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市場觀察
濟(jì)南老商業(yè)區(qū)為何難以實現(xiàn)華麗變身？
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“設(shè)若你的幻想中有個中古的老城，有睡著了的大城樓，有狹窄的古石路，有寬厚的石城墻，環(huán)城流著一道清溪，倒映著山影，岸上蹲著紅襖綠褲的小妞兒。你幻想中要是這么個境界，那便是個濟(jì)南�！保ɡ仙帷稘�(jì)南的秋天》）這是當(dāng)年老舍先生筆下的近代濟(jì)南老城。 這座古樸渾厚的“中古的老城”，歷經(jīng)明清兩代而至民國，沐浴了六百年風(fēng)雨滄桑，可惜的是，如今已“盡被西風(fēng)吹去，了無陳跡”了。時代的變遷帶動了濟(jì)南的發(fā)展，伴隨著一座座舊有建筑的轟然倒塌，我們卻沒有看到理想中的華麗變身。昔日的繁華街區(qū)如今一去不復(fù)返，取而代之的是現(xiàn)代商務(wù)的琉璃錦繡。
隨著北園大街改造，濟(jì)濼路改造，西市場改造、緯六路道橋建設(shè)、高架路延長線建設(shè)，十二馬路拓寬改造工程等道路建設(shè)改造的進(jìn)行，大潤發(fā)、銀座的落戶，重汽?翡翠郡等北部中高檔樓盤的建設(shè)，老商埠區(qū)域的交通狀況和城市面貌都發(fā)生了巨大的變化，過去因為交通擁堵、治安混亂、居住條件差而受到濟(jì)南人嚴(yán)重詬病的情況正在逐步得到改善。一個新的“老城商圈”也逐漸現(xiàn)出雛形，然而卻有人用“退化”、“沒落”等字眼形容它目前的“慘狀”。究竟是什么原因讓它難以實現(xiàn)華麗變身呢？
回顧歷史：百年商埠鑄就老城情結(jié)
２０世紀(jì)初，在膠濟(jì)鐵路的重要樞紐站：濟(jì)南火車站周邊，由于華北和南方的貨物在這里轉(zhuǎn)程運(yùn)輸，逐漸形成了濟(jì)南華北最主要的貨物集散的商埠之一，于是在這個商埠周邊形成了濟(jì)南歷史上第一個商業(yè)集中的區(qū)域。新中國成立以后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的建設(shè)也主要在老城西部發(fā)展，這里不僅有濟(jì)南最好的商場，而且在無影山、堤口路、北園大街一帶，還建設(shè)了眾多新工廠，形成濟(jì)南當(dāng)時經(jīng)濟(jì)最活躍的老工業(yè)區(qū)，機(jī)械制造、化學(xué)工業(yè)、食品藥品工業(yè)、汽車改裝、建材工業(yè)等都比較發(fā)達(dá)。同時，對外對內(nèi)交通也有了很大改善，除了濟(jì)南火車站，還建設(shè)了濟(jì)南長途汽車總站，這個長途汽車站目前已經(jīng)發(fā)展成為中國最大管理最完善的長途汽車站，被稱為“中華第一站”。在山東建設(shè)第一條高速公路濟(jì)青高速的時候，由于這里的物資集散和工業(yè)基地的功能和地理位置，被選作濟(jì)青高速入口。同時，濟(jì)南市政府和眾多銀行、省直重要單位也還在這個老城區(qū)里。在街頭巷尾與老濟(jì)南討論濟(jì)南市中心，至今還有很多人認(rèn)為是華聯(lián)，西市場一帶，談到濟(jì)南的老工業(yè)，毫無疑問還是北園大街、無影山、堤口路一帶。曾經(jīng)這些古老的商埠帶給了老濟(jì)南人賴以生存的財富，也因為它們的存在才有了發(fā)展至今的濟(jì)南。借由人們對這些老商業(yè)區(qū)的深厚感情，近幾年該片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)了新一輪的投資熱潮。
傳統(tǒng)商圈升級換代 進(jìn)退兩難成真實寫照
