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市場觀察
突圍，泉城商業(yè)地產(chǎn)
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開發(fā)新商業(yè)區(qū)難，難在如何吸引人氣。改造老商業(yè)區(qū)也難，難在如何挽留擴大住原有的人氣。這里面遠不只是一個硬件環(huán)境的改善。但我們的開發(fā)商往往過多注重硬件環(huán)境的改善，而忽略的人文環(huán)境的地域性，強行改造，最后的結(jié)局自然是人心渙散，黃金散盡。
實際上， 一個城市商業(yè)圈的形成，是與城市地域消費文化息息相關(guān)的。而這個消費文化是幾十年， 甚至上百年形成的，那你的改造也要綜合考慮各個方面的因素進行。
改造老商業(yè)區(qū)，要綜合考慮以下幾個方面的因素：
一是對原老商業(yè)區(qū)的市場繁華程度研究。如果老商業(yè)區(qū)原本就非常繁華，那無疑，其目標消費人群是非常認可這個市場的。也就是說市場本身的定位沒有問題。那么作為開發(fā)商來說，無論你是如何改造，有一點，你絕不能破壞這個消費定位。你需要做的只是完善和改進，而不是推倒重來。這一點非常重要。如果老商業(yè)區(qū)是蕭條的，那無疑，開發(fā)商要聘請有關(guān)專家深度研究，尋找新的定位。
濟南泉城路原本非常繁華。泉城路的改造摻雜了太多的政府行政色彩，導致的直接后果就是定位模糊不清，商業(yè)層次魚龍混雜。原本定位的高檔商業(yè)區(qū)淪落為低檔商業(yè)區(qū)，落差太大，投入太大。原本規(guī)劃的步行街后又改為人車混行一體的準商業(yè)街，只到現(xiàn)在的面目全非。這一深層變化的原因就在于政府改造前，沒有對泉城路原有商業(yè)圈進行深入研究，不了解其繁華背后的故事，從而改造后繁華不僅未能繼續(xù)，而是淪落了。
同樣的故事也發(fā)生在洪樓商圈上�，F(xiàn)在洪樓商圈什么人都能去，什么人都能逛，什么東西都能買到，這其實就是一個黑色的幽默。說明一個最簡單的道理：商圈失去了定位，也就失去了應有的品位。那原本的繁華就難以延續(xù)了。
二是對原老商業(yè)區(qū)的消費人群研究。 改造老區(qū)，要明白一點，這個老商業(yè)區(qū)改造前的消費人群是一個怎樣的群體。要搞明白是老板、白領(lǐng)、普通老百姓，還是城市低收入人群，這一點同樣很重要。這是一個城市消費定位問題，這種印象是幾十年，甚至上百年形成的。在一個城市，一談起那個商業(yè)圈，大家馬上就會明白是什么在那里消費，什么層次的人該到那個商業(yè)圈去消費。這種印象絕不是開發(fā)商自身能夠改變的。
我們再看一個商圈：泉城老東門，目前改造在即。老東門就是一個低收入群體的購物天堂，有點類似濼口商圈。這個群體在這倆個地方的精準購物人群，定位很準。這一印象在整個濟南人心目中已經(jīng)是根深蒂固。無論你今后如何改造這兩個地方，這個定位是不能變的。硬件環(huán)境的提升，但開發(fā)商招商的對象是不能改變的。即使的改造，也要提前與目前的商家保留關(guān)系。讓百姓深切感受到購物環(huán)境改善后，他們所采購的東西和從前一樣便宜實惠。
目前在建的恒隆廣場定位較好確定。項目的整體區(qū)域為濟南市高檔區(qū)域，其中有貴和購物中心與五星級的皇冠假日酒店。開發(fā)商為港商，體量上可以打造大型綜合性商城。
實際上，目前，最需要接受考驗的將是萬達商業(yè)廣場。位于濟南老商圈大觀圓區(qū)域的萬達商業(yè)廣場對市場的探水結(jié)果，目前還不得而知。但大觀園起起伏伏，不瘟不火，半死不活的狀態(tài)卻是有目共睹的事實。無論從大觀園商場，還是人民商場，均是如此。大觀園是濟南市老商業(yè)中心了。但發(fā)展到今天，這個中心卻成為省會中西地區(qū)的分水嶺。往東去一片繁榮，往西去一片蕭條。而處于結(jié)合部的大觀園商圈，其地位的尷尬，不言而喻。
定位有問題，目標消費群有問題，地段有問題，諸多的問題讓這個區(qū)域經(jīng)歷著時代變革的痛苦卻難以尋找大好的出路。而對于萬達來說，就是要在這樣一個地段來尋找突破口。
因此， 筆者感覺，這個商圈是比較難做的商業(yè)地產(chǎn)。所幸的是萬達有著較為豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。結(jié)果如何， 讓我們拭目以待。
三是對商業(yè)建筑本身要進行研究。商業(yè)建筑不同于其它公建，對人流、車流、動線的研究要真正深入進去。所聘請的設(shè)計機構(gòu)、設(shè)計師是否具有豐富的商業(yè)建筑設(shè)計經(jīng)驗。建筑本身要符合商業(yè)消費特點。設(shè)計機構(gòu)并在于他的名氣有多大，而在于它是否具有開發(fā)商擬開發(fā)物業(yè)的設(shè)計經(jīng)驗，這些物業(yè)目前的經(jīng)營狀況如何，管理者對于建筑本身的設(shè)計在使用中些什么意見，這些都需要了解，并融合到新開發(fā)的物業(yè)設(shè)計中去。畢竟，建筑本身永遠是有缺憾的，而追求完美是設(shè)計師，也是專業(yè)開發(fā)商的不斷追求。而只有這樣， 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)才有勝算。
筆者以為，不要再沒有研究地追求建筑的龐大了，而是要在符合商業(yè)消費需求的基礎(chǔ)上，追求建筑風格與消費人群的需求結(jié)合，與地域文化結(jié)合，做出特色來，做出品位來。
要記�。浩肺徊皇巧萑A，任何人群都有自己的消費品位。就算是老百姓喝甜沫，也可以找到有品位的地方，這才是商業(yè)開發(fā)的真諦。
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