大關系并將帶來推動效應的重點部分，不降低這方面的成本，也就等于提高了再就業(yè)的門檻。
現(xiàn)在的普遍情況是買商鋪的人都不做經營，而真正做實業(yè)的人常常沒有足夠資金去買商鋪。比如剛創(chuàng)業(yè)的年輕人想租一個商鋪開店，但商鋪購買成本很高，缺乏激勵措施，賣不出去，也就不能進入租賃市場交易，從而造成了雙方資源的浪費。
比如俏江南這樣的餐飲企業(yè)，需要在繁華地段設立店鋪，但這些地段的商鋪它是買不起的，只能租用。畢竟企業(yè)的現(xiàn)金流有限，如果在固定資產上大量投資，經營就會缺乏資本。這一實例表明，如果沒有人購買商業(yè)地產，就不可能創(chuàng)造一個用租金去經營的條件，創(chuàng)業(yè)和就業(yè)都無從談起。
寫字樓租賃也是如此。開發(fā)商沒有長期租賃貸款，用短期建設性貸款不可能長期持有一個物業(yè)，所以建完一棟寫字樓一定要盡快賣掉，而買樓的小業(yè)主就可以把每一層、每一間租賃給創(chuàng)業(yè)者。創(chuàng)業(yè)者可以一次性支付較低租金，獲得創(chuàng)業(yè)場所。
我認為，目前的“救市”不僅要拯救房地產行業(yè)，而且要通過提振地產業(yè)，加速一、二產業(yè)向第三產業(yè)的勞動力轉移過程。目前我國就業(yè)問題很嚴重，更應該千方百計地創(chuàng)造有利于就業(yè)的條件。說到底，辦公物業(yè)提供了一個向第三產業(yè)轉移的條件。
《中國投資》：金融危機對房地產市場冬天的影響有多大？
任志強：金融危機與中國房地產的關系度非常低，只有間接關系。中國人多年以來的儲蓄習慣使得中國消費者不會因此就喪失了購房能力。中國房地產的好與壞取決于政府政策。
需要承認的一點是，很多外貿企業(yè)在這場危機中遇到難關，導致了大量破產，農民工也是受危機影響較大的群體之一。這種情況在一定程度上影響了市場購買力。但需要清醒認識的是，房地產是不可移動的產品，只有那些大量對外貿易的大中型城市才有這方面的問題，中國大約只有15個大城市涉及到外來購買力。像沈陽、長春這種級別的大城市都是以內需為主的房地產市場。
市場需要重建秩序
《中國投資》：您認為市場自身存在哪些問題？
任志強：房地產行業(yè)自身當然也存在一定問題，少量開發(fā)商水平不夠，質監(jiān)不嚴，還有一些由于現(xiàn)金流不夠而使用虛假貸款的情況。但大部分市場參與者都是好的，只有那些撈一把就走的小企業(yè)才會有各種各樣的問題。所以，我認為這些不是行業(yè)發(fā)展的重點矛盾。房地產行業(yè)成為社會關注焦點，原因就在于房地產利潤是一次性集中體現(xiàn)，大家都認為這是暴利行業(yè)。
馮侖曾經說過，如果查房地產企業(yè)10年的賬本就會發(fā)現(xiàn)平均利潤率大概只有5%。大家可能有一個誤解，覺得1平米房子賣1萬塊錢，企業(yè)可以拿到25%的利潤，扣去稅費還剩15%。但是別忘了，每棟房子的建設期基本是3年時間，這樣平均起來每年就是5%。這就是房地產商品的特殊性。房地產項目從買地開始，大概要用一年半的時間才能完成規(guī)劃、開工，期間土地費用上交給了政府，然后再用2年時間把房子賣完、交工，才完成一個周期。
《中國投資》：如何建立一個健康的房地產市場體系？您有哪些建議？
任志強：政府在二手房市場設置了諸多稅費項目，又在一級市場添加了諸多限制因素，所以房子是越來越小。我們應該認識到，一級市場是用來解決改善型住房的市場，一級市場不能滿足的需求都應該由二手房市場完成。
