商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整未到底REITs推出是把雙刃劍

    克而瑞（中國）研究中心日前的一份報(bào)告顯示，今年一季度，商業(yè)銷售市場供應(yīng)成交均出現(xiàn)萎縮，部分項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)；商業(yè)租賃市場租金持續(xù)下跌，空置率大幅度上升，由于經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以有較大起色，因此商業(yè)市場的調(diào)整預(yù)計(jì)將持續(xù)較長時(shí)間。這不禁令人擔(dān)心在當(dāng)前的市場情況下，推出房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是否適宜。
 　　對此，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場好與不好對REITs的推出是把雙刃劍，REITs產(chǎn)品并不是解決當(dāng)前的問題，對于成熟資本市場來說，房地產(chǎn)市場的金融創(chuàng)新是必然趨勢。
　　克而瑞（中國）的報(bào)告顯示，今年一季度，全國商業(yè)銷售市場供需冷清，大部分城市供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)大幅度下跌。一線城市除北京的成交量略有上升外，上海和深圳的成交均下跌，其中，深圳的下跌幅度高達(dá)59%。二線城市大多數(shù)城市供應(yīng)下降60%以上，成交下跌20%-40%。在租賃市場，一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)完全呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，上海、北京、深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金持續(xù)下滑，空置率進(jìn)一步上升至8%以上。二線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場較為穩(wěn)定，但部分城市租金下跌幅度已經(jīng)達(dá)到預(yù)警市場風(fēng)險(xiǎn)的程度。
　　有業(yè)內(nèi)人士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，REITs只鐘情于成熟的有穩(wěn)定現(xiàn)金流和回報(bào)率的商業(yè)物業(yè)，而目前的商業(yè)地產(chǎn)市場短期內(nèi)還未見底，長期來看，價(jià)值回調(diào)幅度很大。在市場不好時(shí)推出REITs，可以使進(jìn)入的成本很低，未來市場好時(shí)在二級市場上將有較大的溢價(jià)空間。而市場好時(shí)推出REITs，能夠給投資者對未來的估值預(yù)期以信心。國外的REITs產(chǎn)品也有在市場低迷時(shí)推出的，通過一些稅收優(yōu)惠政策，來達(dá)到刺激市場的目的。因此，市場好壞對于REITs的推出是把雙刃劍。
　　中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資基金專題研究小組副組長王歐日前在某沙龍上也表示，REITs是投資于房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)投資基金，是現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場的高端產(chǎn)品。過去中國房地產(chǎn)金融多局限在信貸市場，今后，資本市場在中國房地產(chǎn)金融的比重將隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而不斷加大，也將為中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供多種如REITs這樣用來融資和分散風(fēng)險(xiǎn)的金融工具。（張達(dá)）