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市場觀察
東莞城區(qū)商鋪供應(yīng)過量大片空置 探因商業(yè)地產(chǎn)
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隨著住宅市場成交量的回升，東莞的商業(yè)地產(chǎn)能否從中受益？東莞各商圈目前擁有哪些優(yōu)勢(shì)，以及存在的發(fā)展瓶頸是什么？針對(duì)上述問題，《信息時(shí)報(bào)》特策劃東莞商業(yè)地系列報(bào)道，將從商鋪、單個(gè)商圈、寫字樓等幾方面進(jìn)行調(diào)查采訪，探尋商業(yè)地產(chǎn)難以良性發(fā)展的原因，全面剖析目前東莞市眾多的商業(yè)地產(chǎn)商機(jī)，以及將來的發(fā)展前景，正確引導(dǎo)消費(fèi)者投資、租賃。本期將推出系列報(bào)道一，重點(diǎn)關(guān)注城區(qū)商鋪大量空置的問題。
大片商鋪黑燈瞎火，宛若一個(gè)巨大的地下防空洞。這種現(xiàn)象，在東莞來說并不少見。在第一國際、華南摩爾、莞城香港街等，都是以商鋪為主打的商圈、商業(yè)街，然而如今卻是大片空置著。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年商業(yè)地產(chǎn)成井噴態(tài)勢(shì)發(fā)展，供應(yīng)已然過量。再加上一些地段商鋪還存在同質(zhì)化經(jīng)營、交通配套不足等原因，導(dǎo)致空置現(xiàn)象嚴(yán)重。
業(yè)內(nèi)人士建議，目前商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模過大，政府方面應(yīng)該有所把控。在招商方面也應(yīng)該注意定位，盡量差異化發(fā)展。
【現(xiàn)狀】
商業(yè)地產(chǎn)沒有期望中活躍
追溯起來，商業(yè)地產(chǎn)的大力發(fā)展是在2002～2004年間，期間不少大型商場開始興建。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，東莞的商業(yè)地產(chǎn)大概可以劃分為幾個(gè)商圈：一是較為成熟的莞城文化廣場商圈、二是東城的世博廣場商圈、三是以華南MALL為中心的萬江商圈、四是以第一國際為中心的城市中心區(qū)商圈、五是目前新興的鴻福商圈。
然而，雖然東莞經(jīng)濟(jì)近年來飛躍發(fā)展，但商業(yè)地產(chǎn)在東莞的發(fā)展并不像人們之前所期望的那樣活躍。文化廣場、世博商圈的人氣還較為旺盛，但以商鋪為主打的第一國際、華南摩爾、莞城香港街等則基本是慘淡經(jīng)營。
記者近日在第一國際看到，一樓的大片商鋪人去樓空，由于無人經(jīng)營，燈光也顯得非常吝嗇，走在里面，暗沉沉的人影也不多見。華南MALL一樓的商鋪絕大多數(shù)也是處于關(guān)門狀態(tài)�！斑@里簡直就像一個(gè)龐大的地下防空洞�！笔忻駨埾壬鷮�(duì)記者說。
案例：香港街減租一半租不出
香港街曾是莞城的商業(yè)中心之一，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，目前約四成的商鋪處于空置狀態(tài)。業(yè)主黃先生告訴記者，由于空置率居高不下，租金已經(jīng)由高峰時(shí)的120元/平方米，減少到60～70元/平方米。雖然降租近半，但仍未能順利出租。香港街營銷中心項(xiàng)目總監(jiān)黃潤強(qiáng)表示，針對(duì)招租難的現(xiàn)狀，將改變目前的市場定位，年內(nèi)準(zhǔn)備把香港街打造成專業(yè)批發(fā)零售市場。
【探因】
市區(qū)消費(fèi)尚難支撐大量商用物業(yè)
“其實(shí)很早之前協(xié)會(huì)就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做過研究，商業(yè)地產(chǎn)和零售業(yè)是息息相關(guān)的，零售業(yè)又和人流量相關(guān)。東莞的零售業(yè)、大商場可以說滿地開花，但按市區(qū)目前的消費(fèi)量來看，根本不足以支撐起這些商業(yè)項(xiàng)目�！睎|莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長張自立說。