任何事物的發(fā)展都需要尊重客觀規(guī)律，目前亟待解決的問題是二手房市場交易不活躍。只有二手房市場活躍了，才能帶來置換。過去買不起大房子的年輕人可以根據自身經濟條件和實際需求購買小房子，隨著家庭成員和收入增加，就可以很自然地賣掉小房子購買中房子，然后賣掉中房子購買大房子。這是一個自然的、梯次消費的過程，但在交易環(huán)節(jié)征收過多的稅費就大大阻礙了這一過程。如果消費者在每個梯次消費中都要損失一大部分，那他為什么還要逐步地改善住房條件呢？于是社會就形成了在買房問題上“一步到位”的意識。
住房保障體系不應急于求成
《中國投資》：在中央4萬億擴大內需投資計劃中，保障性住房建設占了很大比重。您如何看待現(xiàn)在的保障性住房體系建設？
任志強：從1998年到現(xiàn)在的11年間，住房保障體系基本是缺失的，沒有注重建設經濟適用房包括廉租房。經濟適用房的投資在下降，開發(fā)面積在縮小，就是很好的證明。采取購買方式、市場化地解決住房問題似乎成了唯一途徑。這忽略了市場競爭中的失敗者以及無力參與市場競爭家庭的居住權利保障。
當市場供不應求導致房價上漲時，政府連續(xù)數年出臺了大量抑制房價的政策，采取抑制消費過快增長的手段來打擊房價。如果希望市場按照政府的意愿，提供給低收入家庭能買得起的私人產權住房，這是不太現(xiàn)實的。
2006年提出拿土地出讓金的一部分去解決低收入人群的住房問題，經過多方角力將比例定在了10%。如果從土地制度改革之初就采取這個措施，現(xiàn)在就不會面臨如此嚴峻的住房形勢。
近10年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套住房保障體系，過度依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經濟適用住房政策，但由于拉動經濟增長的雙重目標，使經濟適用住房并未能有效地落實于應分享改革成果的低收入家庭，而是變相成為了可以自由交易的商品房。因此，購買行為遠遠大于租賃行為，大量低收入家庭對于住房還是可望而不可及。
2007年10月，國家要求全面建立以解決中低收入家庭住房問題為核心的住房保障體系。我認為這個制度有些過急，10年欠賬不可能在一年之內還清，應該有計劃地、分批地解決。
北京和重慶提出不通過新建保障性住房，而是購買開發(fā)商已建成的商品房轉換成保障性住房。有的城市提出政策補貼，就是對于購買了商品房但符合保障性住房標準的買房人給予現(xiàn)金補貼。如果采取這些方式，對于市場的沖擊就會很小，這是一種消化存量的行為。我認為，最好的補貼方式就是由“補磚頭”轉化為“補人頭”。
在一個健康的市場中，開發(fā)商只需要也只能夠負責可出讓土地上的住房建設，這是房地產法的立法基礎。開發(fā)商可以接受政府的委托進行保障性住房的代建，但不能以廉租房開發(fā)建設的方式進行。
我認為，今后市場中只應該存在三種性質的住房：
一是完全市場化的住房，政府不在其中進行干預。
二是完全的政府房，就是現(xiàn)在所謂的廉租房。也是溫家寶總理在《政府工作報告》中提到的“居者有其所”。政府提供房屋的使用權，提供生存最基本的條件，但所有權始終在政府手中。這樣才能徹底把住房保障制度的觀念扭轉過來。
三是租賃性住房，也就是夾在市場化住房和政府房之間的部分。租賃性住房又分成兩種。一種是租賃性土地，用土地租金來調整房屋租金價格。房屋租金過高時可以減免土地租金，讓消費者獲益。另一種就是等到租賃性住房消費者有能力之后，可以通過補齊土地出讓金的方式獲得房屋所有權。如果真正建立起這樣一套體系，住房保障制度中的腐敗問題也能得到一次徹底的根治。
|
|