隨著近幾年濟(jì)南的城市改造步伐加快，新商圈次第出現(xiàn)，傳統(tǒng)的商圈也隨著商業(yè)模式的更新升級換代。比如泉城路商圈，在恒隆廣場、天業(yè)國際（查看地圖）以及融新置業(yè)開發(fā)項目的帶動下，商業(yè)氛圍將會更加濃厚，商圈的品味、規(guī)模、設(shè)施進(jìn)一步向國際化邁進(jìn)，作為濟(jì)南城市的中心商圈，其實力、影響力、輻射力進(jìn)一步提升。西部西市場商圈成型多年，但是一直是比較傳統(tǒng)、落后的攤位式經(jīng)營設(shè)施，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代人對商圈的要求。振興街地塊的商業(yè)開發(fā)，在一定程度上大大提升了西市場商圈的檔次。但是，如今的商業(yè)氛圍似乎大打折扣，并沒有因為現(xiàn)代建筑的奢華而帶來新一輪的車水馬龍。
“一鋪養(yǎng)三代”的誘惑讓淘金者對于商鋪投資趨之若鶩，海蔚廣場（查看地圖）、圣凱?摩登城的商鋪銷售掀起了全城的商鋪熱潮。然而在眾多投資者懷揣發(fā)財夢時，卻得到了海蔚廣場運(yùn)營商不作為、導(dǎo)致商城經(jīng)營不善、開發(fā)商與運(yùn)營商對簿公堂的噩耗。大批的業(yè)主因此被套牢了生平積蓄，甚至還有期望通過每月的租金來償還銀行貸款的業(yè)主面臨還貸斷頓的危機(jī)。至今海蔚廣場依然門前冷落，開發(fā)商與運(yùn)營商的官司仍在進(jìn)行中；圣凱?摩登城也早已在前期的廣告大戰(zhàn)中敗下陣來，門庭冷落的等待著夕陽西下。這些不得不引起我們的反思：究竟是什么原因讓這些項目深囹圄之中而無法自拔呢？
新概念老思路阻礙老商業(yè)區(qū)前行
在老濟(jì)南人的心目中，“商圈”是一個聽起來頗為時髦的詞匯，甚至很多人還沒有來的及去了解這個定義。然而時代的脈搏遠(yuǎn)不是普通的泉城百姓可以把握的，在這套以替地產(chǎn)商搖旗吶喊，幫助其快速變現(xiàn)為前提建立起的話語系統(tǒng)之中，濟(jì)南市大約形成了大小不等的多個商圈，其描繪下的每個商圈似乎都美侖美奐，足以媲美北京上海等一線城市。
一個商圈的的內(nèi)涵是由其所在區(qū)位的交通道路條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、消費(fèi)環(huán)境、競爭條件等要素所組成的，這些要素條件越好，商圈的成熟程度和商業(yè)運(yùn)行質(zhì)量就越高。這也是商業(yè)地產(chǎn)投資所依據(jù)參考的基本原則。
籠統(tǒng)地看，存在于今的這些老商業(yè)街區(qū)，應(yīng)該是依附于老濟(jì)南的一些小區(qū)，周邊居民生活配套已經(jīng)比較健全并且檔次不高，客觀地講，由這些要素支撐起來的一個商圈，定位為濟(jì)南市的一個發(fā)育相對成熟、具有一定影響力和競爭力的二級商圈還是比較公允的。
但是，從出現(xiàn)在媒體中關(guān)于這些升級后的老商業(yè)區(qū)定位的描述，以及開發(fā)商和運(yùn)營商在具體運(yùn)作過程中的表現(xiàn)來看，各個利益相關(guān)方卻似乎完全置他們的背景于不顧，有意無意地欲將走一條奢華路線，投資者對商鋪的投資回報預(yù)期也被哄抬得居高不下。
概念是全新的，但是推廣思路卻沿襲了商業(yè)地產(chǎn)慣有的炒作方式，忽略了老商業(yè)街區(qū)的本質(zhì)特色，這使得很多升級后的舊城商圈失去了未來發(fā)展的方向，變得迷茫與無奈，并在這種不知所措的等待中日漸蕭索。
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