東莞的商業(yè)設(shè)施比例過高，跟開發(fā)商的逐利本性也不無關(guān)系。“開發(fā)商不會(huì)考慮社區(qū)有多少人，能否支撐起這些商業(yè)項(xiàng)目。而是考慮商業(yè)地產(chǎn)單價(jià)更高，比住宅更容易盈利，因此盡可能多的設(shè)置商業(yè)配置�！敝性禺a(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳分析說，目前每個(gè)樓盤都有10％的比重是自身的商業(yè)配套。
事實(shí)上，正是由于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如雨后春筍般涌現(xiàn)，2006年，東莞市出臺(tái)了《東莞市2005～2015年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩三年內(nèi)規(guī)劃所起的影響甚微，“這一規(guī)劃限制的是今后批建的項(xiàng)目，而之前東莞的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)得太多�！边@位人士分析稱，這些項(xiàng)目沒有退路可走，只有經(jīng)歷市場的殘酷歷練，繼而淘汰一批、成熟一批。
區(qū)域商業(yè)定位同質(zhì)化嚴(yán)重
此外，商鋪過于集中，每個(gè)區(qū)域商業(yè)定位又基本差不多，同質(zhì)化嚴(yán)重。車德銳認(rèn)為，國內(nèi)的一線品牌不愿意來東莞這樣的二線城市，更別說國際品牌，目前也只有國內(nèi)二三線的品牌愿意進(jìn)駐�！叭思移放埔彩且u(píng)估你的消費(fèi)力狀況的，現(xiàn)在招商困難，有商家進(jìn)駐就已經(jīng)很開心，很多當(dāng)初的規(guī)劃不得不放棄，造成現(xiàn)在定位不明確的局面。”
張自立認(rèn)為，去年的金融危機(jī)也導(dǎo)致東莞人口有所流失，而這直接造成對(duì)零售業(yè)的沖擊。東莞這個(gè)地級(jí)市以集團(tuán)鎮(zhèn)為主，每個(gè)鎮(zhèn)區(qū)有自己的商業(yè)中心，市區(qū)的凝聚力不夠其它城市表現(xiàn)強(qiáng)，前幾年市區(qū)的房價(jià)還不如鎮(zhèn)區(qū)。
此外，在消費(fèi)習(xí)慣上，高端人群習(xí)慣到香港、深圳消費(fèi)，低端人群的消費(fèi)力在工廠周邊的小超市已經(jīng)消化掉，怎么去支撐這么多的商業(yè)項(xiàng)目？
【展望】
交通配套應(yīng)跟上定位要差異化
“其實(shí)，交通配置也很重要，從第一國際和莞城文化廣場的對(duì)比就可以看出來�！睆堊粤⒎Q，文化廣場有很多公車直達(dá)，甚至直達(dá)各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)市民在周末就可以過來消費(fèi)，人氣一直不錯(cuò)。而第一國際的公交車就那么幾趟，也沒有和鎮(zhèn)區(qū)相連。
車德銳也認(rèn)為，第一國際的確供應(yīng)量太大，在交通配套上也有硬傷。如果能建成地下通道，把一路之隔的怡豐都市的消費(fèi)力吸引過來，情況應(yīng)該可以改善。對(duì)另兩個(gè)經(jīng)營不善的區(qū)域，車德銳指出，華南MALL宣稱針對(duì)的是大華南區(qū)域，其實(shí)也就只能針對(duì)萬江，最多輻射南城、莞城，這樣的定位是有問題的。而市政府廣場周邊的商鋪應(yīng)該走高端路線，目前雖然已有少量高端品牌進(jìn)駐，但還不夠規(guī)模，推廣力度也不是很強(qiáng)。
不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模過大，政府方面應(yīng)該有所把控，看商業(yè)的比重與購買力能否匹配，在定位時(shí)也應(yīng)盡量差異化�！皟扇曛�，隨著東莞輕軌的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以及一輪淘汰之后，總會(huì)有商圈能堅(jiān)持下來，到時(shí)應(yīng)該能進(jìn)行良性發(fā)展�！避嚨落J說。
商戶聲音：降租也不足以維持生意
“去年租金最高的時(shí)候是120～130元/平方米，現(xiàn)在降到70多元了，但是生意還是很難做�！痹谳赋窍愀劢肿鐾把b水生意的商戶朱先生叫苦不已。他說，這大半年來業(yè)主給他降了三次租金，“現(xiàn)在形勢(shì)確實(shí)不好，業(yè)主也擔(dān)心走失租客，空置著也是浪費(fèi)�！�
東城怡豐都市的商戶陳小姐開了一家服裝店，才開了三四個(gè)月，由于連續(xù)虧本，現(xiàn)在打算轉(zhuǎn)讓鋪位�！艾F(xiàn)在逛街的人都少了差不多三分之一，真可以用門可羅雀來形容了。”
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